刚刚过去的2024年一季度，苏州再次一鸣惊人。
GDP实际增长7.9%，这个增长速度，在30个大中城市中位列第一。
这里有小白要问了：净整些没用的，增长就增长， “实际增长”是啥意思？
解释一下：实际增长区别于名义增长，是更有含金量的指标。
打个比方：
2020年，一辆汽车的价格是10万元，到了2023年，一辆汽车的价格涨到了20万元。
如果2023年生产了10辆汽车，一辆汽车价格20万元，那2023年的名义GDP就是200万元；
而要算2023年的实际GDP，就得按照2020年的汽车价格计，也就是100万元。（指定基期为2020年）
简单理解，实际增长就是扣除了物价变动的影响，更能反映经济增长的含金量。
苏州能在GDP实际增速力拔头筹，足以见得这座城市的实力和后劲儿。
除了数量，质量也很过硬：苏州的经济拉动主要是靠一国的经济命脉——工业。它的工业生产总值，和上海、深圳一起常年居全国前三，也借此成为毫无争议的全国最强地级市。
而且，苏州的产业结构经过这些年的腾笼换鸟，现在指向生物医药、半导体、 新能源等，这些可都是当下最有前景的产业。
——换句话说，苏州的产业布局也站在了风口上。
苏州还是世界上唯一一座2500年来连街道都没有改变过的城市，老城区完全保留了古色古香和粉墙黛瓦。
可以说，苏州不但经济强劲，而且宜业宜居。
在城市分化越发明显的今天，苏州一定是值得投资和置业的绝佳选择。
为啥我这么有信心呢？来，接着看。
01存款两年多45%+，购买力疯狂积聚
根据《2023年苏州市国民经济和社会发展统计公报》公布的数据：
苏州2023年住户存款余额达到了1.97万亿；
这个数字是什么概念？
2021年时，苏州的存款余额是1.36万亿，短短两年增加了45%。
存款的增加意味着什么？
意味着购买力的增加，意味着首付能力的提高，意味着买房力量的积聚。
当然，这里有人要开喷了：光看存款有啥用，有能耐看看贷款，攒的钱还完房贷，搞不好毛都不剩了！
好，我们再来看贷款。
——2023年住户贷款余额是1.71万亿，
——2021年住户贷款余额是1.5万亿；
没错，贷款也在增加，但两年时间只增加了14%，相比于存款的增加幅度可以说是小巫见大巫了。
就贷存比而言，苏州市住户家庭的贷存比=1.71÷1.97=0.87。
这个数据也是优于经常被拿来与苏州比较的杭州，也优于省会南京的。
上面这张图，是苏州的存、贷款历史走势。
蓝色柱代表存款，橙色柱代表贷款。
从图中也可以发现，苏州这两年贷款的增速明显放慢，但存款向上窜的很猛。硬生生把苏州的居民贷存比拉回到了2016年之前的水平。
这些正在攒下来的钱，就是活生生的购买力。大家猜一下，这些钱未来是拿去买房还是消费呢？
02居民债务压力温和，具备继续加杠杆空间
就买房来说，还有一个很重要的指标，那就是负债能力。
毕竟，大家伙买房，除了用兜里的存款，还可以做按揭，也就是加杠杆。
那么苏州这座城市未来还有没有空间和余力继续加杠杆呢？
很简单，看居民杠杆率，也就是总的住户贷款与城市GDP的占比。
按照2023年苏州住户贷款余额1.71万亿，除以苏州2023年GDP为2.47万亿，苏州的居民杠杆率为69%。
69%，算高吗？未来还有空间继续加杠杆吗？
作为对比，广州和深圳的居民杠杆率都在80%以上。苏州这个居民杠杆率水平，比广州深圳要好，就算在同级别城市里比，也算得上优秀。
全国来看：苏州69%的居民杠杆率与全国平均水平的63%基本相当。
但苏州可是全国最强地级市啊！它的城市能级、发展速度、投资吸引力，一定值得比平均水平更高的杠杆率水平。
而且，如果只考虑房贷维度的中长期贷款，苏州的居民杠杆率只有57%。
所以，苏州这座城市，完全具备继续加杠杆的空间。
不仅如此，苏州自身的月供压力也是佼佼者。
为什么这么说呢？
苏州2023年的住户中长期贷款余额是1.42万亿。（对按揭贷款来说，通常都是1年以上的，所以要看的是住户中长期贷款）
我们粗略按照平均还款年限20年，等额本息，年利率4.1%，来进行测算：
——苏州每年的偿还房贷的金额是1042亿元，占苏州市2023年GDP总额2.46万亿的比例，为4.2%。
这个比例，上海是4.3%、成都是4.9%、广州是5.1%。
换句话说，横向来看，苏州的月供压力也不算大。
所以，不管是居民杠杆率还是看月供水平，都不难发现，苏州的居民债务情况很温和，完全具备具备新一轮债务扩表的空间。
不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《这样买房，多赚200万（3）》
03潜在购买力旺盛，供求关系逼近拐点
接下来，我们再从收入、潜在购买力、供应量三个维度，看看苏州楼市的潜力如何。
第一点，苏州的居民收入水平。
根据苏州政府网站数据，2023年：苏州居民平均可支配收入74076元。
这个收入是什么水平？
——计划单列市的厦门，2023年人均可支配收入是71062元；
——同为工业强市的佛山，2023年人均可支配收入是67463元；
——国家中心城市的武汉，2023年人均可支配收入是57105元；
——副省级城市的济南，2023年人均可支配收入是51757元；
一句话，苏州的人均可支配收入，可以吊打除北上广深的所有城市。
难怪这两年苏州的存款积攒的这么快，人家挣得多啊~
而且，“年均收入”这东西代表的是一个速度，一个势能，多等一年，购买力就多积聚一年，好比弹簧被挤压的越多，那未来的弹性，你懂的。
第二点，看潜在购买力
我们以结婚人数推算潜在购买力：
2020年苏州市结婚人口约4.09万对，
2021年苏州市结婚人口是4.54万对，
2022年苏州市结婚人口是4.78万对，
2023年苏州市结婚人口是5.79万对。
近四年累计结婚人口是19.2万对。同时可以看到，这四年结婚人数一直在提升，这也是个好趋势。
根据苏州民政局公布的信息，苏州男性结婚登记平均年龄31.22岁，女性结婚登记平均年龄29.94岁。
而苏州的平均首套房购房年龄大概32岁。
也就是说，从平均结婚年龄30岁到首次购房年龄的32岁。这也就意味着，过去2年已婚的10万对，以及未来每年5万对以上的结婚人口，都是潜在的购买力，会对苏州楼市形成支撑。
写到这里，要再为苏州点个赞，为什么呢?
因为苏州的很多数据，在其官网都可以找到，公布的及时、细致、全面，这点甚至好于某些超一线城市。
就拿结婚数据来说，苏州民政局甚至有对每年的结婚年龄和变化作出了拆解和公示。
这些细节也可以佐证很多人对苏州政商环境的评价——清亲、透明。
而且，未来是人工智能和大数据的时代，在这种情况下，数据不仅仅是数据，也是资产，苏州在数据上下的功夫，未来一定会对城市发展有极大帮助。
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
第三点，看供应量
新房维度：过去一年，苏州市区的商品住宅库存大概700万㎡左右，对应套数约5万套。
这个库存量其实并不算高，为啥？
首先，去年一年，苏州就卖了4.5万套二手房，如果按去年的流速，一年出头也就把这些库存消化完了，别忘了，苏州一年结婚的就有不少于5万对。
如果看今年1季度，苏州大概卖了1万套左右商品房；按照这个销售速度，消化5万套刚好需要5个季度。也就是说，新房库存周期大概15个月，也没有超18个月的警戒线。
所以，苏州的新房供应，并不算高。
二手房维度：苏州的供应量大，主要体现在二手房，4月份链家的数据显示，苏州在售的二手房达到了17万套。
挂牌这么多，卖得掉吗？
从数据来看，3-4月份苏州的二手房成交量还是OK的，只不过大部分都是用大幅杀跌的价格换来的，说白了，现在有一波人在急于套现离场，这种势能给苏州楼市带来了一个供求的失衡。
这种供求的失衡会持续多久呢？
我们可以看看未来的潜在供应。
来，看下面这张图，最近三年，苏州的住宅新开工面积在明显减少，供应量腰斩，甚至脚踝斩。
从这个角度来看，苏州房子的供求关系回归正常的曙光不远了。
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
04房价回调充分，买入时机来临
从经济增速到产业结构，从居民收入到居民杠杆率，苏州可以说科科优秀。
传统与现代、人文与科技、古城与新区完美相融，也使苏州拥有全国独一无二的气质。
问题来了，苏州既然这么强，为什么今年初全面放开限购之后，房价不升反降呢？
在我看来，原因很简单，就是房价前些年涨幅过快，在全国楼市寒冷的大环境下，苏州借坡下驴，房价顺势调整。
以位于园区黄金地段的小区“和风雅致”为例：
下面这张图是2012年的楼盘推介，和风雅致在 2012年开盘时价格在2.1万元/㎡。
到了2021年，链家二手房成交价已经达到了8-10万元/㎡。
什么概念？
不到10年时间房价翻了接近5倍。——很明显，过去短时间内巨大的涨幅，透支了一部分未来的空间。
好在，早些年疯狂的投资热情给房价带来的巨大波动，现在已经在慢慢被时间烫平。
同样是和风雅致这个小区，经过这两三年的调整，成交价已经来到6万元/㎡左右，较高点跌了40%！
在我看来，苏州的楼市正在加速探底，随时可能反弹。
因为不管怎么说，苏州这座城市的基本面足够强劲，现在跌下来，毫无疑问是机会。
记住，万物皆周期。
2021年时，房价暴涨，那时候大家都担心不上车房价会涨的更高，然后追涨买入，现在回头看，站到了山顶。
2024年，房价倒车接人，如果在此时节点买入，5年之后再回头看，又会是一种什么样的心情呢？
股市里有句话，叫“卖在人声鼎沸，买在无人问津“。而这，同样适用于房子。
