最近很多人对2023年充满了纠结：
2023年房价到底是涨还是跌？
2023年到底要不要买房？
2023年我的房子何时才能卖出去？
……
对于楼市来说，永远在焦躁中寻找那个让自己坚信的一点儿，也就是：
有些人不会在不确定中寻找确定性。
如果我们跳出某个城市，站在全国的角度去思考。
你会发现，其实城市跟我们人是一样的，也是纠结的存在，也在博弈中产生一个个让人“暴富”的想法。
正因为这些博弈，所以有些人开始迷茫，纠结。
1
很明显的一个城市就是长沙。
我们去调研的过程，跟一个本地的大哥聊天，一个在主城生活的本地人，买房子一下子跑到了南部新城。
听到这里，当我们四目相对的时候，很难掩盖内心的尴尬。
对于长沙来说，你明显的可以感觉出有两股劲，一个是市政府往西，一个是省政府向南。
为了向西，大量的资源倾斜。
最典型的就是教育资源的倾斜，一揽子不错的学校落地在这里。
特别是梅溪湖，雅礼梅溪湖实验中学、长沙市周南梅溪湖小学、长沙市岳麓区实验小学西校区等教育，商业的落地，让这里成为新区的典范和炒作点。
为了向南，长株潭一体化提了很多年，2022年2月份终于被批复：
国家发改委官网发布《国家发展改革委关于同意长株潭都市圈发展规划的复函发改规划》，正式批复《长株潭都市圈发展规划》，成为第四个被批复都市圈的城市。
论概念，论规划，谈论这些没有落地的东西，都是可圈可到点儿。
但是，对于稳扎稳打的长沙来说，房价成为判断这里的标准！
对于长沙来说，限价从一刀切到慢慢的放开，这一路历程，在别人的城市回调的时候，就清楚为什么会默默地连续上涨几十个月。
对于河西来说，这波是最闪亮的，特别是滨江板块和梅溪湖：
在限价方面，滨江和梅溪湖已经不限价，房价是齐刷刷的上涨！
就以滨江为例，2021年复地滨江金融中心，毛坯的价格是1.65万，200套房源意向登记达到了1980。
当时比较火热的楼盘，滨江1913，北辰时代，复地滨江金融中心，1万出头的价格，摇啊摇，成为当时的传奇。
而现在，招商江山境精装2.15万，招商滨江境精装2.1万，两年的时候，房价从1字头变成2字头。
我们再来看南部新城：
就以暮云板块来说，2021年的楼盘，蓝光雍锦府的价格在精装1.2万，附近的龙湖奕境毛坯在10500元。
而现在蓝光雍锦府的价格变化不大，甚至还有些下降。而区域内有些楼盘比如电建卢浮原著，8300元/㎡。
从这些就可以看出南部新城的房价是远远不如河西的某些板块。
在统一起跑线9980的限价到各自的起飞的情况下，长沙的河西更胜一筹。
2
除了长沙以外，广州也在纠结中厮杀！
对于广州来说，广州市是一路大刀阔斧的向东挺进。
从珠江新城-金融城-鱼珠CBD-科学城，稳扎稳打的前进，具体可以看这张图：
在这个过程中，出现了一个变量就是南沙！
从2002年省政府在这里召开会议，到2022年国务院印发《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》，提到南沙。
南沙含着金钥匙诞生，在这种情况下，也注定成为寻求暴击者的对象。
但是潮水退却，当下我们清楚了到底谁能支撑住？
南沙，我们上一篇中已经讲过，不再过多赘述，我们单凭每个版块的房价就很清楚了：
南沙湾：2.4万-2.8万，一堆富人的玩物
万顷沙：1.8万-2.8万，远、大、荒
横沥岛：3.15万，住宅很多
灵山岛：3.2万-3.8万，写字楼比较多
金洲蕉门：3.3万-3.5万，老城
庆盛黄阁：2.5万-2.8万。
在老城发展都不是很成熟的情况下，让几十公里开外的主城的客群来这里，真的很不现实。
目前对于广州来说，黄埔却相对好很多：
来看房价变化：
老黄埔5万多，未来会成为东拓新的CBD
科学城：4.7万-5万，核心配套基本成熟。
黄陂：4.4万，距离天河比较近
知识城，九龙等基本上都是2万多的价格。
再看两张图：
这就是在黄埔科学城附近的楼盘现状，不否认有中介，但是在当下，这种情况相对来说不错了。
对于广州来说，主城5万+，而这里4万多的价格，吸引了大部分的刚需客群。
在广州回调的时刻，你会发现南沙的房价也很难扛得住：
就比如湾区金融城的价格现在精装在3.1万-3.2万，对比高峰期的房价3.7万。
时代天逸，均价精装2.5_2.6万，最高峰卖到3.1_3.2万。
你会发现这里是以“千/㎡”为代价的亏损。
同样回调的情况，哪里人多，就成为用脚投票的结果了。
3
或许你会觉得，难道市里面的力度是比较大的，我跟着这个方向走就行了。
这并不是判断的唯一标准，就以郑州来说就好了。
城市在一路往东的发展途中，你看市里是想往西的，一东一西相差甚远。
为了往西边去，有些单位搬进去了，基础设施配建的也不错：
体育馆，地铁，大剧院，博物馆，唰唰的往这边走，在民族运动会期间，这里的房价也是热火朝天：
你想想在西四环边上的某些楼盘都卖到了1.5万了，有些产品稍微改善的直接网上飙升1.6万+
而现在呢，房价是怎么上来的，怎么下去，均价1.3万，让之前追逐概念的不少人，站在了高岗上。
就以某盘为例：
2017年全款11600元/㎡
2018年15000元/㎡
2023年13500元/㎡
而郑州向东，再加上郑汴一体化的加持，不断地有新的概念加持，已经一些单位的落地。
郑东新区老城已经成为成熟的典范，在众多新区中，脱颖而出已经实属不易。
房价也相对抗跌一些，成为郑州房价标的。
所以，单纯的看只看这些是没有意义的。
对于这种突然而来的力量加持下，产生的区域，你会发现成功的真的很少。
所以，在这种城市发展过程中的变数，一定要有自己的判断。
4
如果城市发展一致的情况下，我们很好理解。
就只需要往外移，一步一步的就像城市的2环-3环一样。没有大的断裂带，没有天堑，就没有什么大问题。
跟着城市的发展道路去走，是我们选择楼盘最重要的关键点。
就比如济南一路向东，沿着东部就好很多，但凡你要去莱芜，那就很难受。
合肥市向南发展，如果你去北边大概率不会在这个过程中有红利。
武汉是沿江发展，你非要去4-5环去买，最后套牢的是自己。
青岛是沿海岸线发展，资源稀缺性会相对好些。
温州向东发展，在鹿城的东部基本上会是天花板的存在。
金华向东发展连结义乌，你只能沿着金华的东部去看，非要在两者中间去豪赌也没有意义。
成都向南发展，你会发现，所有最好的体面都留给了这里。
……
但是对于这种博弈的城市要注意三点：
1、楼市下行期，房价成为判断的标准，房价的跌幅，人群，都可以给你好的建议。
2、任何大的规划，不管是什么级别的，都不如建了一条地铁，修了一条路来得实在。
现在就看落地，配套，成熟度，能够满足生活的区域才可以碰，远离任何画大饼的区域，不要熬，不要等待。
3、一个城市的发展能力真的有限，城市发展方向的不一致，很难重拳出击。
城市发展都有自己的安全边界和安全的购买力，一线最远的距离是25㎞，二线最远的则是15㎞。
