时值年终，房地产能否划上一个圆满的句号备受关注，这要看前期的房地产利好政策能否真的起到明显效果，还要看接下来会出台什么样的政策，就目前来看，房地产确实出现了一些轻微的好转。但是否真的见底了呢？

12月6日，安信证券首席经济学家高善文在论坛上重点谈到中国的房地产问题，也很快在网络上被刷屏。他到底讲了什么？从话题上看，主要涉及楼市是否见底、房地产市场是否超调、人口流动与房地产投资、流动性风险以及房价泡沫化等，可以说都是非常关注度高的内容。

从原来的遏制房地产市场过猛，到现在的稳定房地产市场，可以看出我们调控的方向性转向，但是在各种叠加效应下，房地产步入调整后迟迟未能复苏，是否存在超预期调整呢？

对此，高善文表示，中国长期房地产投资的中枢也许会在8%左右，至少不低于7%，而现在房地产投资的绝对水平已显著背离这一中枢，2024年中国房地产投资占GDP的比重预计会跌破6%。如此看来，当前的房地产市场确实明显低于其长期合理中枢水平，这是明显的“超调”。

不过对于房地产泡沫，他认为2016年以来房地产价格快速泡沫化，主要是因为土地供应的骤然收紧，在投资、销售等层面上，并没有明显的泡沫化迹象。

其实，在我看来，过去房地产泡沫也不小，之所以没有破，是因为有多种力量在支撑，但是问题就像滚雪球一样越来越大，在高周转、高负债、高杠杆的三高时代，很多问题都能够被掩盖，被消化掉，但是个人都清楚，这种纵容之下，总有兜不住的那一天。

高善文认为近年来的房地产价格泡沫化是因为土地供应骤然收紧，其认为恰恰相反，是因为土地供应骤然收紧才让泡沫一步步消化掉，但至于今天的超调现象，是意想不到的，这跟此前的三年疫情有莫大关系。房地产自身问题的积累完全可以通过政策调整逐步排解，但这次意外加快了房地产问题的爆发。

高善文认为只有房价泡沫化，投资和销售上不存在，我想没必要争辩，因为这些都是相关联的，怎么可能某一项能够独善其身？

不得不承认的是，2020年以来疫情的严重冲击，对地方、企业和老百姓的资产负债表都形成了严重损害。这就导致企业及居民的风险承担意愿与能力均明显下降，除了购房需求快速减少，股市也迎来了大调整。

当购房者无力和无意买房时，房企受到的影响首当其冲，这几年我们看到了有史以来最严重的房企出险事件，在过去想都不会想的。当大多数房企都遭遇流动性危机时，他们也就没有能力和兴趣拿地，地方也受到巨大影响。

尽管疫情的影响逐渐消退，当然仍难免有后遗症，但是经济在逐步恢复，而在高善文看来，今年拖累经济最大的负面因素和不确定性来自于房地产市场。刚刚公布的房地产数据，到现在仍然不尽人意。这也会对2024年乃至更长远的房地产预判和信心造成很大的挑战。

所以，这就涉及到一个问题，在各种利好政策下，房地产是否该触底了呢？此前，标普的报告表示，房地产即将见底，央行也引用了这句话。

对此，高善文认为，目前房地产市场虽然已经严重超调，但是不一定见底。

未来要关注2个信号或条件，一是房地产行业的流动性危机必须被阻断，就是说房地产筹资性现金流停止“失血”。预计明年上半年房地产行业的流动性风险有望显著改善，在越来越有力度的政策支持下，相信房地产企业融资能恢复正常。

第二，疫情“疤痕效应”的消退。高善文认为，在房地产市场改善的条件下，“疤痕效应”会持续消退并最终恢复正常。实话实说，房地产关联行业广是有目共睹的，在疫情和房地产叠加伤害下，要想恢复信心和继续持有风险资产需要一定的时间过程。如果房地产能够有所好转，这种伤害或许会逐步消退。

其实，说到底，就是当前的老百姓的收入也超调了，信心严重受挫，要想恢复，不止是喊口号式的加大消费，而是应该如何在提高收入和经济增长上继续努力，未来分配结构上如何优化，更是一个深思的话题。话说回来，并非住房需求没有了，而是价格让他们惹不起躲得起了。