现在的房地产到底处在一个什么样的状态?面对供求关系发生重大变化,我们又当如何理解这种调整?对于房企所面临的压力,会有哪些政策支持?
12月13日,在2023-2024中国经济年会上,住房和城乡建设部副部长董建国谈了很多关于房地产的话题,信息量还是很大的,其中有不少是刷新我们的认知的。向市场传递了哪些信号呢?
1、全国二手房交易量占比达37.1%,创历史新高,标志着存量房时代到来,意味着楼市需求依然结构性稳定。住建部副部长董建国表示:今年1-11月,全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%,创下了历史新高,目前,全国已有7个省和直辖市二手住宅交易量超过新房住宅交易量。
透过这组数据,透过住建部的表态,背后有哪些深意?我认为,非常直观地感受到房地产正在发生巨大变化,而这种变化更是来自于内部结构的调整。
按照住建部的说法,如果综合新房二手房一起看,实际上是实现同比正增长的,这也说明了住房需求依然保持稳定的态势,没有出现明显的收缩,而是交易结构发生了变化,二手房交易替代了部分新房交易。这也意味着住房需求正在从新房转化成二手房。
我认为从表述中能看出两种语气和心态,一种是说白了,大家不要对房地产过度悲观,其实最近一线城市二手房成交上涨恰好印证了这种说法,新房市场部分需求已经转化到二手房市场了,市场在逐步恢复过程中。二是当然也不要过于乐观,没有明显收缩,其实还是收缩的。从内部结构看,新房少了,二手房多了,但规模上看,过去玩跷跷板的是大人,如今是小孩子。本身这种倾斜只是相对的,代表不了房地产成交量绝对数的大小。二手房成交量占比创新高,它不是绝对数上涨,而是相对数上涨。
所以,还是要理性看待当前的市场调整,要有信心,但没有盲目乐观的理由。毕竟规模上已经不能与往日同日而语。
但同时,判断存量时代到来的标志之一就是二手房成交量超过新房市场,也意味着一线城市和热点二线城市将引领全国楼市步入存量时代。据相关数据统计,保守估计,其商机也能达到数万亿。所以未来的市场仍大有可为。
2、房企债务违约不等于爆雷、资金链断裂,一视同仁支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。此前,我们一遇到房企出现债务违约就想当然说房企爆雷了,进而房企也被市场舆论裹挟着步入恶性循环。越是这样,销售越是受阻,然后就越难有翻身机会。
不过这一次,董建国表示,一段时间以来,社会上把部分房企债务违约称为“爆雷”“资金链断裂”,其实用语是不准确的。公司债务违约,并不意味着项目公司停止运转,项目的开发运营还在继续。如果将债务违约等同为“爆雷”或者是“资金链断裂”,会造成企业完全停摆的错误认识,导致社会对企业产生信任危机,进而冲击市场销售,加剧企业困难。
所以,他建议,大家应该理性看待房地产市场出现的问题,共同维护房地产市场的平稳健康发展。说实话,我不想去纠结这个概念问题,但大家的担忧并非毫无道理。
那么接下来,该如何处置这种问题,董建国表示,针对部分房企出现债务违约风险,金融支持政策已经出台,需要继续抓好落地,但风险出清还需要一个过程,一视同仁支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题,促进其恢复正常经营。
不过,也不是什么企业都要绝对去救,面对一些违法违规导致资不抵债、失去经营能力的企业,要按照法治化、市场化原则出清,这也是市场优胜劣汰的结果。
到底哪些房企能够入列支持白名单,似乎也就非常值得关注了。所以,房企短暂的困难不可怕,只要在得到救助后还能自我造血,我相信这样的企业还是有希望的。
3、根据人口变化确定住房需求,破解房地产难题,以人定房,以房定地,以房定钱,防止市场大起大落。面对当前房地产所面临的问题,住建部有哪些可储备的解决思路?
董建国表示,在体制机制上,要根据人口变化确定住房需求,实现以人定房,以房定地,以房定钱,防止市场大起大落。建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制,形成房屋安全长效机制。
这有点像经济学家任泽平经常提到的人地挂钩,众所周知,房地产长期看人口,周期看土地,人是需求,土地是需求,人口流入的地方就应该多供地。但往往给搞反了,自然就会影响房地产正常和健康发展。
所以,在坚持房子是用来住的不是用来炒的这个定位前提下,在确保房地产市场不会大起大落的目标下,在土地供给上要发挥好按照人的流动来确定房屋和土地的供给。这样形成一套完整的机制,也是长效机制。要加快构建房地产发展新模式,就必须先破解房地产发展难题。
冬楼19:A卖方挺不住,不出手银行的利息都还不上。 买方不要急,不出手银行的钱还能生利息。 看谁急,谁先熬不过时间。 时间即是成本,又是收益。100万存银行,每年利息约2万。一年后房子降10~20%。8,90万买房省一二土万,赚2万。 100万的房贷,每年利息四五万。房子再降10万20万。每年损失一二十万以上 B:有多余的房子人和炒房人,听我几句话:全国房价已经普跌20~40%,一些不好的地段已经↓40~60%,个别楼盘↓50~70%。尽快出手,不然以后赔得更多。 C:政府负债400万亿,负债率高达330%。房企负债近100万亿。居民负债五六十万亿。近1000万套断供房,银行涉房贷款不良率非常高,超国际警戒线。421的多数家庭都有多套房子。只有1~2%的家庭有购房需要。全国住房空置率达30~40%。房媒,妙媒,房托,房痞,还造谣房价上涨,土拍,摇号,限购,拆迁,改善性换房等欺骗宣传。上演反降价大闹售楼部的闹剧。千万别听吃开发商残汤剩饭的房媒瞎忽悠了。
房地产重要信号!路透社又来猛料了。它预测,北上广深的房价将下跌40%。这一消息无疑让很多人感到震惊。事实上,挤掉20%的房价水份还是有可能的,房价回调也化解了房地产市场泡沫化的危机。一句话,在北上广深购房既有风险,也有机会。
万变不离其宗,商品价值对商品价格起决定性作用。价值规律是放之四海而皆准的真理,没有例外。现在一、二手房价远高于价值。能够承受高泡沫房价的有钱人早已买了很多套房。目前房价必须与劳动者的收入相匹配才能顺利把房销售出去。国际收入与房价比平均水平是六年劳动收入(全额)就买得起房。
债务违约不算爆雷,那断供也不能算违约,更不能上征信。
谁说了也不算,价格说了算,
万变不离其宗,商品价值对商品价格起决定性作用。价值规律是放之四海而皆准的真理,没有例外。现在一、二手房价远高于价值。能够承受高泡沫房价的有钱人早已买了很多套房。目前房价必须与劳动者的收入相匹配才能顺利把房销售出去。国际收入与房价比平均水平是六年劳动收入(全额)就买得起房。
地级市土地基本冻结状态。就省会可以限量出让土地
如果说房价高是因为炒房的,那么,股价应该很高吧?因为股市里全是妙股的。
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县城应该冻结住宅土地出让
关注房地产未来趋势,调整售楼策略。