对于房地产所处的历史性阶段，国家已经三番五次谈到，房地产供求关系发生了重大变化，那么对于房地产的一些问题和未来的机会应该辩证来看，所以，既要认识到房地产的问题，不能过于乐观，也要明确房地产的发展空间，要有信心。

11月28日，中国人民银行行长潘功胜在香港金融管理局—国际清算银行高级别会议上发表讲话。

对于未来的经济形势，潘功胜表达了持续恢复向好、总体回升的态势更趋明显。他认为，前三季度，中国GDP同比增长5.2%，预计全年能够顺利实现5%的经济增长目标。

房地产是个大问题，也是外界非常关心的重要行业。对于房地产市场的一系列问题，他做了回应。

潘功胜认为，房地产市场当前确实遇到了一些波动，但不仅仅是中国，很多国家也遇到了同样的问题。实际上这句话我们要正确看待，这是国际舆论关注的话题，所以，我们承认房地产遇到的一些波折，但房地产的问题实际上是内外多种因素影响。

基于当前房地产供求关系发生的重大变化，他表示，中国房地产市场进入了转型期，呈现以下几个特点：

其实对于房地产市场的发展阶段，不仅仅是一二线城市，甚至很多三四线城市，对于新房的需求都已经到了一定的新阶段，不代表没有了需求，而是说已经相比高速增长时代进入了一个比较平淡的时期。

未来刚需和改善性住房需求仍然存在，这是毫无疑问的，因为还有很多人没有买房，即使买了房，随着对居住品质需求的不断升级，也会有更多的需求，不过投机性和非刚需性需求可能会减少，这些都会影响到新房的需求量。

虽然现在一线城市房价也在下降，但是我们不能只盯着房价，也不能只盯着眼前，长期来看，一二线城市房地产市场需求还是相比三四线城市更为强劲，相对来说也更为稳定。

其实也主要是过去三四线城市房地产发展过快，导致对未来透支比较严重，需求已经跟不上供给。当然一二线城市的人口流入和资源优势也决定了房地产的发展方向。

虽然城镇化发展迅速，也已经达到了一定的高度和水平。但这不意味着城市化进程已经完成。按照经验，城镇化高速发展阶段需城镇化率达70%左右，2022年国民经济统计公报显示，中国常住人口城镇化率为65.22%，有专家判断至少还有15个点的空间。

据华夏新供给经济学研究院院长贾康所言，一多半中国人，14亿人里的大多数还没有取得市民身份。当前中国真实城镇化水平，在50%-55%区间内。

我个人觉得没必要拿城镇化率为房地产发展前景找借口，但实话实说，确实城镇化率还没有达到天花板，那么也就意味着未来房地产还有发展空间，但这也绝对不是说还会继续像过去发展房地产的模式一样，房地产也在寻求新的均衡。在这个过程中，要让人感受到城镇化的幸福感。

随着未来住房租赁体系的建设，租赁需求也会不断增加，构成新市民或年轻人住房形式的新选择。

综上所述，对于未来房地产发展前景我们要保持一颗平常心，不要为房地产遇到的问题过度气馁，也不要盲目乐观。潘功胜指出，基于房地产发生的变化或呈现的新特点，房地产市场必然会经历一定的调整。但长期看，这种调整对于中国经济可持续发展是有益的，而短期内应当防止溢出性风险。

对于问题的防范，国家正在努力解决，比如降低首付比例，降低房贷利率，鼓励商业银行和借贷者去协商贷款利率，提供金融支持保证房地产商能够及时交楼，这里还有债务重组并购。甚至还可以支持回购房产，然后作为公租房提供给低收入人群。

潘功胜总结表示，房地产市场调整对金融体系的外溢影响总体可控。中国的房地产业正在寻求新的平衡。他还提及读到的一份标普报告，这份报告预计房地产市场已经见底。相信2024年及以后中国经济将保持健康、可持续增长。

当然，对于房地产是否真的已经见底，我觉得先不用急着下结论，当务之急，就是如何让需要买房的购房者能够有钱并敢买房，只有作为最终端的购房者愿意或者能买单了，开发商才真能救活自己，房地产也就能恢复。