一线城市房地产政策优化调整应该是全国楼市最后的希望，其他城市基本上能调的也都调了，很多人的目光就落在了一线城市身上，希望通过一线城市的政策调整带动全国市场回稳。

终于，最重要最核心的两大城市北京和上海在一天内几乎同时放出楼市政策利好大招，一直悬着的靴子终于落了地。

12月14日，北京市住建委等5个部门联合印发了《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》。几乎同时，上海市住建委等5部门联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》。

同一天几乎同一时间两个一线城市向外释放利好消息，看来这绝对不是一个城市自己的事，应该是运筹帷幄的政策布局。两个城市此次调整优化的方向也几乎差不多，都是在降低购房门槛和降低购房成本等方面着手的。

北京调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%。具体内容为，二套房首付比例城六区为50%，非城六区为40%。过去，首套房普通住宅为35%，非普宅为40%。二套普宅60%，非普宅80%。

上海调整后，首套住房最低首付比例为不低于30%，二套住房最低为不低于50%，跟北京一样，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房最低首付比例为不低于40%。

看得出来，无论是北京还是上海都是差别化调整。

由于过去买房门槛高，比如北京首套35%，二套最高80%，很大程度上确实限制了部分购房需求。通过政策调整，把首付比例降下来，意味着可以用更少的首付款达到购房的门槛，虽然门槛降下来了，但我们也要告诉购房者，这就好比跷跷板，首付降了，意味着后续月供会增加。适合什么人群呢？暂时有困难，但对未来充满信心的一批人。

最难能可贵的是，除了首付比例下调，北京和上海调整了沿用近十年的普通住宅认定标准也进行了调整，不再将首付比例与普通住宅认定标准挂钩。

这一点在此前也是呼吁比较多的，因为过去10多年，北京和上海房价早已经天翻地覆，如今一套小户型按照以前的标准可能就已经达到非普通住宅标准了，显然不合理。这一次北京和上海都取消了对房屋总价的认定考核，这样一来，释放了大量过去不满足普通住宅标准的需求。

如果总房款为800万元，首付比例就会从过去的80%降低至40%，首付减少了320万元。有机构预测，执行新标准后，目前市场上的普通住宅将从3成提升到7成。

首付比例下调的同时，商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整。

以前，北京执行首套房LPR+55BP、二套房LPR+105BP的利率下限水平。调整后，非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率、不低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点。

按照最新报价，非城六区首套房、二套房利率下限分别为4.2%和4.75%。城区相对高一点。

新政后，上海全市首套房贷利率从4.55%（LPR+35BP）调整为4.1%（LPR-10BP）。二套房按照区域不同，实行差异化政策。据上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，以200万贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元。月供减少不少。

房贷利率下降，直接降低了月供或按揭贷款成本。这对购房者来说是真正的利好，比起首付比例下调更吸引人。

其实随着购房成本降低，购房需求得以释放，一些想置换的业主也会加快卖房速度，促使交易效率提升，就会进入良性循环。

此外，随着普通住宅标准的调整，将有大量非普通住宅转化成普通住宅，让更多二手住房交易享受优惠税收政策。可以加快交易效率，提升市场交易活跃度。对于想卖房的以及想买房的，都是利好政策。对于刚需和改善购房者都有利。

另外，相比上海，北京还把贷款最长年限从25年恢复至30年，给购房者减轻月供负担。

北京和上海在政策调整中，都考虑到了城区与郊区（或者特别区域）的差异化调整，从政策导向上来看，客观上可以促进产城融合和职住平衡。

要把人吸引到哪里，不止是有住，更要有产业，所以，住会跟着产业走，产业也会跟着住走，相互影响。

12月15日早上，2023年11月份70个大中城市房价波动情况出炉。数据显示，二手房方面，一线城市环比下降1.4%，降幅比上月扩大0.6个百分点，北京、上海、广州和深圳全部下跌，环比分别下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。虽然上海新房环比上涨，但是整体来看，一线城市市场表现也并不太好，仍然处在调整阶段。

唯一乐观的是，虽然房价在下跌，但是70个大中城市商品住宅交易规模有所上升。特别是一线城市成交量都大幅上涨，我认为这得益于此前以价换量的效果。官方给出的解读是，随着经济整体恢复，同时在房地产领域一系列优化调整政策的作用下，近期房地产市场的一些指标继续呈现了边际改善的迹象。

此次京沪政策利好将释放大量需求，对未来房价触底有积极影响。在这样的预期下，北京、上海接下来短期内很快将迎来一个成交高峰，甚至可能会是小阳春，作为全国楼市风向标，或许也将引领全国楼市逐步向好。当然，这个过程依然不会太顺畅。

那么未来房价会不会真的大幅上涨呢？是否会“刺激”房价上涨？

经济日报表示，新政有助于进一步恢复、释放合理住房需求，更好满足刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳健康发展。对于是否会“刺激”房价上涨？经济日报表示，对此无需过度担忧。

第一，房子是用来住的不是用来炒的这个定位没有变；第二，尽管房贷利率下限下调，但并非所有人都能拿到这个价格。各家银行会结合购房者具体情况确定利率；第三，房贷利率仍采取“新人新办法、老人老办法”。最新政策只适用于12月15起发放的贷款，这符合政策“管热也管冷”、不同时期具体问题具体分析、推动房地产市场平稳健康发展的初衷。

说白了，政策依然会考虑稳定的大局，其实从北京可以看出来，原来首套房首付比例35%，现在调整为30%，降幅不大，这自然是全面综合考虑的结果。总之，政策给市场的信心是有的，但也没有过分刺激，只是调整了一些不太合时宜的政策。目的很明确，释放合理住房需求，不会任由房价过快上涨。