真实行情出来了!

樱桃的大房子 2024-10-11 10:18:16

各种消息面的信号有些撕裂,大家最好辩证着看。

从第一篇的宏观数据上看,我讲经济经济形势在好转,一堆人都不相信,说数据不真实。我讲楼市形势仍不容乐观,因为从数据看,一季度百城新房成交面积同比下跌超过40%,创7年来新低;百强房企销售额同比下跌49%。市场仍在深度调整中。说完这个,大多数又觉得是对的。这两年把大家训练出来了,只相信负面,不太相信正面信息了。说实话,如果官方数据大家不信,大家更加是个瞎子,因为民间各种数据来源更加不靠谱。昨天发第二篇,也是干货,讲的是一线富人集体抢房,开发商们也开始抢地,地王频出。乍一看有些矛盾,但背后逻辑并不难理解。一是楼市大口径的宏观数据有滞后性,等其全面反弹上涨时,可能“抄底窗口期”早就过了,甚至市场已经过热,大多数人一定找不准时机,买房一定是在多数人悲观时入手才是聪明的。二是,哪怕即将来新一轮行情,也不可能是全面行情;所以各位没必要把楼市宏观数据,作为判断买房择时的依据,而是要根据城市板块做选择。现在我敢负责的告诉大家,买房子一定要选城市板块,部分城市的确已经到了入手时机了。我写公众号今年是第8年,算得上房产资深吧,对时机的判断早已经得到验证,不需要再证明我的判断能力。三是,某些市场相比春节前明显开始在回暖,这是摆明的事实,无需质疑。克而瑞数据显示,3月一线城市成交量环比增幅为147%,高于二三线83%的增幅;一线城市同比降幅和累计同比降幅均低于二三线,一线市场修复程度显著好于二三线市场。春江水暖从一线开始,较于去年下半年的万马齐喑,这才是当前最重要的变量信号,也是我判断窗口期的一个重要依据。尤其是过去两轮的领头羊深圳,是全国人民都在观察楼市的一个窗口。接下来用数据给大家梳理下3月份分城市的真实行情,深度内容一般枯燥有点长,对你了解市场一定有帮助,耐心读完。

深圳二手房网签录得量5196套,环比增长116.6%,同比增长5.1%,中介这两年到处在传这个消息。不仅创下3年来新高,也一举突破5000套的市场荣枯线。

这个5000是合同数,实际成交量是3840套,较于网签数据少了1300多套,有滞后性。退一步来说,即便按实际成交量,也是去年4月以来的新高,只比去年3月少一百多套,这个成绩已经相当给力了。

当然深圳成交的二手房中,81.4%的成交价低于参考价。其中低于参考 价0-10%的占比为27.2%;低于10%-20%的占比为33.8%。

说明大部分成交来自于业主的降价,是“以价换量”得来的。其实“以价换量”未必不是好事,大家一定要明白市场的博弈机制。股市也好,楼市也罢,最怕的不是降价,而是丧失流动性,即有价无市。玩股票的都知道,缩量下跌才是行情最糟糕的时候,当出现低位下跌放量时,往往是市场见底的信号。投资大佬们经常说的,“不要浪费每一场危机”、“机会是跌出来的”,所表达的核心思想也是这个意思。现在深圳楼市就是这么一个情况。买家们选这个时候入手,说明在他们看来价格基本上见底了,再跌也跌不到哪去了。过去两三年,深圳二手房价普遍跌了百分之三四十,泡沫基本上被挤的差不多了,当跌无可跌的时候就是空翻多的时候,继续观望下去反而有踏空的风险。买家也都比较务实,以刚需自住为主,只要价格跌到预算之内,基本上就没什么犹豫的。比如3月深圳二手房90㎡成交量占比超6成。这种情况也符合一线城市楼市的大逻辑:改善置换、买一卖一。所以二手房市场回暖、置换堵点打通后,也会对一手房形成利好。像3月底开盘的前海时代3期、中洲迎海、金众云山海公馆几个改善网红盘,去化都非常不错。3月份我们咨询师团队收到的咨询量非常大,我的团队在市场一线,感知是最敏感的,这毋庸置疑。除了深圳,我们再看下北上广的数据:

北京全市二手房网签量为14280套,环比上涨125.5%,不仅是近一年最高点,也远高于1.2万套的“荣枯线”。但同比下降35.7%。广州二手住宅网签9373宗,环比上涨93%,同比则下跌24%。上海3月二手房成交达到2万套,环比上涨174%,但与去年3月的2.3万套比还有差距;

从一线城市的成交量来看,结论就出来了,除了深圳有增长,北上广相比去年下半年的数据,的确明显好转,但是同比跟去年小阳春来比,今年的小阳春的3月份成交量是比不上去年的。上海、北京,广州二手房市场的驱动逻辑和深圳差不多:一是以价换量;二是刚需改善进场。但请注意,这是在一线没有放大招的情况下,在市场一片迷茫看不清形势的情况下取得的成绩,而去年小阳春是疫情刚放开,市场信心充足,成交量大涨很正常。这恰恰说明今年春节后市场情绪确实在抬头了,也再一次证明一线城市不缺购买力,市场低迷一段时间,总有等不及的需求需要释放。现在很多人为了房产流量,一味去唱空迎合情绪,我认为大家反而要谨慎这些不客观信息。我今天发这篇文章,绝非空与多的立场,只是想给粉丝一个客观的视角,只有数据不会说谎。再从新一线数据看,很多新一线城市,跟北上广也差不多,同比去年小阳春不如,相比去年下半年,确实回暖。

南京是去年跌的最惨的一个城市,3月二手住宅成交8563套,创出去年下半年以来的第二高,相对去年3月份是跌的。成都去年爆火,去年成交量也一直全国第一,今年的3月份小阳春第一个月成交量比去年3月份行情也下来了,但是改善型新楼盘仍然非常火爆,青羊的西派,麓湖都是日光盘,华润的金三热度也爆炸,越贵的盘越有人抢。3月杭州二手房的成交量8098套,虽然不太明显好转,也站上了6000套的市场枯荣线,杭州再看看吧。......

其他城市的数据可以自行查阅,限于篇幅,不一一列举,有变好的城市,可以在评论区补充。

总之,今年一线楼市的置业逻辑有两个很大的不同:一是有调控放松及进一步放开的利好刺激,买房预期发生反转,市场再差也很难比现在差了。接下来四五月份的行情,很大程度上还是要靠政策来续命。3月底时,北京、上海、深圳都传出了小道信息,虽然靴子最后没有落地,但我认为最终还是要出的。一方面,北上广深都拿到了尚方宝剑;二是地方刺激楼市的主动性,也比去年强很多。二是房价经过这几年的回调,市场确实跌出机会了,二手房东已经“认命”,一手房开发商也变得现实起来,折扣优惠给力,降价跑量求生存。这些都会刺激买家进场,这也是今年结构性行情从高能级城市启动的底层逻辑。一线城市成交放量、市场回暖,也是高层比较乐见的局面。领导们非常清楚,楼市再怎么刺激,都不可能回到2017年那种鸡犬升天的普涨局面,但又要稳楼市、防风险、拉经济,怎么办呢?结构性发力,就像这一轮化债,中央代替地方加杠杆一样,理想的操作就是:让有着明确赚钱效应的一线楼市先启动起来,刺激富人买房,然后先富带后富、大富带小富,再把市场热度传导给新一线及其他二线城市。只有这样才能把躺在银行里的钱重新流动起来,带动就业和消费,而且风险相对可控。另一方面,一线也具备了“让商品房回归市场”、放开价格管制的条件。过去几年,之所以一线城市调控最严,不仅是因为上一波行情中房价暴涨。更重要的是,一线城市保障住房体系建设缺失,商品房价的上涨产生了巨大的民生问题。但现在这个问题正在解决中,像深圳这两三年来就有大量保障房入市,随着保障房的空缺填补,商品房市场也会彻底走向放开。总之,楼市的发展自有其规律,房地产在国民经济中的地位,从不以个人意志为转移。大家千万别带着情绪看楼市,死空头、死多头,都要不得,最后都会被市场教育的。切忌,不要跟市场赌气!!!!在结构性行情中,基本面扎实、要产业有产业、要人口有人口的一线及新一线城市,楼市只会做俯卧撑,我们能做的就是顺势而为,抓住结构性的波段机会,先人一步。至于三四线,记住,每一次回暖都是出手换仓的机会。

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樱桃的大房子

简介:把握楼市调控周期,精准抓住买卖房信号,一起买大房子