变了!开始给土地市场护盘了!

樱桃的大房子 2024-10-17 10:30:17

政策面的好消息不说了,市场面的好消息,新房卖的不错,二手房业主敢于加价,现在就连民企都开始返场拿地了。

大家都知道,最近三年的土地市场,各批次土拍基本都是国央企城投“包场”,民企一度隐身,场面十分尴尬。

国央企成为市场主力,民企持续隐身,这意味房地产的日子并不好过,大家都在努力维持资金链不断裂,仅仅能够实现“保交楼”目标,就算足够了。

但最近,不一样了,各个城市的土拍都出现了民企的身影。

郑州3块地开拍,其中1块终止出让,另外2块中的一块被其本地民营房企买入。

就在郑州拍完的第二天,西安也成功卖出2块地,其中1块也是被其本土民营房企拿去了。

杭州也是一样,媒体统计的数据,今年杭州近5个批次土地供应中拿地的主力都是民企,其次是混合所有制房企,国企和央企拿地的数量排名都很靠后。

类似民营房企开始活跃的城市还有徐州、云南、成都。

民营房企开始活跃,至少传达出一种信号,大家对市场的信心开始回升了。

不过估计大家心中也有疑惑,市场情绪转变不到一个月的时间,销售端的向好数据还没有完完全全呈现出来,至少目前来看,市场还需要观察,那么房企是哪来的钱突然涌进市场的呢?

我查了一下各城市土拍最近露脸的一些民企的背景,这些民企普遍分为两种情况:

1、之前没有涉足过房地产或是手里只有一两块地,现在看好行情,想在新一轮竞争中分一杯羹。拍下徐州地块的民企、在全国各地买买买的“陕北大佬”,以及在成都和西安都拿了地的贝壳都属于这种情况。

2、深耕本地的中小房企,手里有存货,也持续在卖,手里资金谈不上很充裕,但也没有很缺钱,市场下行之后,出于保守起见,逐渐在土拍市场息影,现在市场抬头,开始抢占市场,为之后的扩张做准备。成都民企润达丰滨江,以及郑州民企正弘置业都是这种情况。

这能说明两个问题:

1、市场洗牌还在继续。这是好事,优胜略汰,胜者为王,不跑出来一些新鲜血液,行业就没办法进步。

2、现在入场的都是一些手上资金转的开的民企,那些前两年靠高杠杆拿地,手里有高价地库存的房企,现在很多还困在资金问题上,动不了。

说下上面的第二点。

现在不管是民企,还是混合制所有企业,还是央国企,面临的问题还是没变:去化难、销售回款减少、资金压力仍然较大。

克尔瑞根据特定样本,记录了这几年上市房企的现金持有量变化情况,从2021年到今年上半年,上市房企的现金持有量一直在减少。

到今年上半年,这一数据已经减少到大概只有2021年的一半了。

细分的具体各类型房企的数据虽然没有,但是不用看数据,就能知道,民营房企一定是这里面最惨的。

就连万科这样的大房企都得靠着卖资产过寒冬,其他中小民营房企就不用说了。

具体的例子就不再列了,很多实情惨状大家这两年看的也比较多。

现在部分民营房企开始返场拿地,是市场情绪回升的一个信号,但也能看做是更多民营房企爬出冰窟窿的信号。

为啥这样说呢?

其实一个理由就够了,市场需要民营经济,要想把房地产拉起来,民营房企在其中必须得扮演角色。

国企用来强国,民企用来富民,这就是民营经济的重要性。

最近的一个文件《中华人民共和国民营经济促进法(草案征求意见稿)》,字里行间透露出国家队这次将不遗余力扶持民营经济、优化营商环境。

虽然之前也有类似的文件,但是上升到法律层面那就另说了,这就是划时代性意义的。

房地产层面其实早就有举措了,除了把具体的项目纳入融资白名单之外,就是517救市政策上首提的允许地方政府通过专项债回收土地。

10月12日,国新办会议上,财政部副部长又再次重申了这一政策:考虑到当前各地闲置未开发土地相对较多,支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地,确有需要地区也可以用于新增土地储备项目。

什么叫土地专项债,很多人不明白,就是国家给地方钱,让地方可以直接拿钱发展房地产,地方可以直接使用国家给的这个土地专项债来管理土地回收土地。

说白一点就是告诉各个城市以后不要再贱卖土地了,我直接给你钱,你把那些地甚至可以回收回来,土地收入不足没关系,我用专项债,直接给你钱。

这就是国家给土地市场护盘。

有了土地专项债,地方在房地产上不会穷,同时可以很好的控制土地,控制土地价格,同时也能控制房价,从而实现房价的止跌回稳,这是非常重要的,这也是专项债用的最巧妙的地方。

这项政策虽然针对的是全部类型的房企,但是看过我国目前的土储结构后,你就知道这一政策对于民营房企来说有多振奋。

根据克尔瑞的数据,2022年销售百强中,央企的总土储占24%,地方国企总土储占28%,民企总土储的占比为48%。

如果参考2022年的数据,那么就是说,我国几乎有一半的土地储备在民营房企手中。

现在这些被民企攥在手里的地,就是一份等待变现的资产,通俗来说就是民企有地没钱,只有把这些地卖出去,这些民企才能有活路。

但是卖资产也得有人接不是,以前还有国央企兜底,但现在很多国央企也撑不住了,所以还得靠地方。

“允许地方政府通过专项债回收土地”也算是民企等到的“回血”机会吧。

地被回收之后,民企手里有了钱,自然会去土地市场抢占优质资产。

而且这不是空头支票了,已经有地方开始试水成功了,上个月越秀就和广州城建签了收储协议,把番禺区暨南大学地块转给了土地开发中心,价格50亿,补偿方式是票据。

越秀已经退了四块地,政府收这些地,主要用来公共管理和服务,越秀也拿到了120亿的资金。

以票据来说的话,之后可以用到拍地上,有点类似于现在很多城市在推行的以旧换新,老房子收上来,不给钱,只给房票,还是能够激活市场的。

其他城市会不会跟进现在还不知道,但是事情的走向是越来越好了,销售在慢慢回暖,闲置土地也有了退出路径,市场算是又多了一剂强心针。

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