昆明的二手房挂拍量越来越多，二手房的成交难度也在不断增加，各平台上随便一搜，挂牌周期超过1年的二手房房源绝不在少数。在贝壳找房上面，最近有两套刚刚成交的“钉子”房源，挂牌时间居然超过3年，至于挂牌时间超过一年的房源更是比比皆是。

难道就没有相对好卖的二手房吗？当然也不是，有些二手房就相对比较抢手，挂牌不到一个月就能成交。这些二手房为什么能迅速成交？除了降价还没有其他出路？

云南房网梳理了贝壳找房上面最近2个月挂牌30天内成交的热销二手房源，有一些发现。

主城近期成交周期在1个月内的二手房源

据贝壳二手房公示信息不完全统计，昆明主城今年6-7月（截至7月24日）成交房源中，共有90套二手房在挂牌一个月内，顺利完成交易。

这90套房去除个别疑似公寓后，其余房源具有如下特征：

价格：绝大多数低于挂牌价，但均价其实并不低

一般人可能以为比较快成交的二手房肯定是大幅度降价，但云南房网统计的90套房源的成交均价达到9737元/平米，高于昆明二手房成交均价，说明价格并不是促成快速成交的唯一原因，当然这些二手房的实际成交价都比挂牌价要低，但平均降幅仍在10%以内，甚至有4套二手房以高于挂牌价成交。

为什么价格并没有想象中那么低，这些二手房仍能快速成交呢？这就要说到这90套二手房的地段、配套与房龄了。

地段：以新兴成熟板块为主，生活便利

贝壳找房最近快速成交的二手房主要分布在北部山水新城、西北新城、世纪城、新螺蛳湾等板块，这些板块既不是老城区，也不是还不成熟的新兴热点地区，具有房价相对实惠且配套成熟，生活便利的特点。

另外，上述板块是昆明近些年房地块开发的重点区域，项目很多，房源数量多，房龄相对较短，选择余地大。

昆明部分热销二手房源分布

房龄：平均10年，以次新房为主

被统计的90套快速成交二手房中，有40%是房龄在5-10年的次新房，还有38%是房龄在10-19年的房子，这部分房源占据总量的近8成。选择准新房（房龄未满5年甚至未满2年的房源）和老破小（房龄超20年的房源）的人还是少数。

这样的情况其实也好理解。

相对于老破小，次新房的质量基本与新房差不多，社区甚至比新房还要成熟，景观、环境依旧保持高水准，但价格又大大低于新房，且没有新房交付有风险、质量难预测的问题，是目前讲究实惠的购房者首先考虑的对象。

户型：三房为主，两房其次

统计发现，卖得快的房子并不是一般认为的小户型，而是以三房为主，占总量的三分之一还要多，其次是两房。90套房的平均面积也达到114平米。

这一方面是因为三房户型的挂牌量本身就比较大，另一方面，卖得快的二手房主要抢走的其实是新房的客户，新房市场需求量最大的也是三房产品。

根据上述发现，昆明比较好卖的二手房基本具备如下特征：房价不高的成熟片区的次新三房。这里的房价不高主要是指片区房价相对不高，具体到房源，主要比较对象其实新房，而不是通常认为的二手房。

也就是说，市场上比较走俏的二手房，抢走的主要是原本买新房的客户。统计同时也发现，房龄在20年以上的老破小除非是配套和价格上有特别优势，否则并不容易成交。

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