巨变将至!买改善房必须先有新思维,昆明第三半岛要起势了

云南房产小站 2024-08-07 12:12:49

刚需的归保障,改善的归市场。这一楼市大趋势现在已经没人怀疑,巨变降临之际,买改善房必须要有全新思维了。

极端一点说,以后除了各类保障房和少数刚需学区房,其他房子应该都归为改善范畴。

昆明改善市场正在悄然变化:改善的定义变了,面积大就等于改善的旧思维已经过时,而是要以更全面的维度来考量,片区的低密规划基底、生态属性、产品品质、配套条件的完善度、社区整体运营水平、社群运营与邻里居住氛围,缺一不可。

那么变化是如何发生的?买改善究竟要有何种新思维?我们不妨以改善成色最足、发展最典型的会展片区为例来具体说说。

如果以2012年12月滇池国际会展中心开建为标志,会展片区开发已历时近12年,而片区房地产项目开发也差不多有同样长的历史。12年来,大型公建、基础配套设施、以及主打改善的地产开发齐头并进,已奠定了昆明首席改善片区的地位。

会展片区首先给人的印象就是大,超20平方公里的面积不仅超过巫家坝(规模开发的核心区面积近10平方公里),也超过了西北新城(约17.8平方公里),在昆明各个新片区中,规模居首。

但尽管如此,会展片区经过12年的发展,已成果斐然,下图可以看出:

从图上可见,会展片区已建待建的会展中心、公园学校等配套设施和楼盘开发用掉的土地已超过一半,剩余未开发的土地主要以城改项目为主。

会展片区的开发史也是昆明最近十年城市发展的一个缩影,其路径可以概括为:大型公建(会展中心)和基础设施(道路、地铁、学校、公园等)建设为先驱,地产开发跟进拓展,城市界面逐步完善。

会展片区的开发历程,可分为三个阶段。

滇池国际会展中心(图源昆明国际会展中心有限公司官网)

第一阶段——滇池会展中心建设拉动,福保半岛和星海半岛高端项目云集

2012年底,滇池国际会展中心开工建设,很快就有招商、中海、龙湖、云南城投等实力房企进驻,招商海公馆、中海半岛华府、会展山海湾、招商雍景湾、山海湾一号、山海荟、滇池湖滨半岛、龙湖听蓝半岛等一批高端住宅与商办项目,云集三个半岛中的福保半岛和星海半岛。

滇池三个半岛之所以成为会展片区开发最先点燃的区域,原因一句话就可以概括:区位带来的最优越滇池生态资源。

所以无论是招商中海的洋房,还是会展山海湾的高层,在10年前都是昆明高端盘的典型代表,从而也初步树立了会展片区的高端人居形象。

星海半岛上的湿地公园(图源官渡发布)

第二阶段——向外扩展的半岛和湖居价值的延伸

正因为半岛湖居的资源优势,会展片区此后的开发其实都是围绕着这一核心价值展开。

从地域方面看,第一阶段三个半岛的开发,除了福保半岛上福保村改造和东侧的宝丰半岛城改都悬而未决,差不多已将三个半岛可用于开发的土地利用殆尽。但随着滇池生态保护趋于严格,三个半岛的开发严格来说已告终结。

但半岛湖居的独有价值并没有随之湮灭,会展片区从2016年开始的第二波开发热潮,一个明显特征就是从半岛向北,沿飞虎大道、盘龙江纵深发展,其标志性事件则是万科主导开发的七彩国际社区。

2016年,昆明市政府、官渡区政府先后与万科签署《战略合作协议》,开启了万科在会展片区深耕的旅程。随着城市更新进程,片区开发的广度和深度不断延伸,因此,2021年6月,万科发出倡议将在南市开发的多个项目(万科银海泊岸、万科·翡翠滨江、万科大都会、万科500里、万科公园城市)统称为“七彩国际社区”。

万科500里实景

七彩国际社区的大背景,是万科基于会展片区的基底价值,致力于以高品质产品深化和优化滇池生态资源的努力。

七彩国际社区对滇池半岛湖居价值的坚持,一方面反映在这些项目基本沿三个半岛北扩,比如万科500里与福保半岛仅相隔一条环湖路,万科银海泊岸、万科翡翠滨江位于星海半岛北侧、临盘龙江入湖口,另一方面更反映在万科的进阶产品,以鲜明的改善品质为昆明人提供更多的湖居好房子。

第二阶段和第一阶段不同的地方,一是开发不再局限于半岛内,也不再局限于少量高价住房,更广阔的空间可开发更多的湖居产品,另一方面万科也不断精研产品,并最大限度扩展会展片区改善房的受众面,让更多昆明人有能力享受到滇池湖居。

所以本质上说,万科七彩国际社区所做的只有一件事——重新定义昆明改善房。

会展第三半岛区示意

第三阶段开启——第三半岛重新定义改善

在会展片区开发进入成熟期后,改善房的新定义应该是什么?答案要看第三半岛,也是会展片区开发的第三阶段要解答的问题。

目前,万科都会半岛即将正式发布,云南房网此前曾分析认为,都会半岛所在的罗衙片区正好为七彩国际社区与生态半岛结合部,项目以及后续罗衙社区城改推进,将促动两大生态板块的融合,但如果结合会展片区的发展现状看,都会半岛实际上也将联动宝丰半岛、生态半岛,形成继星海半岛和福保半岛之后的第三半岛全新板块。

如上图所示,由于宝丰半岛已明确将不再做商住地产开发,全部都将是绿地公园(其中面积最大的为第十五水质净化厂,规划为地面公园地下厂区),那么第三半岛的主要开发空间将依托宝丰半岛向北辐射延伸,该片区内的生态主基调由五甲塘湿地、西亮塘湿地、海东湿地等大型湿地公园构成,居住区是鲜明的低密低容特征,而万科都会半岛则处于第三半岛的核心区。

第三半岛区的西亮塘湿地距都会半岛仅不到500米(图源昆明园林)

梳理下来,第三半岛区的独有优势有以下四点:

1、更生态。从第三半岛区示意图可看出,整个片区内公园面积约1.8万亩,而绿地公园面积约7620亩,差不多占到一半面积,生态属性较其他两个半岛更为优越;

2、更纯粹。片区内居住用地规划低容低密特征突出,大部分在1—2之间,最高容积率也只有3.2,因临近滇池,最高建筑限高80米,大片区域限高24到60米,天际线不受遮挡,视野开阔。

3、更改善。经统计,片区内高端低密用地面积约3789亩,主要为已开发的生态半岛和云玺大宅等洋房别墅项目,改善调性与世博、草海等片区十分类似。

4、更便利。片区具备生态宜居属性之外,更难得的是背靠会展中心王府井小镇、世纪城海乐世界、新亚洲等大商圈,生态与都市都在10分钟生活圈内完美链接。

万科都会半岛效果图

可以看出,第三半岛的基底价值其实是张明牌,如果万科都会半岛延续以往的改善打法不会有任何问题,但万科并没有选择这条容易的路径,而是决定重新定义改善产品。

万科早已意识到,未来的楼市趋势已经确立:刚需的归保障,改善的归市场。以往的改善房,往往简单等同于大户型,而在新的时代背景下,对改善的需求则是全方位的,产品品质、居住体验感、社区邻里氛围都成为改善房更被看重的因素。

应对趋势,需要有创新的产品,万科研发5年的“未来城市理想单元”就是为此而来,其落地首作为万科理想之地,通过这个去年上海的销冠项目,人们看到了万科对未来城市与改善人居的中国答案。

随后,万科将研发成果推向了包括昆明在内的多个城市新项目,而都会半岛则是昆明重磅落地之作,也将是重新定义昆明改善的迭代作品。

“未来城市理想单元”样本——上海理想之地

理想之地作为全新改善作品,形式上最突出的特点是取消底商,商业及公共空间集中在六个块地的中央,打造超级十字路口,居民高频生活需求能在10分钟步行时间内解决,生活浓度大幅提升。

在产品内核理念上,“未来城市理想单元”也从根本上改变了改善定义,万科都会半岛独立社区商业告别了底商的纷扰喧嚣,营造出更有味道和体验感的生活空间,而在户型产品方面,项目运用万科最新研发成果,相较于七彩国际社区早期产品也有大幅提升。

一句话,作为第三半岛的开山之作,都会半岛的目标是构建全新的改善生活样本。

另外值得一提的是,项目为罗衙社区城改首批用地,虽然首期面积不算大,但罗衙社区已被列入昆明首批专项借款城中村改造项目,项目后续土储规模预计还有500多亩(图中黄色标注),也就是说,万科都会半岛的出世,意味着第三半岛区的开发出现了强力的主导者。

因此,万科都会半岛这个案名堪称恰如其分。这是第三半岛的开端,也是昆明最具潜力新改善板块的肇始。

纵观会展片区的开发过程,由于万科的深耕加快了片区发展步伐,提升了片区居住品质,也满足了更多昆明人对好房子的渴望。第三半岛开发进入新阶段后,会展片区的潜力与前景也会比以往任何时候都更值得期待。

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