在过去二十余年间，房地产市场经历了显著的持续增长阶段。
在此期间，房地产企业的活动极为活跃，仿佛被强效动力所驱动，积极竞购土地资源。彼时，“地王”项目层出不穷，每一次土地拍卖都如同一场竞争激烈的战役，各大开发商竞相投入巨额资金，旨在在这场房地产的繁荣盛宴中占据一席之地。土地销售收入连年攀升，逐渐成为地方财政的关键支撑。
然而，市场趋势瞬息万变，当前房地产市场已步入调整期，呈现与前截然不同的态势。开发商们的态度变得审慎，对于土地购置表现出明显的谨慎态度，即便是先前以高价竞得的地块也未能幸免。更多房企因资金链承压及市场前景的不明朗等因素，无奈选择退出市场。
数据提供了直观的证据：2021年，全国土地出让金总额达到了8.7万亿元人民币的高点。而到了2024年，这一数字已锐减至4.8万亿元，与三年前的峰值相比，降幅达到了45%。土地供应量的急剧下降，预示着未来几年内新房源的供应将随之缩减。2024年的全国商品房新开工面积数据揭示，该年度新开工面积为73,893万平方米，同比下降23%，创下近年来的最低记录。
面对新房供应减少的预期，部分消费者开始揣测，当前及未来几年或许正是购房的良机，不少人的购房意愿因此被激发。然而，在此关键时刻，有三项潜在的“不利因素”值得高度重视，它们可能在2030年及以后对市场参与者构成隐患。
首要的不利因素在于房价的波动与楼市的极高不确定性。
这一观点基于以下三方面的考量：
首先，政策调控的影响不容忽视。房地产市场历来易受政策导向的影响。近年来，国家坚持“房住不炒”的基本原则，出台了一系列旨在抑制房地产市场过热的调控措施，如针对房地产开发商的“三条红线”政策、限购、限贷及限售等措施，均对行业产生了显著的抑制作用。尽管当前部分政策有所放宽，但市场普遍预期，一旦市场出现回暖迹象，调控政策或将迅速回归。
鉴于楼市活动的规范对于维护民生至关重要，首要考虑的因素便是对楼市乱象的严格管控，以避免其对民众生活产生负面影响。其次，经济形势的波动对房价具有直接影响。在经济面临下行压力时，居民的收入水平缩减，进而导致其购房能力和购房意愿的双重下降。即便个体勉强购置房产，一旦其就业状况遭遇挑战，如失业，其背负的房贷压力无疑将更为沉重。
再者，市场供需关系的变化亦不容忽视。随着人口出生率的下滑及老龄化问题的加剧，社会对住房的需求呈现递减趋势。与此同时，存量房市场的持续扩张进一步加剧了房地产市场的竞争态势。部分城市已出现供过于求的现象，这无疑对房价的稳定构成了挑战。
未来房产的转手问题需审慎考量：即未来谁将成为潜在买家？
接下来，我们面临第二个不利因素：房屋质量与后续维修问题。
在房地产行业的快速发展阶段，部分开发商为追求利润最大化，在施工环节中采取了不当手段，如使用低质建筑材料，导致房屋出现墙体裂缝、漏水等质量瑕疵。据统计，有12%的新建楼盘在交付后的五年内便出现了不同程度的质量问题，且随着时间的推移，更多房屋的质量状况将持续恶化。此外，物业管理的缺失亦加剧了房屋质量的下滑。
物业作为房屋交付后的重要服务提供者，其服务质量的优劣对小区公共设施的维护至关重要。然而，部分物业公司存在收费而不作为的现象，对小区公共设施如电梯的维护不及时，导致故障频发，给业主生活带来诸多不便。最后，随着时间的推移，房屋将不可避免地面临老化问题，尤其是高层住宅，在20年后可能遭遇外墙脱落、电梯老化等严重问题。而高昂的维修成本及维修资金的筹集难度，将直接影响房屋的市场价值。
最后，我们需关注的是未来房屋持有成本的上升趋势。
这一趋势的形成有多方面原因。首要的是生活成本的逐年攀升，包括物业费、水电费、停车费等在内的各项开支均呈现增长态势。 2024年，全国各地普遍出现燃气、水电及停车费用上调的趋势。伴随通货膨胀的持续影响，未来这些费用极有可能继续攀升，这无疑进一步加重了业主的经济压力。此外，房产税的即将开征也成为一大关注点。尽管目前房产税尚未在全国范围内实施，但上海、重庆等试点城市的实践已明确显示出，房产税的征收将大幅提升房产持有成本。预计至2030年左右，房产税将全面推广，届时绝大多数房产都将面临年度缴税，房产持有成本随之上升。
另一方面，随着存量房源的不断增加，房屋租赁市场竞争日趋激烈。部分城市特定区域的房屋空置率已高达65%以上，大量房产难以出租，导致投资性房产的收益显著下滑。租金的降低，进一步影响了房产价值的稳定。
鉴于以上多重因素，对于计划在今明两年购置房产的消费者而言，必须全面考量上述三个不利因素。针对此类情况，向普通购房者提出以下三点专业建议：
首先，倡导理性购房。购房者应根据自身的实际需求和经济承受能力，审慎选择合适的房产，避免盲目跟风，以免因冲动购房而陷入经济困境。
其次，重视房屋质量评估。在购房决策前，应深入考察房屋质量，了解开发商的信誉与市场口碑。建议聘请专业机构进行验房，确保所购房产无质量隐患。
最后，关注政策动态及市场趋势。购房者应及时跟踪房地产政策的调整与市场变化，政策变动可能对房价及持有成本产生深远影响。购房作为影响未来生活质量的重要决策，需谨慎对待，避免因一时冲动而承担不必要的经济负担。在房地产市场的复杂棋局中，每一步都至关重要，务必深思熟虑，稳健前行。
