高新“交房即挂牌”常态化，千人摇神盘赔20万首套成交？

Part.1

高新CID爆款千人摇红盘，首套二手房降价成交?

一套二手房成交，又把高新CID推上了热搜。近期中海·学士里10号楼一套115㎡二手房成交，成交总价300万元，折合单价2.6万/㎡。网传业主至少亏损20万元，一时间又成了西安楼市热点话题。

“三开三摇”爆款红盘首套二手房“平价”成交。

要知道，中海学仕里2023年5月20日首开720套房，均价约27194元/㎡，吸引了5517组家庭登记，成为当年西安第一个“5000人摇号”爆款红盘。从首开到清盘总计不到3个月时间，而且是2023年唯一的“三开三摇”的千人摇号盘。

在央企中海“保交付”实力加持下，中海学仕里也在2024年12月底交房，而且是提前半年交房。在31小、11初双优质学区加持下，二手房成交价一直备受期待。直至近期传出10号楼一套115㎡户型“亏损”成交，被很多人认为中海学仕里二手房价格“坍塌”。

在交房后不到2个月“收房即挂牌”成交，足以看出该套二手房成交大概率是“炒房”行为。在当下“房住不炒”基调持续深化，一二手房行情持续下行，倒逼业主“及时止损”离场也实属正常，毕竟继续持有只能“赔钱养房”。

名校学区房跌落神坛，房子居住价值或将回归。

在“市场定价”的二手房领域，无论是业主“资金链断裂”，还是楼市二手发房价持续下跌倒逼，“房住不炒”已经成为当下投资购房收益的首要考量关键。尤其在当下高新CID板块全域“高新系名校+”教育资源配置下，与31小/11初“深度捆绑”的“名校盘”，之所以跌下“神坛”，也只是时间迟早问题。楼市持续深化调整，在高新三期“遍地名校化”发展趋势下，“房子居住回归”将为未来衡量房价关键因素。

Part.2

楼市调整持续，“交房即挂牌”常态化

中海学仕里业主“赔钱”卖房，是楼市调整环境下普遍现象。近三年间，高新CID仁村板块招商·臻境、新希望·锦麟天玺、中天未来印、碧桂园云墅、中海学仕里等项目相继交房，“交房即挂牌”已经常态化。

高新CID板块“交房即挂牌”常态化。

目前，在仁村板块二手房挂牌房源中，招商臻境挂牌11套，挂牌价2.4-3万/㎡；新希望锦麟天玺挂牌32套，挂牌价2.1-3.5万/㎡；中天未来印挂牌0套；碧桂园·高新云墅挂牌22套，挂牌价2.9-3.9万/㎡；中海学仕里挂牌42套，挂牌价2.4-3.5万/㎡。从仁村板块挂牌房源可以看出，自2023年招商臻境首个交房项目开始，目前仅有中天未来印0挂牌，其它四盘均有二手房挂牌成交，成交价在2.1-2.8万之间。

值得一提的是，在已交房5个小区中，仅有中海学仕里为毛坯交付，其它4个小区均为毛坯交付。虽然中海学仕里首套二手房以2.6万/㎡“平价成交”，但在板块内依然是“毛坯价倒挂精装价”。

二手房“天地价差”各有隐情。

在看似“陪钱卖房”的仁村板块，由于每个楼盘品质差异、定价体系不同、学区不同，二手房成交价也出现二手房成交“天地价差”。如新希望锦麟天玺，二手房成交相对较多，但成交价相对较低。但值得注意的是，新希望锦麟天玺在新房销售时，高端纯粹改善品质在目前高新都首屈一指，但同面积户型顶、底层价格，低于中间楼层总价约60-90万元/套；东西户价差约20-25万/套。目前最低成交价约2.1万/㎡，成交房源也基本为顶底层，二手房也大多是“平价成交”。根据目前板块二手房挂牌价来看，挂牌价普遍高于当时新房售价约3000元/㎡，已成交二手房也基本为“平价售卖”，实际并没有出现大幅的“拦腰砍”价格塌陷。有部分业主不计还款利率“平价”出售，但对于总价超300万/套的房子，基本可以忽略，毕竟投资有风险盈亏自知。

高新CID做为这几年西安楼市的引领板块，历来被当做“蹭流量”的网红板块，但凡有风吹草动，都会被“扩大影响力”扩散，但购房者应理性考量。

高新兑现力，才是高新房价真正核心价值。

高新CID仁村板块作为高新第三次创业的楼市首发板块，区域内第一批交房业主基本都是购置二套、三套的优质改善业主，对高新发展和楼市房价的敏感度，都远超普通刚需购房者。目前成交价起伏，其实并不影响板块未来房价发展，毕竟CID板块高新云巴/地铁6号线/15号线（今年通车）、大仁遗址公园/永安渠公园/未来之瞳科学公园、未来之瞳大剧院、国际医学中心已建成兑现，永安渠滨水商业街、未来广场商业综合体等也在加速建设中。

这些所见即所得的顶流配套集聚，放眼西安都极为罕见。当下正值CID板块高速发展初期，作为高新未来发展的“名片”板块，房价保值升值红利是吸引人口流入、产业落地的关键，何愁未来房价不稳。毕竟，高新发展力不会允许房价“崩塌”。这是底线，也是原则！

Part.3

名校学区房，或将背刺“高房价”

从高新三期发展和楼市现状，可以看出“优质教育”是衡量住宅房价的关键！在近几年教育均衡化发展趋势下，高新三期的“教育均衡化”人尽皆知，一系列改革正在趋向“均衡化”。去“名校”化：在CID仁村板块31小/11初学区划分争议中，本着教育资源均衡化管理，通过对31小/11初摘牌，将高新五初纳入高新教育集团，以“七个统一”进行全面师资、教学等同标准管理，实现西太路东、路西教育平衡发展。

增加新建学校：目前CID板块新建的F6-02地块小学、A5-01地块小学两所学校在建，将于2025年秋季开学。根据施工地工程公示，两所学校开办筹备单位均为高新一小教育集团、高新31小学，可见依然是“高新系”优质教育体系。

在当下西太路以西全面“高新一小系”、“高新一初系”教育集团化办学、管理模式下，西太路以东的高新第五初级中学已经纳入“高新一初”集团化办学模式体系中，如果能将高新21小学、高新23小学也都纳入“高新一小”教育集团，即实现高新三期全面教育均衡化资源分配。在教育资源差异化现状下，高新三期已呈现“梯对形房价差”，如果板块内所有学校能全面“高新一小”、“高新一初”教育集团化管理，板块房价才能真正进入“以品质论价”的“居住价值回归时代”。其实早在2021年，教育部已经将高新区列为 “全国12个教育综合改革试验区”，从这几年高新区教育改革，可以看出高新教育会均衡化正在加速推进中。

可以预见，随着高新名校教育均衡化加速发展，所谓的“名校学区房”会陆续落下神坛，楼市也将逐渐回归理性“以品质论价”时代。

End