2024年8月22日，广东省高院在其官方公众号“广东省高级人民法院”发布了《广东高院发布不动产租赁合同纠纷典型案例》一文，共选取8个租赁合同纠纷典型案例，内容涉及：

1.某公司承租某厂厂房，用于“贵金属设计及生产”，双方租赁合同约定，合同期满后某公司在同等条件下有优先承租权。然合同履行一段时间后，政府将所在园区纳入新兴产业空间布局规划，发展定位调整为“半导体”。某厂为此向某公司发函两次，告知因园区整体规划调整等原因，租赁期满后不再续签租赁合同。合同期满后，某厂没有与某公司续租，将厂房转租给了一家半导体研发公司。某公司认为，某厂的做法侵害了其“优先承租权”，起诉某厂赔偿“违约金、经营损失、搬迁损失”等。案件经审理，一审法院驳回了某公司的诉求，理由是某公司的经营范围是“贵金属”，不符合园区整体发展规划，故不符合行使优先承租权的“同等条件”。某公司后续提起了二审，但二审驳回上诉，维持原判。

2.S公司向F公司出租场地，双方在租赁合同中约定“商铺水电费按商业用途计价，由F公司支付”。之后，S公司按1.35元/度的标准，向F公司收取了128万余元的电费。但是，F公司发现，供电部门按“工商业电价标准”计得的同期应收电费仅61万余元。于是，F公司起诉S公司，要求返还“差价67万余元”。案件经审理，再审法院（广东省高院）认定S公司应返还“差价”，理由是，（1）双方约定的高于国家电价标准的电费条款违反了电力法的强制性规定，为无效条款；（2）虽然出租人辩称该差价存在“供电设备折旧损耗，公共设施用电损耗和物业费”，但出租人未能对具体损耗、折旧金额进行举证，且S公司“将物业费纳入电费”的做法同意违反电力法的关于“禁止在电费中加收其他费用”的强制性规定。

3.陈某承租某公司房屋用于生产经营，租赁期内，房屋所在地块因“公共交通建设”被征收，致租赁合同提前解除。某公司作为被征收人，领取了补偿款，其中有一笔是“停产停业损失补偿款”。陈某与某公司的租赁合同虽约定了“土地使用权补偿款、建筑物补偿款”归出租人，但没规定“停产停业补偿款”如何分配。因“停产停业损失补偿款”的分配无法达成一致，陈某起诉至法院。一审法院经审理，认定某公司要分配停产停业损失赔偿款给陈某，并综合考虑了“剩余租赁期限、租金标准”等因素，酌定陈某与某公司按1:9的比例分配停产停业损失补偿款。一审判决后，双方均未上诉。

4.某房屋的业主为“李某”，其将房屋委托给“某物业公司”（某长租公寓运营商）对外出租，双方签订有《房屋租赁管理服务合同》，李某也给物业公司出具了《业主授权委托书》。之后，徐某来承租房屋，物业公司向徐某出具了李某的《业主授权委托书》，之后物业公司以自己的名义，与徐某签订了《房屋租赁合同》，将房屋出租给徐某。徐某向物业公司预付了一定期限的租金。但是，物业公司收取了徐某的租金后，却没有足额支付物业公司对李某的租金。李某为了收回房屋，选择起诉徐某，并诉求徐某按物业公司拖欠的租金数额支付租金。案件经审理，一审法院驳回了李某的诉求，之后各方未上诉。一审法院认为，本案李某与物业管理公司之间，为“委托合同关系”，且物业公司在与徐某签订租赁合同时，也披露了其与李某的代理关系，故本案物业公司与徐某签订的租赁合同，可以直接约束李某与徐某，由于徐某已经支付过一次租金，故无需重复支付，且徐某在支付租金后具有占有使用权，出租人无权要求腾房——徐某胜诉，可以继续住在长租公寓，也无需替物业公司支付租金。

5.某公司将房屋出租给温某，双方签订的租赁合同约定是按现状出租，未约定面积，也未约定租金时按面积计算。温某在承租前看过现场，也知晓房屋现状。后来，因温某拖欠租金及水电费，某公司主张解除租赁合同。温某辩称，房屋的实际租赁面积明显小于某公司在缔约阶段告知的面积，认为租金应按实际面积减少。但案件经审理，二审法院未采纳温某的说法。二审法院的判决理由是，租赁合同未约定租金是按房屋面积计算，视为按套整体计租，且温某事先也看过、确认过房屋现状，说明其承租房屋是建立在对房屋面积有清楚认知的基础上。

（笔者注：该案可能确实存在“房屋实际面积偏小”的情况，但由于租赁合同没有约定“租金是按面积计算”，且承租人在承租期间也一直未提出过异议，导致该抗辩意见未被法院采纳。）

6.翁某向王某出租房屋，双方签订的租赁合同约定了“免租期”，合同履行一段时间后，因王某拖欠租金、水电费，翁某选择在合同期满前起诉解除合同，并诉求王某补足免租期的租金。案件经审理，二审法院认为，该房屋没有建设工程规划许可证，故房屋租赁合同无效，且双方对合同无效各负50%的责任。此外，由于设立免租期是双方真实意思表示，故可以作为处理免租期租金收益损失的参考。最终，二审法院参照“月租金标准、剩余租赁期限比例”计算出“免租期内的占有使用费”，并根据王某的过错程度，判决王某赔偿该占有使用费的50%给翁某。

7.某实业公司将土地出租给李某，但该公司在与李某签订租赁合同时，未如实披露该土地设定了抵押的事实。合同履行一段时间后，抵押权被实现，出租人由实业公司变更为土地使用权的受让人。受让人要求李某将月租金提高2万元，李某考虑到前期投入成本未收回，且为避免对地上建筑物的多名承租人承担违约责任，同意了受让人的该要求。之后，李某起诉实业公司，诉求支付违约金，以及支付剩余租赁期限的“租金差额损失”。案件经审理，二审法院支持了违约金，以及合理期限内的租金差额损失。

8.黄某向某经济合作社承租了一块土地，双方的《土地租赁合同》约定的土地用途是“开办养殖产”，但在合同履行一段时间后，行政主管部门发现，黄某在养殖场内私设了“电镀厂”。之后，经济合作社起诉黄某解除租赁合同，并要求收回租赁土地，理由是黄某变更了土地实际用途。案件经审理，二审法院支持了经济合作社的诉求——判决解除合同，且限期（黄某）恢复原状并交还土地。

案例摘要：

1.承租人经营范围不符合产业园区发展规划，不符合行使优先承租权的“同等条件”

某实业公司承租某厂厂房，用于“贵金属设计及生产”。

双方在租赁合同中约定，合同期满后，承租人在“同等条件”下有“优先承租权”。

合同履行一段时间后，所在园区被政府纳入当地新兴产业空间布局规划，发展定位为“半导体”。

某厂因此两次发函给某实业公司，告知，因园区整体规划调整及发展需要，租赁期限届满后，将不再续签合同。

租赁合同到期后，某厂与某公司（注：该公司从事半导体生产研发）签订租赁合同，未与某实业公司续签租赁合同。

某实业公司认为，自己的“优先承租权”遭到侵害，对某厂提起了诉讼，诉求支付违约金、赔偿经营损失、搬迁损失等。

案件经审理，一审法院驳回了某实业公司的诉求。

一审判决理由是：

（1）租赁物的用途直接关系租赁物的价值维持，是同等条件的重要考量因素；

（2）地方政府将租赁厂房所在园区的发展方向定位为“半导体”，某实业公司的经营范围为“贵金属”，不符合园区整体发展规划；

因此，某实业公司不符合行使优先承租权的“同等条件”。

某实业公司不服，提起了上诉，但二审驳回上诉，维持原判。

案件提示：优先承租权存在“行使条件”，也即需满足“同等条件”。政府部门对产业园区的发展规划、战略定位，可以作为界定“同等条件”的考量因素。

2.超出国家电价标准违法收取的电费应予退还

S公司（出租人）与F公司（承租人）签订有租赁合同，约定“商铺水电费按商业用途计价，由F公司支付”。

合同履行期间，S公司按1.35元/度的标准，向F公司收取了128万余元的电费。

后来，F公司发现，供电部门根据F公司使用分表的电量，按“工商业电价标准”计得的同期间应收电费，只有61万余元。

于是，F公司起诉S公司，诉求S公司返还多收的电费61万余元。

S公司辩称，电费中包含“供电设备的折旧损耗、公共设施用电损耗和物业费”。

案件经审理，广东省高院再审认定，S公司应退还高于国家电价标准收取的电费。

再审裁判理由：

（1）出租人按1.35元/度的标准计收电费的行为，违反了我国电力法中“任何单位不得超越电价管理权限制定电价”的强制性规定，该行为无效

（2）出租人虽辩称电费中包含“供电设备的折旧损耗、公共设施用电损耗和物业费”，但未能明确损耗、折旧具体金额并举证，将物业费纳入电费的行为亦有违电力法“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”的强制性规定。

案件提示：电价规定属于“效力性强制性规定”，租赁合同中约定高于国家电价标准的电费的条款，以及出租人收取高于国家电价标准电费的行为，均因违反了电力法的强制性规定，为无效的民事法律行为，承租人可以诉求出租人返还多收取的电费。

3.因行政征收导致租赁合同解除，承租人有权请求分配停产停业损失补偿款

陈某承租某公司房屋，从事生产经营。

租赁合同履行过程中，因“公共交通建设”需要，房屋所在的地块被征收，租赁合同也要提前解除。

某公司作为“被征收人”，领取了包括“停产停业损失”在内的补偿款。

但是，对于“停产停业损失补偿款”的分配，某公司与陈某无法达成一致意见。

于是，陈某起诉某公司，要求分配停产停业损失补偿款。

案件经审理，一审法院酌定，陈某与某公司按1:9的比例分配停产停业损失补偿款。

一审判决理由是，

（1）双方签订的租赁合同仅约定土地使用权补偿款、建（构）筑物补偿款归出租人所有，未就停产停业损失补偿款的分配作出约定；

（2）实践中，因征收而遭受停产停业损失的主体可能同时包括出租人和承租人，故在合同没有排除承租人该项权利的情况下，承租人有权请求分配。

（3）综合考虑剩余租赁期限、租金标准等因素，酌定陈某与某公司按1:9的比例分配停产停业损失补偿款。

案件提示：在合同没约定的情况下，遭受经营损失的租赁双方，均有权请求分配拆迁的经济补偿，但法院可能需要综合“剩余租赁期限、租金标准、经营用途”等确定分配比例。

4.长租公寓运营商受业主委托与承租人所签合同直接约束业主

李某是某房屋所有权人，与某物业公司（某长租公寓运营商）签订了房屋租赁管理服务合同，并出具业主授权书，由物业公司为房屋提供租赁管理业务。

后来，徐某来承租房屋，物业公司向徐某出具了陈某的业主授权书，之后便以物业公司的名义与徐某签订了房屋租赁合同，将房屋出租给徐某。

徐某依约预付了一定期限的租金。

但是，在租赁期限内，物业公司拖欠了李某租金（注：长租公寓拖欠了业主的租金）。

此时，李某选择直接起诉徐某腾退房屋，并诉求徐某按物业公司拖欠的租金数额支付租金（注：也即，长租公寓没有将徐某交的租金，在扣除必要费用后转交给李某）

案件经审理，一审法院驳回了李某的诉求。

一审法院认为，

（1）李某委托某物业公司出租管理其房屋，某物业公司在向徐某披露上述代理关系后，以公司名义与徐某签订房屋租赁合同，该合同直接约束李某和徐某，某物业公司收取租金的行为，对李某发生效力。

（2）徐某在已足额支付租金的租赁期限内，对租赁房屋享有占有使用权。

（3）李某无权请求徐某腾退房屋并重复支付租金。

一审判决后，双方当事人均服判息诉。

案件提示：本案的“长租公寓运营商”，与业主是委托合同关系，且在与承租人签订租赁合同时，也披露了该“代理关系”，故虽然本案租赁合同是“长租公寓运营商”与承租人签订，但实际上直接约束业主和承租人。

5.承租人确认按现状承租，不得以面积差异为由主张减少租金

某管理公司将房屋出租给温某，双方所签的租赁合同情况如下：

（1）有约定：房屋按现状出租给温某

（2）未约定：租赁面积

（3）未约定：租金按房屋面积计算

温某确认，在承租前已经查看过现场，知晓房屋现状。

后来，因温某拖欠租金及水电费，某管理公司主张解除合同。

温某辩称，房屋的实际租赁面积明显小于某管理公司在缔约阶段告知的房屋面积，故租金应按实际面积减少。

案件经审理，二审法院未予采纳温某的抗辩意见，理由是：

（1）租赁合同并未约定租金按房屋面积计算，视为“按套整体计租”；

（2）温某在承租前已查看并确认知晓房屋现状，故温某与某管理公司达成“按现状租赁、确定租金标准”的合意，是建立在对房屋面积有清楚认知的基础上。

案件提示：

（1）常见的计租方式有两种，一种是“按面积确定租金单价”，另一种是“按套整体计租”；

（2）如果租赁合同中没有写明面积，所约定的租金标准也并非“X元/平方米（或其他面积单位）”，则（裁判机关倾向于）推定为“按套整体计租”。

6.租赁合同无效且未到期，承租人应赔偿免租期的部分占有使用费

翁某将房屋出租给王某，双方签订的房屋租赁合同约定了“免租期”。

合同履行过程中，因王某拖欠租金，翁某起诉解除合同，并诉求王某补足免租期租金。

案件经审理，二审法院认定，王某要参照①租金标准、②剩余租赁期限比例、并按③50%的过错比例，支付免租期的占有使用费。

二审判决理由为：

（1）该房屋未取得建设工程规划许可证，故房屋租赁合同无效；

（2）本案双方对合同无效各负50%的过错；

（3）双方设立“免租期”是真实意思表示，可以作为处理免租期租金收益损失的参考

结论：参照租赁合同约定的“月租金、剩余租赁期限比例”，计算出免租期内的“占有使用费”，并根据当事人王某过错程度，判决由王某赔偿该“土地使用费”的50%给翁某。

案件提示：

（1）免租期，其设立目的，是出租人为了“按期取得整个租赁期内的全部收益”。

因此，在该目的未能完全实现时（笔者注：如，合同未到期，就因对方“欠租”等过错解除），出租人有权要求承租人适当赔偿“免租金的租金损失”。

（2）在合同无效的情况下，承租人依据无效合同取得的“免租期内的占有利益”，是要相应返还的——即，予以相应赔偿。而在赔偿时，要综合“租金标准、剩余租赁期限比例、双方对合同无效的过错比例”等认定。

7.缔约时未如实披露已设定抵押权的事实，应赔偿承租人因抵押权实现而遭受的损失

某实业公司将某土地出租给李某，但实业公司在与李某签订租赁合同时，未如实向李某披露，该土地已经设定了抵押权。

租赁合同履行一段时间后，抵押权人过来实现抵押权，出租人由实业公司，变更为该土地使用权的受让人。

受让人要求李某将月租金提高2万元，而李某考虑到前期投入成本还没回收，且为了免予向地上建筑物的多名承租人承担违约责任，同意了受让人提出的租金标准。

之后，李某诉求实业公司支付违约金10万元，并赔偿剩余租赁期限内的“租金差额损失”。

案件经审理，二审法院判决实业公司支付违约金，并对李某合理期限内的租金差额损失予以支持——李某胜诉。

二审判决理由是：

（1）实业公司在缔约阶段未如实告知李某租赁土地的抵押情况，在双方的租赁合同因抵押权实现而解除的情况下，李某有权请求某实业公司承担违约责任。

（2）李某因抵押权实现而遭受的直接损失，主要体现为“多付租金”，而合同约定的违约金低于李某的损失，故综合考虑某实业公司的违约程度、剩余租赁期限比例等因素，对李某合理期限内的租金差额损失予以支持。

案件提示：

土地设有抵押的，出租人在将土地出租给承租人时，要如实披露该抵押情况，否则要承担违约责任，并可能要赔偿承租人因抵押权人实现抵押权所造成的承租人损失。

8.承租人违约变更土地实际用途，出租人有权解除租赁合同

黄某向某经济合作社承租了一块土地，双方签订有《土地租赁合同》，约定土地用途为“开办养殖场”。

但是，在合同履行过程中，行政主管部门调查发现，黄某在养殖场内有私设“电镀厂”的行为。

之后，经济合作社对黄某提起了民事诉讼，诉求解除租赁合同，收回租赁土地，理由是黄某变更了土地实际用途。

案件经审理，二审法院判决解除合同，同时限期（黄某）恢复原状并交还土地。

二审判决理由是：黄某未按约定的用途使用土地，擅自在农用地上开办电镀厂，致使土地资源受损，某经济合作社有权解除合同。

案件提示：

承租人擅自将“养殖的农用地”变更为“工业用途”的，构成违约，也违反了土地用途管制制度。

注：本文观点仅供参考，任何案件均具有法律风险，读者请谨慎操作。

整理：黄维升律师，深圳执业律师。

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案例原文：