乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。
本期楼盘测评项目
金水区 |敏捷江山誉
楼盘亮点呈现
进出郑东CBD非常便利
敏捷江山誉东边紧邻未来路，北边紧邻纬四路，纬四路一路向东与CBD商务西三街中间有下穿隧道连通，从项目一路往东约1公里，即可直达CBD板块。
三地铁盘，公共出行便利
敏捷江山誉周边有1号线、5号线和在建的6号线，站点距离项目均不超过1公里，另外周边还有十余条公交线路，公共出行非常方便。
金水老城区，配套成熟丰富
敏捷江山誉位于主城二环里，金水老城区，区域配套成熟，尤其教育和医疗资源丰富，2公里内小学到高中多所优质学校，还有省人民医院、中医药大学第三附属医院等。
综合推荐购买人群：
项目周边配套成熟，生活氛围浓厚，与CBD仅1公里，出入便利，适合地缘刚改和在东区上班的置业者。
区域测评
近享金水老城和东区双区资源
区域概述：敏捷江山誉位于金水路与未来路交汇处向北500米，属于金水区。金水区是郑州发展较早的区域，是郑州政治、文化、经济的中心、多个政府机关单位驻地。目前区域在售新盘多集中在北三环以北的金水北片区，以南的老城区土地资源稀缺，新房项目较少，虽然区域内商业、教育、交通、城市公共建设等配套醇熟度较高，且与北龙湖无缝衔接，区位保值性和升值潜力较强。
板块概述：敏捷江山誉位于主城二环里，属于金水老城区板块，北三环以南区域，南接二七和管城，东边与郑东CBD一路之隔，片内发展较早，配套完善，成熟小区林立，生活氛围浓厚，也是金水几个板块中资源较集中的区域。
商业上涵盖花园路商圈、文化路商圈、经三路商圈、曼哈顿商圈等；教育资源上，纬五路一小、文化路一小、省实验等老牌学校加持，教育资源优势突出；轨道交通建设上，目前区域内2号线、3号线、4号线、5号线等均已开通，公共出行便利。
项目测评
高容积率社区，定位偏刚改
敏捷江山誉总占地约106亩，整个项目分南北2个地块，采用TOD模式进行开发。其中北地块未来还将规划两栋150米的超高层建筑。首开的是南地块，南苑占地约37亩，整体规划了4栋34F高层住宅+1栋24层公寓，主力户型为109㎡，125㎡，140㎡，三个户型，整体容积率约5.9，公寓后期会和住宅小区隔开，单住宅容积率4.3，定位偏刚改。
首期先卖的是5#楼，2梯5户设计，西边户为139户型，中间三个是125㎡、126㎡，东边户109㎡小户型，户型除了中间户为三开间朝南还不错之外，西边户与东北户的户型设计比较受限，客厅和两卧都朝东。
社区大门宽34米高7.6米，社区景观将打造蒙德里安几何园林，各主题景观组团，满足全龄段全生命周期的社区生活，规划有音乐会客厅、林溪水景、M’s艺术景墙、优雅阅读区、运动场区、玩悦花园、静闲花园等，还有“敏捷365鲜氧活力社区”的3大智慧系统，如无接触式智慧出行、天使之眼智慧安防等为业主提供安全便捷的智能化社区生活。
【主力户型分析】：两个边户户型通风采光受限
1、109㎡三室两厅两卫
109㎡三室两厅两卫位于首期5#楼的东边户，入户门在西边，客厅和两个卧室都朝南，整个户型动静分区，互不干扰。
U型厨房连接餐厅，用餐方便，客厅开间3.7米，与餐厅和厨房一体化连接，增强室内空间感，东向开敞阳台长约6.7米，贯通客厅和次卧，增大观景视野的同时，还可以分隔开观景区和晾晒区，功能使用性较强。
主卧有独立卫生间，且是明卫；客卫卫生间干湿分离，提高了使用效率。
缺点：户型非南北朝向，整体采光和通透性不强。
2、139㎡四室两厅两卫
139㎡四室两厅两卫主要分布在5#楼的西边户，整体呈长进深的布局。
客厅和主卧朝南，连接南向约6.6米景观阳台；客厅、餐厅一体化设计，约40㎡贯通式厅堂，比较大气，室内空间感更强，主卧附带独立卫生间，客卫卫生间为三段式干湿分离，双卫设计满足多人家庭日常生活使用。
三个次卧全部在北边，虽然都是明窗，但是长进深的户型，北面房间采光还是会受影响。
房价及潜力分析
价格待定，保值增值性强
敏捷江山誉目前纯新盘待售，暂未开盘，预计11月底正式入市开盘，装修交付。
周边目前在售新房不多，西边的郑州雅颂居大平层均价3万+，北边的融创蘭园18500元/㎡，申泰中原印象26000-28000元/㎡；二手房方面，鑫苑金水观城均价2万+，融创蘭园二手房1万8+，敏捷江山誉首期释放价格2万3-2万4左右，首付70-80万起，整体来看价格略高。
最后价格潜力：敏捷江山誉地处二环内，紧邻CBD，还位于曼哈顿商圈内，生活配套成熟，优质资源较丰富，地段价值不言而喻，所以保值性有保障，且周边在售新房不多，项目是敏捷郑州首秀盘，按其一贯稳健的操盘，大概率会保守价格开盘，低开高走，意向该板块的置业者可参考首开价格优势入手。
交通测评
地铁、公交线路丰富，出行便利
轨道交通：敏捷江山誉周边地铁线路较密集，包括已通车的地铁1号线、5号线还有在建的6号线，其中地铁5号线姚砦站距项目步行500米左右；向南约700米即可到达1号线燕庄站，还有在建的地铁6号线就在地块东侧紧邻的未来路上，6号线一期西段已经进入试运行阶段，项目东边的是一期东段，目前还未开工建设。未来3地铁出行，非常方便。
公共交通：敏捷江山誉500米范围内有10个公交站点，有206、B101、B15、B1、B26、64路等十余条公交，其中纬五路站距离项目约156米，在该站乘206路可直达火车站南港湾和郑东会展中心，同时可与2/3/4/5号线换乘；乘B25路，客直达郑州东站，且在该站与1号线、5号线换乘，公交线路丰富，公共出行便利。
自驾：敏捷江山誉地块东边紧邻未来路，未来路往北与郑东CBD的黄河路连通，地块北边800米就是黄河路立交；往南可一直到航海路，同时与金水路和陇海路交汇，未来走陇海高架也比较方便；北边紧邻纬四路，纬四路一路向东与CBD商务西三街中间有下穿隧道连通，从项目一路往东约1公里，即可直达CBD板块。同时项目南边700米是金水路，贯穿郑州东西区域，向东过了东四环即是郑开大道。
配套测评
主城配套成熟，优质资源较多
教育配套：敏捷江山誉周边从幼儿园到高中教育资源都比较丰富，建业小哈佛幼儿园（约230米）、普林斯顿科技幼儿园（695米）、建业小哈佛双语学校（约1公里）、省直机关第一幼儿园（约1.4公里）；小学方面有省实验小学，距项目约760米，还有纬四路小学（370米）、经三路小学（1.1公里）、纬五路二小（1.4公里）；中学有郑州市二十三中学（730米）、郑州市六十一中学（1.3公里）、市第三十四中学（1.8公里）等均在项目2公里范围内。
医疗配套：敏捷江山誉距离金水河直线距离约500米，西南边步行2公里即可到达紫荆山公园，目前公园内景观做的很不错；沿纬四路往东1公里到CBD城市级公园郑州之林，再往东500米是红白花公园和如意湖，周边环境还不错。
公园配套：敏捷江山誉距离金水河直线距离约500米，西南边步行2公里即可到达紫荆山公园，目前公园内景观做的很不错；沿纬四路往东1公里到CBD城市级公园郑州之林，再往东500米是红白花公园和如意湖，周边环境还不错。
商业配套：敏捷江山誉项目4公里内，CBD商圈、曼哈顿商圈、国贸商圈、二七商圈等4大商圈环绕，2公里到紫荆山百货，西边紧邻的还有聂庄社区的聂庄商业广场等，满足日常生活和购物所需。
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