内外部楼市形势，确实变了！
美联储宣布降息50个基点！这是自2020年3月以来的首次降息，标志着本轮降息周期的开始。
美联储降息，对房地产影响会有多大呢？这很显然是利多楼市的。从供给端看，人民币兑美元升值，房企过去大量借了美元债，美元降息，必然减轻房企的海外美元债偿债压力；从需求端看，美国降息后，中美利差开始缩窄，利差缩窄后资金必然会追逐低估值的洼地，寻找能够超过美元利率的资产。内部看，9月24日，三部委“四降”出炉,包括：降存量房贷：央行官宣将引导存量房贷利率降0.5%百分点。降首付：统一首套房和二套房贷款比例，由当前的25%下调到15%。降准：降低存款准备金率与政策利率，下降0.5百分点，提供长期流动性1万亿元。准降息：7天逆回购利率从1.7%下调到1.5%。这个政策跟今年5月份一样，如一枚深水炸弹，再次开启全面扶持楼市政策。中国楼市目前迎来了内外部形势好转的环境，而目前国内资产价格正处于历史相对低位，全球内外部资金一定会寻找资产的价值洼地。那么问题来了，资本回流会青睐哪种资产呢？其一，具备安全避险价值的资产。其二，具备低估值，被杀跌严重的优质资产。很显然，楼市已经结束全面普涨，借鉴过去日本楼市的K型分化经验来看，未来具备上行潜力的一定是优质资产。而放眼中国最具备保值属性的，无疑是能安全避险、低估值、绝对稀缺的豪宅。不管是在资产上行，资产下行，资产分化的不同周期内，豪宅都是涨的更快，跌的更少，也成为了一众高净值客户竞相追逐的目标。楼市低迷期，豪宅市场也印证了这一点，走出了独立行情。今年多地土拍屡现“地王”，豪宅项目更是频频日光。先说土拍。8月7日，上海徐汇滨江斜土街道XH128D-07地块出让，最终成交折合楼面价13.1万元/㎡，打破了8年前纪录，成为中国涉宅地块单价新“地王”。
再看销售端。单上海一个城市，上半年总价2500万+的豪宅成交2025套，仅半年就超过了去年全年的成交量，刷新了上海楼市历史新高。成都今年上半年3000万—5000万的豪宅成交较去年同期涨幅高达375%，位列全国第一。1—7月，1000万以上豪宅成交683套，创历史新高。而且据了解，成都多个豪宅项目有超过一半的客户来自北上广深，一线城市的金主爸爸们在成都开启买买买模式。
成都金融城东的“明星豪宅”项目金茂璞逸锦江，周末示范区刚刚开放，就虹吸了1000多组客户到访，热度爆棚。
那么问题来了，成都的豪宅为什么能与超一线城市争夺全国富豪的“宠爱”？能逆风飞翔的城市，楼市都是城市价值的风向标2024年上半年成都GDP总量为1.1万亿元，在中国百强城市中排名第七，在副省级城市中排名第三。相较于GDP，没有纳入政绩考核的资金总量，更能真实地反映财富流向。截至今年7月末，成都资金总量高达6.1万亿元，相较于2023年上半年同比增长6.2%，增速全国第三，远高于北深广杭。
成都作为我国西部门户，在资金集聚力、消费吸纳力、大区机构设置等多方面，在西南的影响力首屈一指，堪称“新西南首府”。成都还连续15年位列“中国最具幸福感城市”榜首。从2014年至2023年，成都人口以52.05万人的年平均增量，在“抢人”大战中一骑绝尘。四大一线吸收全国毕业生的比例近5年内下跌了4.53%。上海、深圳的毕业生首选就业指数已被新一线城市成都反超。成都的烟火气和松弛感，让一众逃离北、上、深的年轻人趋之若鹜，与之而来的是一线资金的回流。
坚挺的城市经济和影响力，让成都能虹吸全国资金和高端改善需求2024年8月与7月的找房热度相对比，150-200㎡、200-300㎡以及300㎡以上的大户型找房需求占比均在上升，当前市场活跃的主要是大户型、高端改善的需求。
以上半年数据为佐证，成都200㎡以上新房成交约4200套，总占比达8%，也就是说成都楼市每卖出10套房，就有近1套是200㎡+产品，且较前两年呈现逐年递增的趋势。成都本身就是典型的改善型市场，现在需求升阶，高端改善产品必然再次迭代以满足市场新的需求增长点。一线城市优质地段豪宅，动辄单价10万起，上海融创外滩壹号院单价普遍在15万+，按200㎡来算总价3000万起步。成都目前核心的豪宅单价才堪堪5万/㎡左右，200㎡豪宅总价仅仅是一线城市的1/3，但得到的尺度却远胜一线。也就是说，以一线城市买90㎡刚需产品的价格，却能够在成都买到200㎡的高端改善级豪宅，这难免让一线的高净值群体心动。最近几年，不少开发商也在重仓成都，中国金茂就是其中翘楚之一。以开头提到的金茂璞逸锦江为例，项目之所以如此炙手可热，一方面是因为其位于金融城且出身“地王”，天赋卓越；更因为其对标超一线豪宅的品质，气质非凡。成都金融城作为城市核心，天生就自带buff今年4月金茂以24500元/㎡楼面价拿下金融城东超豪地段，晋升当时成都楼面价天花板。出身即地王，所以金茂璞逸锦江自拿地以来就备受瞩目，自带热度。
作为城市核心，金融城自带光环。伦敦金融城是全球金融业的“心脏”；北京金融街资产集中程度全国第一；成都金融城，亦不负盛名。从2009年成都金融总部商务区建设正式启动，发展至今，成都金融城百米以上高度的建筑超百栋，聚集了一半进驻成都的世界500强企业。15年的发展，分三期开发的金融城1-2期（金融城西）已经发展饱和。由此金融城往东发展已是大势所趋，金融城的2.0时代就此开启。
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成都金融城2.0时代等来了金茂璞逸锦江今年7月，金融城三期热销项目JFC交子·天元开盘，售价1000万~2400万/套；银泰华悦府二手房成交总价约2750万~3050万之间。9月20日，成都新一轮土拍锦江区的金融城东“金三H12地块”最终以27300元/㎡的楼面地价成交，成交总价约10.77亿元，刷新成都宅地最高楼面地价纪录！
可见，金三板块项目，价格“步步高升”。目前金三只剩7块地，供地节奏缓慢，持续走高的地价在全面解除限购限价的时代，尚未开发的土地只会不计成本的去做大面积的顶豪产品，总价预计在2000万起步。参照华润锦宸府的逻辑，金三注定一房难求！金融城向东发展的大趋势下，白鹭湾豪宅板块逐渐断供，金三板块已步入2000万级时代，位处二者之间的林家坝板块1000万级起步，且价值水涨船高，成为当下入主金融城东的高性价比之选。但谁能想到，仅仅半年时间，曾经的“地王”变成了“笋盘”？至此，也就不难理解为什么现在的林家坝这么火热，金融城2.0时代也终于迎来了第一个纯高端改善项目——金茂璞逸锦江金融城2.0时代CBD中的高端改善豪宅，给璞逸锦江再添一层buff。项目以城市的峯面质感，不仅对望地标，自己亦是地标。不夸张地说，金茂璞逸锦江，颠覆了成都金融城2.0时代的豪宅观感！9月21日，趁着金茂璞逸锦江示范区开放，我们也是第一时间来到了项目，现场人声鼎沸。据说仅仅2天时间，就有超1000组客户到访，案场的销售忙得不亦乐乎。樱桃实地参观了一圈之后，真的被项目的外立面、会所体系、园林景观震撼，金茂这次带来的作品绝对是颠覆级的，这有可能是近期高端市场上最好的项目了。我们从三个维度来看看金茂是如何做到颠覆的：第一，颠覆性的品牌创新在成都，真正能打造城市豪宅的开发商并不多，具备豪宅基因的开发商也屈指可数，成都金茂毫无疑问算得上一个。在高端住宅开发领域，金茂一直是领跑者。金茂的代表作“金茂府”凭借强大的IP迅速在全国豪宅市场出圈。2018年武侯金茂府落址武侯新城，将武侯新城板块拉升至成都豪宅第三极。在二手流通市场，比周边楼盘高出一万/平。2022年成都锦江金茂府落址金融城东白鹭湾板块，项目七开七罄，一房难求。目前，金茂已经拥有近10万户府系业主，源于对高阶的生活方式的洞察和理解“璞”系应运迭代而生。在现在这种市场行情下，开发商想的都是怎么做存量去化，罕有能在产品已经形成强大护城河的情况下再突破。金贸不仅颠覆了产品的维度，也颠覆了自我。所以凭借“非一线不入，非核心不筑，非人文不璞”的核心理念，今年5月第一个璞系产品金茂璞逸曲江落址西安金融城曲江CBD，项目三开三罄，供不应求。不难想象，同样位于金融城CBD且城市能级更高的成都金茂璞逸锦江估计也是要靠抢的。璞逸锦江立足成都城市中轴，对望地标，尽览风华。立面干净纯粹，金线银甲，浮丹阙冠，以竹节+古塔的蜀地自然元素造型，尽展东方美学。
从显已到悦己，从外显到内奢，金茂阅尽千帆，仍秉持初心，把客户需求放在首位，锤炼时代精品。金茂璞逸锦江，将重塑金融城2.0时代的豪宅标杆！第二，自成一派的圈层营造如果说金茂府代表了一枚社交货币，那么璞逸锦江独特的产品运营力在整个金融城自成一个圈层。1.纯粹城市塔尖尺度大家有没有发现，上海的汤臣一品，深圳的深圳湾壹号为什么能独领风骚这么多年？原因是尺度够大，面积都在200平以上。大尺度，是筛选，是提纯，也是豪宅的分水岭。金茂璞逸锦江，只做了建面约198㎡、235㎡两个户型，足见其冲刺成都人居天花板的决心。户型媲美全球鼎豪行政套的产品设计，发起中式住宅场景革命。户户“双时区”，长者与孩子的独立起居空间，各得其所；家家“双洄游”，既保障生活动线连贯性，也做到了空间利用最大化。
比如建面约198㎡户型，整个客餐厅为“U形舱”，包括厨房在内的U形采光面达到约21米，配有270°采光转角空中花园。虽然是套四，但其中一个房间为可变空间，可以切换为3+X，设计为半开放书房。
豪宅的质感，往往反映在细节。金茂璞逸锦江用超70项精装细节，“淬炼”精致生活的颗粒度。铸铝精雕的入户门、云母贝壳的大门拉手、水波纹亚克力板透光屏风、巴西芬迪灰大理石的卫生间洗手台面……再比如主卧的收纳系统，不是简简单单的一个衣柜，而是分隔了挂衣区、抽屉收纳、高区收纳、层板收纳、MINI 收纳、保险箱、床头区、净衣区等全收纳场景。
2.隐逸于世的东方美学园林金茂璞逸锦江栋栋皆藏品，户户观两院，内享宅间景观花园，外享绿廊、城市景观。这种成都豪宅市场久违的大中庭布局，约7000㎡围合大中庭，楼距拉伸，视野阔朗。
低密，是成都豪宅的优势所在。深圳等一线城市，楼面地价过高，核心区更难得低容积率地块，即便是5000万级别的豪宅，容积率也往往在5以上，园林尺度更是望尘莫及。
项目一砖一瓦、一草一木皆精选奢材用料，两株价值百万的迎客松，是整株带土移植；门口厚重的约5米汉白玉如意造型，是费时费力的原石整打；中庭水景的巴西橄榄绿池壁、伊朗进口奢石黄龙玉璧……一步一景，于细节处见用心。
项目景观实拍图3.匹配豪宅身份的峯层会所如纽约432公园大道&Park Avenue会所，又如深圳湾1号&深湾会……人依地栖，地以人传，真正的豪宅会所都是城市鼎豪名流场，是把智慧变成财富的地方。
金茂璞逸锦江对标世界超一线会所标准，缔造了约4400㎡超配会所体系，将约近1700㎡的国际东方艺术会所搬进项目，约2700㎡9大架空层空间，将3公里城市配套社区化，8大会所功能、28大泛会所功能场景，奢享尺度颠覆金融城，未来必然成为成都的城市峯层会客厅！
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约4400㎡的会所空间仅服务386户业主，户均享受的会所面积大于10㎡，何其奢侈?
第三，划时代的豪宅内核之变1.真正的高奢酒店式服务走进璞逸锦江，首先感受到的就是舒服。金茂物业的血统就是从五星级酒店的超五星级服务开始的，项目以源自15大高奢酒店的管理运营经验，打造整个会所体系的定制化服务，酒店式无边际服务、预约制服务、课表化服务，一次次“精进”全国豪宅的服务理念。
金茂璞逸锦江·咖啡师
什么叫做无边际酒店式服务呢？
熟悉成都的朋友们应该都对武侯金茂府物业赞不绝口，璞逸锦江在其上又做了应急1公里代购、陪诊、接送上下学等升级服务，还根据业主需求提供亲友的机场接送、星厨私宴、入户家政等个性化VIP定制服务。
2.科技革新未来人居真正的未来人居，必然关联科技与健康。金茂的核心王牌，早已经转移赛道，以覆盖智慧化小区与家居环境的整套住宅科技系统，与市面豪宅拉开了天渊之别。项目户内精装与华为进行合作打造了全屋智能系统，后期可以与鸿蒙生态实现互联功能。炎热的极端天气下，《在金茂探索26°绿色夏天》试住活动，赢得了嘉宾及业主的极佳体验反馈。
全国开发商在卷产品的时候，金茂自成一档，户型+产品+服务一起卷。成都上一个现象级豪宅蔚蓝卡地亚花园城基于好地段，产品+服务的双战略打法就引爆了市场；金茂璞逸锦江作为金融城2.0核心地标式豪宅，户型+产品+服务三管齐下，会引发怎样的轰动！如果说十年前交子大道上誉峰与中海两大豪门的对决奠定了金融城“南富”的地位和国际城南的居住趋势。十年前错失了金融城西的朋友们，十年后还要错失金融城东吗？我们身处于充满不确定性的"乌卡时代"，金茂就是跨时代的风向标。
