我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，500万总价的小刚需在深圳应该如何？

深叔：你好，其实深圳买房的一个主流，我告诉你，深圳买房的主流呢，其实就是总价300到500，月供1万到2万之间的房子是最多刚需买的，我给所有刚需的建议是，你500万这样的总价，你在福田南山买个两房上车，不要老是想着你要住三房四房，未来深圳核心区域的房价一定会很贵，尽可能刚需就要在福田南山的核心区域500万掏个小两房尽快上车，很简单一个道理，你来深圳呢，你是来搞钱的，那既然你来深圳是搞钱的，那你就要住的离钱近一些，那深圳哪里最有钱，那肯定是福田南山最有钱，另外福田南山呢，它已经是存量的房地产市场，它每年的新房供应是非常有限的，而且新房里面是没有这种两房的，都是三房，而且是偏大的三房，比如说像中州湾这种120几平米的三房，过去那种你想89平米买三房的时代已经没有了，所以福田南山这种500万左右能买的小两房就非常稀缺，未来它的价格是会稳中有涨，但是我们反过来讲啊，如果你500万你非要买三房，你只能买到光明区，你买到光明区是什么结果，你买的新房周边呢，它年年不断的在生产新房，五年以后你光明的新房要卖二手的时候，你就会发现，怎么还这么多新房是卖五字头的，到时候你想想你供了几年的这些光明新房变成二手，你要卖给谁呢？你根本就卖不动，500万总价在福田南山买个小两房，房子周边的配套好，租金高，价格稳住牛涨，但是你买在光明，你上班又远，可能还不好租，租还租不出价 。

提问：深叔，你好，预算在300-400万左右，自住兼顾投资，首套房，名下无房无贷，但是不知道在深圳买哪里上车比较好呢？没有一点头绪，麻烦帮忙推荐以下怎么买会比较好呢？

深叔：你好，西乡老城区是目前上车较好的区域，从区域情况来看，该区的地理位置相对来说比较优越，离宝安和南山区较近，通勤时间短，未来受到核心区域的辐射性相对比较强，将会承接着两个区域优秀人才的外溢。该区有大量城中村进行改善，未来的居住体验和房价将会发生较大变化。此外，该区的商业配套设施也逐渐完善，未来河东的旧改项目完成后将进一步提升该区居民生活的便利程度；在交通方面，地铁和公路交通都较为便捷；在教育配套设施来说，学校整体教育资源不错。

提问：深叔，你好，这几年南山区的房价涨的好厉害，现在还能在南山区买一套适合自主且性价比高一点的房子吗？有什么具体的区域楼盘推荐吗？

深叔：你好，深圳南山区域房价分析如下：南山第一梯队的真的湾中心区域是南山的豪宅区，房价在21万左右。不过，2100万可以买到三房的价格，其次，南山第二梯队的科技园片区是南山外汇语系的学区房所在地，房价相对较为平稳，均价在16万左右。在这里，1600万就可买到一套不错品质的三房 。第三梯队包括了前海和蛇口，前海自贸区里的写字楼较多，建筑场景也较为现代化，是商务人士的首选。而蛇口则是南山中心区内的一片高档住宅区，覆盖了育才系的学区房。该地区单价约为12万，房屋价格在1200万左右。 第四梯队的区域是南山中心区，房价在九万五左右，950万左右可买到一套三房房屋。第五梯队则是西丽板块，西丽所在地是南山中心区以南的一个地带

提问：深叔老师，我买房预算有限，我有两种选择：要么就是买以后会发展起来的远郊区房子，价格便宜房间大；要么就是买市区离我上班近的房子，单价贵房间小；都有好处和坏处让我很纠结，不知道买房地段怎么选？

深叔：你好，买房地段如何选择，建议在能力范围内选择越靠近主城区的核心地段越好，即“近新贵”。首先，中国的城镇化速度虽然发展较快，但想要在短期内实现远郊区与主城区发展速度对等，几乎是不可能的，主城区资源倾斜，经过长时间的积累拥有完善的配套，这些都不是远郊区能迅速赶上的。

其次，在远郊区买房对购房者来说意味着更多时间被消耗在通勤上，周边人际交往联系减淡，教育、医疗资源不足，难以给孩子、老人一个更为优质的环境。最后是房产的增值空间，主城区周边的新区开发力度、资源规划投入都要比远郊区高，增值幅度依靠区域的发展速度，因此近主城区的新区会有更高涨幅，同时周边配套也更优质，居住舒适度、升值价值都比远郊区要高得多。因此，虽然主城区房产单价较高，购房难度更大，但我们完全可以选择主城区附近单价相对较低、开发成熟的新区，建议不要图所谓的未来发展红利选择远郊区。

提问：深叔，你好，我在深圳西乡有一套自住的三房，龙华龙光玖钻有一套公寓，沙井有一栋统建楼，在东莞有一个社区商铺，两个公寓，总共欠款490万，现在有现金500万，请问我该如何资产优化？

深叔：你好，你买的房子资产大幅增长甚至翻倍，不懂的如何利用盘活资产，也不过是钢筋水泥。大千世界里生物一旦停止裂变增长，就意味着死亡的结局。资产也是如此，几十年过去不盘活，它就会慢慢老去。我们身边肯定有些这样的人，刚开始不过几十万买的房，但是通过不断裂变，最后净资产几千万，而你自己一套房住几十年都不敢换，而别人十几年坚持不懈地裂变增长，最终资产越滚越大。资产优化的最佳方式详见知识星球。

西乡碧海片区近几年涨幅较大，华丰前海湾、富通城等楼盘对碧海等影响较大，短期看步入调整毫无疑问，未来两年横盘是大概率，腾讯博大等利好需要时间兑现；东莞商铺返租回报在6%以上可以继续保留；二三线城市可用住宅多，购买力低，不建议继续持有公寓，除非是全市地标级别的；龙光玖钻公寓品质较高，但预计会持续横盘；沙井统建楼是小产权房，不具备融资属性，不能正常交易，只能私下转让，建议出手。总的来说，建议买房者将手中的公寓、商铺等劣质资产尽快出手，再利用资金投资住宅，选筹1500-1800万的房子，可以考虑蛇口太子湾、前海妈湾桂湾前湾、新宝中、碧海、南山后海、科技南、华侨城、香蜜湖等区域。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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