最近的市场，总是能刷新大家对楼市的认知。

6月9号，重庆巴南龙洲湾成交了一块土地，4400元/平的楼面价创下近两年重庆土拍的记录，也不知是喜是忧。

你以为4400的楼面价很便宜了吗？

没过多久，一张地产海报又刷爆了网络。

某家国企开发商，突然推出了4400元/平的“主城国企纯洋房社区品质现房”，再次刷新了楼市的三观。

要晓得，即便是重庆下面的区县，2022-2023年的均价也全部都在5000元以上，这个主城卖4400一平的楼盘的确是匪夷所思。

消息出来之后，很多粉丝跑来私信问这个楼盘子在哪里，为什么会这么便宜，能不能抄底，房价还会不会继续降……

今天，小树就来给大家好好摆一摆。

01.被遗忘的角落

西彭是个什么地方

前一阵，小树去踩了巴福一个叫景瑞江山御府的楼盘，已经觉得这个地方够偏了，没想到这个楼盘还要偏。

但是这个楼盘的确是在主城，而且是在九龙坡。

只不过这个地方叫西彭，一个重庆待了N年天天踩盘的小树都从没去过的地方，在百度上搜了一下，如果从汽博坐公共交通过去总计要耗时：

2小时45分钟

如果开车的话，在不出现堵车的情况下也要差不多1个小时，单程距离将近60公里。

说实话，这个距离已经跟回趟老家差不多了，而它确实又属于主城。

事实上，网上关于西彭这个板块的介绍也是少之又少，它似乎也成了主城最神秘的板块。

虽然跑一趟来回要100多公里，油费路费都要上百大洋，为了揭开事情的真相，小树觉得还是决定奢侈一把。

开车杀到遥远的西彭，去探下这个4400一平的现房洋房。

02.诡异的售房部

4400价格是真的

在高速上开了1个小时，在小塆收费站下道后就看到西彭的指示牌。

这里有两条分叉，一边是江津城区，一边就是九龙坡的西彭了，两者的距离也就3公里左右，看起来到江津城区远比到主城方便。

沿着导航转了半天，终于在马路边看到这个楼盘售楼部的指示牌。

这画面，实在有点惨不忍睹啊。

沿着这个指示，终于找到了这个楼盘的售楼部—首创西江阅。

这样看起来的感觉还不错，而且看起来好像还真是现房。

不过这样的好感没能维持多久，走进里面立马又换了一个画风。

售楼部的屋顶挂着“总价50万买主城纯洋房”的标语，不过这个标语的颜色多少有黯淡；门口的水景也不知关掉好久了，两边拉起绳子做了个简陋的围挡。

气氛着实有点诡异。

本来寻思着4400的房价，售楼部里面肯定是人山人海吧。

结果走到里面直接就傻眼了，虽然沙盘上贴着“西区热销神盘”，但整个现场居然空空无人。

小树在里面大概呆了半个小时，一个购房者甚至一个中介都没看到，实在有点出乎意料。

看到有人过来，置业顾问立刻欢天喜地地过来介绍。

原来这个楼盘分为两期，目前在售的是二期的洋房，主要是朝外的14#、16#及20#楼等，户型都是100多平的改善大户型，目前已经是现房了，

这个4400一平的价格也是真的，主要集中在20#楼。

以其中一套16-1-2-2户型为例，备案价为6331元/平，打完折4700元/平，相当于打了个73折。

当小树想去看看样板间的时候，诡异的事情又发生了。

整个样板间附近杂草丛生，一看就是很久没人打理了；门口拉了一个阻拦杆，大门也是铁将军把门，这样的架势怎么卖房呢？

小树又上网查了下这个楼盘的销售情况，一看也是非常无语。

两三年前拿的预售证，到现在还有很多没卖出去，怪不得卖成了现房。

价格如此便宜的楼盘，为啥这么难卖呢？

03.楼盘品质不错

周边太多惊喜

是楼盘品质修的不好吗？

小树看了下它的一期和二期，这外立面和绿化都看起来不错啊，四五千一平的房子，还用上了石材和铝板，实在是太良心了。

不客气的说，这房子的品质放到主城区，还能吊打不少刚需盘。

已接房的一期

在售的二期现房

既然品质没问题，那房子为啥这么难卖呢？

想了想西彭的主打产业，小树立马打开地图，果然周边是一堆的“惊喜”。

整个小区是沿着铝城大道而建的，对面就是一排的工业区。

什么减震器厂、制罐厂、印务厂、金属材料厂等等……，可谓是阵容强大。

在楼盘的背后，还有更大的惊喜。

小树跋山涉水来到楼盘的另一侧，这里又藏着一家铝加工厂，空气中似乎都能闻到一股铝的味道。

一个改善型洋房楼盘，周边配套如此给力，怪不得购房者退避三舍了。

继续深挖，这个楼盘还有更多故事。

04.拿地超过十二年

开发过程一波三折

不查不知道，这块地居然已经拿地十多年了。

2011年11月底，重庆昊华置业取得西彭组团这块占地约100亩的宅地，成交总价为1.318亿元，楼面价为1942元/平。

S*ST前锋（成都前锋电子股份有限公司）持有昊华置业70%股权，另30%为首创集团持有，均为国有企业。

以电子仪表，热水器为主营业务的前峰

不料拿地之后，项目的推进却是一波三折：

2013年7月，项目因环评无法通过，开发计划被迫暂时搁置；2014年，昊华置业获得规划许可和施工许可证，但项目又于2015年停工。

S*ST前锋发布公告称，主要是由于该地块相邻的某铝厂存在污染物排放严重超标，某减振器厂电镀车间存在铬酸雾排放，且离该地块距离不符合政府相关规范的要求。

昊华置业2011年购置地块的时候，是房地产比较火的时候，周边很多企业，对购房需求很大，房价也比较高，但后来片区的价格又跌下来了。

地铁5号线规划的变动，对这个项目也有影响。

“如果不修，地块被收回去了，（S*ST前锋）损失更大，毕竟已投了1亿多元的土地款。房子修好卖出去，或最多亏损四五千万。”

几经周折，最终由首创置业牵头，将原先的高层业态变成了洋房，同时也增大了投入。

“首创集团主要是想在西彭打造一个标杆样板。未来可以带兄弟单位去考察，不一定要赚到钱，修好点就是唯一的要求”

“项目没有财务指标，首创置业计划的是按照当地市场价格，收回成本就够了。”

拿地过后7年，也就是2018年3月，这个项目才终于亮相，首开价格在6000元左右。

考虑到2000元左右的楼面价，这个价格无疑还是要亏本。

虽然楼盘品质不错，无奈周边环境太具体，这个价格还是卖不动，只好一降再降，一路卖成了现房。

早在去年6月，这个项目就推出“首付1万得国企现房洋房”的活动，单价直接降到了5000-5500元/平。

而另一个导致项目滞销的原因，则是楼盘实在太偏，连分销都不愿带客上来，当地楼市又无法消化。

无奈之下，开发商也只好使出最后的大招—亏本大甩卖！

两大知名国企，最后还是栽在了西彭。

05.尾声

最后，聊一下西彭板块。

整个西彭概况起来就是一句话，靠一家超大型国企-某知名铝业公司上下游支撑起来的工业区，据说铝材年产量超过100万吨。

从地图上可以看到，整个西彭大部分区域都是工业区，仅有中部有少量的住宅区。

这里的居民也基本以当地企业员工为主，没有什么外来人口。

没有地铁、几乎看不到公交，没有任何大城市的感觉。

走在街头，你会毫不怀疑这是一个区县或者乡镇，而到主城区的唯一方式，就是在车上颠簸1个小时。

当地铁5号线规划改变的那一刻，似乎就已经决定了这个板块的命运。

到这个地方买套4400一平的品质洋房，你觉得惬意吗？