文/谢逸枫

碧桂园的境况，网上有两种声音。不应该救碧桂园，市场经济下，企业应该顺应时代的发展，用纳税人钱救一家企业说不过去。应该救碧桂园，毕竟还有大量的在建楼盘尚未完工，一旦烂尾，业主不仅房子拿不到，将背负30年房贷。

目前绿地集团、远洋集团、万科集团、万达集团、融创中国、龙光集团、佳兆业集团、恒大集团、碧桂园集团、富力集团、雅居乐集团、合生创展等房企正在想方设法拼命求生存，努力穿越房地产下行周期地活下去。

有的停止拿地与开源节流、有的提供担保获得银行贷款、有的境外与境内债务展期、有的债务重组和公司重整、有的卖资产与股权及以房抵债和降价卖房、有的引进战略投资（债转股、以股低债、以收益抵债）。

最为引人注目的是碧桂园集团，不愿躺平，活下去的欲望非常强烈，可谓是拼命求生存。一方面是卖资产、以房低债，另一方面是境内、境外债务展期。毫无疑问，种种迹象脱离出，碧桂园正在拼命求生存。

9月9日，帝欧家居披露公告称，其全资子公司欧神诺与碧桂园相关方签署协议，以受让碧荣投资所持碧浦置业100%股权及债权方式，取得碧浦置业所持3项不动产。本次交易总价款约4.23亿元，将等额冲抵欧神诺应收账款约4.23亿元。

2024年9月9日晚间，帝欧家居集团股份有限公司（股票简称：帝欧家居 股票代码：002798）披露《关于全资子公司签署 <股权转让协议> 暨接受非现金资产抵债的公告》，显示与碧桂园地产集团子公司签以房抵债协议。

其全资子公司佛山欧神诺陶瓷有限公司（简称“欧神诺”）与碧桂园地产集团子公司上海碧荣投资管理有限公司（简称“碧荣投资”）、上海碧浦置业发展有限公司（简称“碧浦置业”）签订了《股权转让协议》。

帝欧家居公告称，欧神诺以受让碧荣投资持有的碧浦置业100%股权及债权的方式，取得碧浦置业持有的三项不动产，欧神诺以对碧桂园地产集团下属公司及关联公司销售货物享有的4.23亿元债权支付本次交易价款。

上述交易价款将等额冲抵欧神诺应收账款4.23亿元，本事项系交易对方以非现金资产抵偿公司债务。此次抵债资产为碧桂园地产集团下属公司碧浦置业持有的位于上海南翔镇10街坊10/6丘、嘉定区云安南路45号、嘉定区云安南路29弄26号的三项不动产。

由于该三项不动产无法通过登记过户的方式交易，因此通过协议转让碧浦置业100%股权的方式实现。碧浦置业已于近日完成了工商变更登记手续，碧浦置业换发了营业执照，并于2024年9月9日取得新的营业执照，欧神诺目前已成为碧浦置业持股100%的股东。

欧神诺方面还同意免除碧桂园旗下公司及关联公司对欧神诺负有的采购款债务中的5711.87万元的债务，并且这笔债务不在上述股权转让所涉及的4.23亿元债权范围内。此次以房抵债的项目或标的都是优质项目，即位于上海的优质房产。

公司接受债务人的非现金资产抵债方式，可以减少应收账款的坏账损失风险，改善公司的财务状况。本次实施完毕后，公司还将继续与碧桂园地产集团协商处理剩余的部分采购款欠款事项，以最大程度维护公司合法权益。

2022年开始，帝欧家居便出现亏损，2022年亏损额达到15.08亿元，2023年继续亏损6.58亿元，2024年上半年，帝欧家居实现营业收入13.90亿元，较去年同期下降21.73%，归母净利润亏损5506.54万元，同比减亏9.07%。

除碧桂园外，帝欧家居公告中曾透露，其与万科股份、融创控股等10余家房地产企业也在进行债务重组。截至9月9日，连同本次与碧桂园拟实施的相关事项，帝欧家居与相关债务人在过去12个月内发生的以资抵债金额达到了约6.82亿元。

笔者认为，碧桂园以房抵债、以工抵债，已经在2023年使用过，是目前解决债务比较好的一种化解债务风险方式。受让方可以通过运营不动产获得现金流，在减轻债务的同时还能减轻财务负担，于双方而言，可达到一个“双赢”的局面。

从房地产行业角度来看，未来对于“供应商-出险房企”的以房抵债模式，政策应该支持。政策层面可以提供更多的税费优惠、金融支持，以加快房企债务、库存出清和纠纷出清，实现正常经营、稳定现金流、保交房的目标。

截至2023年6月末，碧桂园总资产16185亿元，总负债13641亿元，资产负债率高达80%以上。高杠杆运行下，碧桂园正面临着债务规模庞大、短期偿债有压力、现金流无法覆盖短期债务、销售额持续下降等问题。

首先是短期偿债，截至2023年6月末，碧桂园的流动负债11902.74亿元，其中一年内到期的短期债务1087.03亿元。而公司持有的现金及现金等价物约为1011.15亿元，受限制现金约294.54亿元，合计1305.69亿元，无法全面覆盖短期债务 。

从总负债来看，2023年6月末，碧桂园总负债13641亿元。截至2023年6月末，碧桂园总负债1.36万亿元，权益资产2543.69亿元，有息负债规模2579亿元，每天光利息就需要3000万以上，账面现金流为1011.15亿元。

截至2022年年底，碧桂园的总负债高达1.43万亿元人民币，其中合约负债为6682亿元（2021年7093亿元、2020年6956亿元、2019年6470亿元），欠供应商及金融机构8000亿元，包括供应商的商票和银行贷款 。

碧桂园2022年财报显示，截止2022年年底，集团总资产为1.74万亿元，总负债1.43万亿元。其中，有息负债2713亿，每天光利息就需要4000万。目前集团还有多少隐藏债务目前仍然无法得知，尤其承兑商商票。

2023年10月，碧桂园正式出现债务违约，其债务危机逐渐显现。2023年中报显示，截至2023年6月末，碧桂园现金及现金等价物为1011.15亿元，总负债为13641.6亿元，其中短期借贷及长期借贷当期到期部分为1087.03亿元。

2022年以前，碧桂园公司归母净利润从未出现过负数的情况，2022年，碧桂园经营陷入困境，归母净利润已经2年多亏损。2022年由盈利267.97亿元转亏损60.52亿元，下降122.6%。2023年上半年亏损489.32亿元，下降8095.42%。

碧桂园正式出现债务违约，随后抛出了147亿元境内债展期方案，并宣布正式启动境外债展期。引入了中金公司、华利安诺基担任财务顾问，盛德律师事务所担任法律顾问，随后还再度引入毕马威作为境外债务重组的主要财务顾问。

境内债务展期进展缓慢。DM数据平台信息，碧桂园于9月4日通知债券持有人召开会议，拟将部分债券偿付责任宽限至2025年3月。本次投票拟自9月9日至9月13日展开，本次调整的债券中，包括已进行二次展期的部分债券。

DM信息显示，碧桂园9月有多笔本金及利息面临偿付，若本次投票通过，该公司拟在宽限期内制定后续综合重组方案，考虑资产抵债等可能性。碧桂园地产集团有限公司于9月2日发布公告，因近期拟就公司债券兑付安排事项召开债券持有人会议。

为保证公平信息披露，保护广大投资者利益，根据相关规定并经公司申请，“H19碧地3”、“H1碧地01”、“H1碧地04”、“22碧地03”自2024年9月3日开市起停牌，“H20碧地3”、“H20碧地4”、“H1碧地02”、“H1碧地03”继续停牌，复牌时间另行确定。

碧桂园9月5日回应，碧桂园债券兑付再次寻求展期。目前碧桂园拟对9笔境内债寻求偿付责任宽限6个月至明年3月，并制定新的债务处理方案。展期涉及的9笔境内债务，其中H1碧地01债券已是第三次展期操作。

公开资料显示，上述9笔境内债分别为“16碧园05”“H1碧地03”“20碧地03”“19碧地03”“H1碧地04”“H1碧地01”“H1碧地02”“20碧地04”“16腾越02”，根据此前公告测算，9笔境内债规模合计近150亿元。

碧桂园已经在筹备债务重整，近期有望启动相关程序。2024年8月10日，碧桂园公告称，上半年预计大亏损额大在450亿元至550亿元之间。难以应付9月份及之后的多笔到期债务。8月20日，碧桂园地产发布关于债券停牌的公告。

经相关债券持有人申请提议，债券受托管理人拟于近期召集相关债券持有人会议，审议相关债券增信手续办理时限等事项。经发行人申请，H20碧地3、H20碧地4及H1碧地03将自8月22日开市起停牌，H1碧地02继续停牌。

碧桂园回应，受市场预期转弱、需求疲软的影响，公司销售业绩持续承压。前7月权益销售金额合计约328亿元，同比下降约78%。销售整体承压叠加资金调拨受限等多重因素影响下，尚未能就公司债应兑付的本金利息筹措到足额的兑付资金。

2024年3月12日，到期未能支付全部利息0.96亿元人民币，再次债务违约。碧桂园地产集团称，前期召开H1碧地01-2023年第一次债券持有人会议，审议通过调整债券本息兑付安排及增加增信保障措施、增加30个交易日宽限期等议案。

2024年4月16日-22日，碧桂园召开H1碧地01债权人会议，审议包括调整兑付方案在内的议案。这是碧桂园债务重组以来第二次对该债券进行展期。2024年9月5日，碧桂园债券兑付再次寻求展期，这是第三次展期议案。

2023年8月18日，碧桂园全资附属公司碧桂园地产集团有限公司发布旗下债券“16碧园05”的展期方案，这是碧桂园首只寻求展期的债券，展期方案提出将本金兑付时间调整为自2023年9月2日（基准日）起至2026年9月2日。

笔者认为，目前9笔境内债再展期并非积极迹象，将会对碧桂园的清盘呈请产生不利影响。由于需求疲软、销售业绩下滑、资金筹措不确定性、需求端和资金端的政策落实不及预期等因素的存在，债务情况是否真正得到缓解还需要观察。

碧桂园财务数据显示截至2023年6月末，碧桂园现金及现金等价物为1011.15亿元，总负债为13641.6亿元。碧桂园数据显示，今年前8个月，碧桂园实现权益销售金额约327.9亿元，上年同期为1488.1亿元，同比降幅达到78%。

8月30日晚，碧桂园在港交所公告，由于行业持续波动以及正在进行债务重组工作，公司需要更多时间去收集资料以作出适当的会计估计及判断，以及收集相关财务资料以谨慎评估其现时及未来的财务资源及财务义务。

以便落实2023年度业绩及2023年度报告。目前，上述工作仍在进行中。基于上述原因，碧桂园预期将会进一步延迟刊发2023年度业绩。与此同时，公司2024年股东周年大会延期。

此外，根据港交所上市规则第13.49(6)条及第13.48(1)条，上市公司须不迟于2024年8月31日刊发截至2024年6月30日止六个月的中期业绩。但在刊发2023年度业绩前，碧桂园无法于2024年8月31日前刊发2024年中期业绩。

8月5日，碧桂园公布的未经审核运营数据显示，7月份单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约34.1亿元（去年7月120.7亿元），归属公司股东权益的合同销售建筑面积约38万平方米（去年7月合同销售建筑面积约158万平方米）。

截至2024年4月，碧桂园地产集团新增多条股权冻结信息，冻结股权数额从3900万至67.05亿元不等，合计冻结股权数额超百亿。9月5日现存9条被执行人信息，被执行总金额超2.2亿元。存在多条限制消费令、失信被执行人及股权冻结信息。

wind数据，截至2024年8月，碧桂园的海外债券共20只，总额约171亿美元（折合人民币约1230亿元）。境内债券共18只，还债规模同样在千亿。2024年8月8日，截至目前，碧桂园仍未能支付应该于8月7日支付的两笔美元债的票息。

两笔债券分别为碧桂园4.2%N20260206（ISIN：XS2210960022）和碧桂园4.8%N20300630（ISIN：XS2210960378）。两笔债券在新加坡交易所上市，发行规模均为5亿美元，期限分别为5.5NC3.5和10NC5。

到期日分别为2026年2月6日和2030年8月6日；联席全球协调人、联席账簿管理人及联席牵头经办人为摩根士丹利、摩根大通、高盛（亚洲）(B&D)、瑞银集团、渣打银行、里昂证券。毫无疑问，10亿美元债务正式违约。

亿翰智库监测数据，截至2024年6月末，碧桂园累计交付房屋15.45万套，累计交付面积1822万平方米，占据交付业绩榜首，范围涉及29省178个城市，部分项目实现提前交付，交付量高居行业榜首。

碧桂园董事局主席杨惠妍在碧桂园12月集团管理会议上透露，2024年碧桂园交付量预计超过40万套。碧桂园总裁莫斌回应，碧桂园2023年累计交付房屋超60万套，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，交付量在行业中遥遥领先。

相信完成9笔境内债展期后，碧桂园的境外债务重组提上了日程。2023年10月10日，碧桂园发布公告称，在行业销售环境未明显得到改善的形势下，集团面临资产处置出售的重大不确定性，预计集团的流动性在中短期内仍将持续紧张。

截至公告日，碧桂园公司尚未支付某债务项下本金金额为4.7亿港元的到期款项。碧桂园公司也预期无法如期或在相关宽限期内履行其所有境外债务款项的偿付义务，包括但不限于本公司发行的美元债券项下的偿付义务。

从这份公告起始，碧桂园正式进入境外债重组流程。2024年1月16日，碧桂园公告称，公司已委聘毕马威企业咨询（中国）有限公司担任境外债务重组的主要财务顾问。随后，碧桂园还委聘了年利达律师事务所。

目前境外债重组未见实质性进展。2024年2月，碧桂园突遭清盘呈请。Ever Credit Limited（建滔集团）向香港特别行政区高等法院提出的对碧桂园的清盘呈请，内容有关建滔集团与碧桂园之间本金约16亿港元的未支付定期贷款及应计利息。

2024年7月29日，碧桂园公告称，在代表银行债权人的协调委员会及代表债券持有人的项目小组的支持下，香港高等法院批准了公司的延期申请，清盘呈请聆讯被延期至2025年1月20日。这已经不是碧桂园首次延期。

笔者认为，主要原因在于受限资金的大量存在，相比之下，可用于支配的现金却极为有限。即便营业收入和来自第三方的收入有所增加，若可动用的现金依旧稀缺，而限制性资金众多，那么现金流仍将捉襟见肘，从而引发资金短缺的问题。

按照碧桂园集团正式回应，在房地产行业销售整体承压叠加资金调拨受限等多重因素影响下，公司尚未能就公司债应兑付的本金利息筹措到足额的兑付资金。说明当前碧桂园集团最大的问题是房子卖不出去、现金受限比例大。

目前来看，销售修复以及资金监控等问题依旧客观存在，公司在短期内完成资金筹措仍有不确定性。公司希望借助本次展期安排，一方面在期内通过做好销售、盘活资产、削减不必要的行政管理开支等方式尽最大努力筹措资金。

另一方面公司也希望通过与投资人的积极沟通，协商新的公司债务处理综合方案。公司希望投资者能够进一步给予公司6个月的宽限期，兑付时间调整为2025年3月，公司将在宽限期内与投资者充分沟通，综合制定下一步一揽子方案。