近期多个重要会议和领导人讲话，均高度重视存量房产的消化、盘活工作。要求地方政府以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。（相关阅读：房地产一定要救！）

这其中，城投必将承担重任。今日推送谭谈债市的文章，聚焦城投参与住房收储的历史背景、收储模式和案例，供有关各方参考，做好相关工作。

1城投参与收储的历史背景

从库存角度，当前房地产库存超越2015年，已达历史峰值水平，且新房和二手房库存均较大。截止2024年4月，我国商品房待售面积近7.46亿平米，已经超过2016年2月的高点7.39亿平米。

另外，从中国十大城市（一线城市）商品房的存销比也可以看到当前存销比达历史高点。

地产政策转向需求侧，加快库存去化。从近期房地产政策组合拳来看，房地产政策的思路正在从侧重供给端维稳转向需求端，此前对于需求端政策，一方面是依靠“三支箭”、“白名单”等托底式政策来稳定融资，另一方面是依靠保障性住房、城中村改造等三大工程以及保交付等措施来稳定投资。

如今，再次强调去库存、各地大幅放松限购、“以旧换新”等措施，均体现了需求端是当前政策思路重点，在配合土地供应的同时控制库存去化周期。

而在上一轮房地产去库存中，棚改做出了主要贡献，且棚改货币化安置是当时去库存的主要动力之一。2015年的政府工作报告明确提出，要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。

在2015年政府工作报告前，部分省市已经试点回购商品房转为安置房，包括四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古、贵州等。可视为城投第一轮收购存量住房。

近几年，安置房建设需求逐步转变为保障性租赁住房需求，部分区域开始试点将库存商品房或已售存量住房进行收储或回购，降低新房供给的同时提振市场的换购需求。

2022年以来，济南市政府最先正式提出收储。2022年9月5日，济南市国资委发布《收购存量房源助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》。此外，不少省市也在做收储回购商品房，比如浙江、新疆、河北、深圳、陕西、湖南、江苏、云南等。

2城投收购的模式有哪些？

城投收购存量房既包括新房的商品房收购，也包括二手房的收购。先来看看存量商品房的收购模式。

2.1城投收购存量商品房

城投收购存量商品房主要包括8种模式，分别是棚改货币化安置、直接收购、纾困基金、统贷统还、收并购、股权收购、破产重整、项目托管代建。

以下对各种模式进行详细介绍。

2.1.1棚改货币化安置

2014年央行推出PSL和2015年国务院下发《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发【2015】37号）正式开启了棚改大规模货币化安置序幕。

棚改货币化安置包括货币补偿、政府团购、搭建平台、棚改居民自主购房、动员开发企业打折等模式，部分地区棚改也推行房票安置，即政府先从房地产企业购买房屋，将拆迁款以房票的形式出具给棚改户，棚改户通过房票兑换商品房，房地产企业再拿房票向政府结算。

在棚改货币化安置的过程中，一方面，城投为棚改建设提供重要资金支持，城投通过“统贷统还”模式申请棚改专项贷款、发行公开债券等方式为棚改货币化安置提供资金支持。另一方面，城投公司自身也参与到安置房建设和销售，包括自建、代建和外购。

具体以徐州市新盛投资控股集团有限公司（以下简称“新盛控股”）为例：

新盛控股采取“自建定销房安置、外购定销房安置、货币化拆迁安置”相结合的办法（所谓“定销房”是指定销房是指为妥善安置被拆迁人，由政府主导、市场化建设，以确定的销售价格、套型面积向被拆迁人定向销售的商品住宅，一般价格较当地同类可比商品房低15-20%）。

2.1.2直接收购

直接收购包括自筹资金和租赁住房贷款支持计划两种方式。

1、自筹资金

直接收购模式中的自筹资金模式，主要是指城投公司通过银行贷款等筹集资金，通过公开招投标模式收购当地存量房源，作为人才房或租赁储备用房。

具体以市场较为关注的郑州和济南两地市为例：

（1）郑州城发自筹资金收购2万多套存量房源。2022年7月，郑州城市发展集团有限公司子公司河南郑地住房租赁有限公司（现“郑州城发安居有限公司”，以下简称“郑州城发安居”）发布招标公告，在郑州市四环范围内收购存量房源用于人才公寓项目，要求房源为整栋未售。

招标公告明确，项目资金为自筹，郑州城发安居出资比例为100%。第一批次收购2万套（间）存量房源后，2022年9月郑州城发安居又进行了第二批次招标。根据河南省政府官网，2022年全年计划收购10万套（间）存量房源用于人才公寓。

（2）济南城发自筹资金收购3000套存量房源用于租赁储备住房。2022年8月，济南城市发展集团有限公司（以下简称“济南城发”）全资子公司济南城市发展集团资产运营管理有限公司发布招标公告，在济南市六区分批合计收购3000套存量住房用于租赁储备住房，要求房源为整栋未出售的商品房或公寓。

同样，招标公告中明确，项目资金来源为自筹，且出资比例为100%。2022年12月，济南城发集团又进行第二批房源公开收购。

2、租赁住房贷款支持计划

租赁住房贷款支持计划采取“先贷后借”机制，金融机构先按照自主决策、自担风险的原则提供贷款，贷款利率原则上不超过3%。之后对于符合要求的贷款，央行按贷款本金的100%予以资金支持，利率为1.75%。

一般而言，市级城投作为试点，子公司作为实际运营主体承接专项贷款。从目前公开披露的情况来看，地方政府一般指定1-2个市级城投公司作为试点，由其子公司作为贷款方，负责相应项目实际运营。具体可参考表3：租赁住房贷款支持计划落地情况。

以济南为例，分别指定济南城发和济南城投作为试点，2023年5月，济南城发子公司济南城发集团资产运营管理有限公司获工商银行、农业银行、中国银行、建设银行和交通银行合计1.87亿元专项贷款；济南城投子公司泉城城市更新投资有限公司获国家开发银行授信14亿元，完成放款4.6亿元。

2.1.3专项基金

国内相关专项基金最早落地于郑州，2022年7月，河南省郑州市政府印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》(郑政办文(2022)14号，首次明确设立专门用于纾困问题楼盘的地方基金，标志着由政府直接出面，通过设立纾困基金，吸引社会资本进入，以盘活问题楼盘的政策思路在郑州正式践行。

以郑州纾困基金为例：

（1）基金运作：纾困基金采用母子基金模式运作，规模为100亿元。原始出资方——母基金由郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团有限公司（现更名为“郑州城市发展集团有限公司”）参与；

实际运营主体——子基金由母基金与市区两级城投、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建。原则上母基金出资比例不高于30%，项目所在区城投公司原则上应参与子基金组建，各主体出资比例则由各方协商确定。

（2）资金使用：盘活资金将专项用于房企的问题楼盘项目，重点解决部分停工停按揭月供问题；有关资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中自有资金出资原则上不高于40%，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。

在郑州房地产纾困基金落地后，地方相继设立类似纾困基金。

房地产纾困基金模式特征：设立层级较高，设立方式多样。

设计层级：整体来看，纾困基金设立层级较高，多为省级或省会。

设立方式：包括AMC单独设立、城投单独设立、城投和AMC合资设立。除了郑州合资设立的案例，AMC单独设立的例子如2022年8月3日，山东省属AMC山东金融资产已设立房地产重整基金，作为项目重整盘活运营主体，当时归拢理顺项目关联债权已超40亿元，有效保障了单体项目司法拍卖顺利推进；城投单独设立的例子如2022年8月15日，南宁轨道地产、南宁交投和南宁威宁房地产出资设立南宁市房地产平稳基金，首期规模30亿。

纾困基金模式的适用范围如下：

（1）房地产项目地理位置优越、配套基础设施齐全、开发商信誉良好的项目；

（2）优先选择公开市场招拍挂取得的政府储备地项目；

（3）项目公司债权债务关系权属清晰，股权、资产不存在查封、冻结等情况，股东之间不存在内部纠纷，且项目公司名下仅有独立开发项目；

（4）项目剩余货值充足，资产超过负债，剩余可售货值足以覆盖前期负债及投入资金本息的项目；

（5）优先选择可适用并购贷条件的项目，如已取得四证、投资强度已达到总投资（不含土地款）的25%等；

（6）项目不存在规划开发受限及其他潜在风险情况。

2.1.4统贷统还

这种城投收储模式是指将安置房包装为棚改项目，城投进行统贷统还。

2022年7月，郑州首创棚改“统贷统还”模式，来纾困房企。早期郑州棚改安置房筹建方式易受商业房地产市场影响，主要系早期郑州棚改普遍采用“安开比”（即捆绑安置地块建筑面积与其对应的开发地块建筑面积的比例）建设模式。由于政策收紧，商业开发部分回款放缓，造成安置房和商业开发项目面临难以同时推进的问题。

为保证安置房建设进展，郑州将安置房全部包装为棚改项目，分批进入国家棚改台账；同时由市级平台作为统贷主体，争取政策性贷款后向区县城投公司转贷支持项目建设。

2022年9月，郑州已与国开行签订了3000亿元协议，其中1600亿元用于棚改贷款。这一模式特点在于，将开发商的安置房部分全部变成棚改项目，从而可以申请政策资金支持，保证安置房建设进展的同时，也能减轻开发商资金压力，将更多资金投向商业开发部分。

2.1.5收并购

收并购是指，城投收购项目公司股权或项目资产，取代问题地产企业成为项目公司控股方。主要适用于剩余货值充足，资产超过负债，但因资金链问题导致停工停产和经营困难项目。

1、收购项目公司股权

大部分房企在建设项目时都会成立项目公司，因此这也是较为普遍的收购方式，地方平台公司收购房企项目多以股权收购以及竞拍的形式进行收购，城投平台通过收购房企项目公司的股份完成项目投资人实际变更，不涉及项目本身的交易费用和政府规费，转让手续简单，转让的时间费用节省，续建速度加快。完成股权变更登记之后，城投平台即可注资续建。

比如广州市黄埔区龙湖街何棠下旧村改造项目，由广州市景腾房地产投资有限公司负责，2021年12月原控股股东雪松控股集团有限公司因资金短缺，企业负债过高退出该项目。广州经济技术开发区管理委员会下属平台公司科学城（广州）城市更新集团有限公司收购项目公司母公司雪松文化旅游开发有限公司100%股权，保证原有项目后续建设。

2、收购项目资产

城投平台通过购买房企项目资产取得资产所有权和项目经营权，然后重新定位评估、进行改建或者续建，这种方法适用于没有成立项目公司的项目或者项目公司解散的项目。

收购项目资产的优点是不存在项目业主或有负债的承担风险。

缺点是时间周期长，必须办理过户手续后方可续建。转让条件苛刻，需要土地出让金已支付完毕、已取得房地产证、已取得规划许可证和施工许可证、已完成总投资的25%以上。项目重新改建或者续建之后，通过销售产品获取利益。在进行该项目运作时，需要按照项目的立项、用地、工程建设等相关审批程序重新办理有关手续，当地政府所收的各种规费理论上按照交易一次的规定收取，项目转让成本比较高，相关手续也比较繁琐。

比如河北省石家庄市长安区博胜广场项目，是河北博胜房地产开发有限公司开发的房地产商业项目，2014年实际控制人王某及公司相关人员因集资诈骗、非法吸收公众存款罪被逮捕，导致项目公司解散，项目停工。

2020年11月14日，石家庄市中院依法对项目进行了拍卖，由石家庄市长安区下属平台公司石家庄市长安区投资有限公司以6412.47万元拍得项目土地及地上附着物，并负责后续施工建设。

2.1.6股权收购

股权收购，是指城投增持或全面收购混合所有制房企，主要分为多个城投公司分别参股收购和单个城投公司全面收购，并且收购的多为混合所有制房企，城投公司已经拥有一定比例股份。与项目并购不同，股权并购是收购房地产企业股权，而不只局限于某个项目。

1、多个城投参股收购

多个城投入股但均不控股，既可以减轻资金压力，也可以避免控股并表后负面事件给城投带来冲击。

2023年12月，湖州本土房地产企业浙江祥新科技控股集团有限公司（以下简称“祥新科技”）接连发生两次股权变更，控股股东由民企浙江祥瑞房地产开发有限公司（持股70%）变更为湖州市吴兴区财政局（持股80%），其中吴兴区财政局下属的三家城投公司，湖州吴兴城市更新建设发展集团有限公司、湖州湖融建设发展有限公司、湖州湖顺建设发展有限公司分别持股40%、30%和10%。

三家城投持股均未超过50%，未形成控股权，但湖州市吴兴区财政局间接持股90%，成为祥新科技实际控制人。

2、单个城投公司全面收购

混合所有制房企的原城投股东，收购其他民企股东股权，混合所有制房企变为国有独资企业，在政府和股东部署下实现业务转型。

2023年10月，杭州市城市建设投资集团有限公司发布公告，成功收购上海佰辅房地产有限公司持有的杭州市房地产控股集团有限公司（现更名为“杭州市城投产融发展集团有限公司”）股权，实现100%控股，并完成工商变更手续。

公告表示，杭州城投收购杭州房控后，接下来将其转型为杭州城投旗下的产融投资运营平台。

2.1.7破产重整

城投作为投资人参与房企破产重整的模式，适用于剩余资产价值明显低于债务数额、债权债务复杂不明确导致无投资人敢参与、维稳压力大、后续投入资金量较多、工程建设及销售存在问题需要解决的项目。

城投参与房企项目破产重整的方式主要分为作为股权投资人托管项目以及进行债权投资同时引入建设工程企业完成项目。

1、债权投资

城投平台可以仅为房企提供资金支持，不承担房企债权债务，也不承担重整计划无法执行的法律和风险。城投平台投入资金用于项目续建和项目管理，并由破产房企原施工企业或通过市场化方式招募建筑企业共同出资完成项目续建，最后再根据各方的投资收益需求在偿债方式方面做出平衡。

比如，安徽省宣城市北门房改造项目，是宣城市大唐万安置业有限公司开发的房地产项目，2014年因资金链断裂被债权人申请查封。宣城市政府介入后认为，若公司进入破产清算过程会导致债权人清偿率极低，所以政府推动大唐万安公司进行破产重整。

2016年8月，管理人向社会公开招募重整投资方。宣城市下属平台公司宣城市恒乐置业有限公司接受大唐公司委托，筹措资金以完成后续建设开发任务。

2、股权投资

在房企破产重整程序中，城投以收购项目或者收购项目公司股权的形式参与破产重整，并以股东身份参与后续偿债、项目续建等工作。当城投本身有地产开发业务板块则可自行组建施工团队完成项目续建。

股权投资方式下，对城投平台的实力、经验要求较高，需要详细了解房地产企业项目本身原因、调查前期施工管理、工程定价、工程索赔、质量维修等诸多问题，还要在此基础上关注债务规模，确定投资成本，做好后期工程预算。

但对城投平台来说前期梳理、可控的情况下，整个项目工程后期的续建、运营销售纳入管控，有利于整个项目的盘活和收益的实现。

比如，石家庄市长安区城投集团作为投资人参与环岛豪庭二期项目。河北世茂房地产开发有限公司在石家庄开发的环岛豪庭二期项目，共16栋住宅楼，2017年实际控制人何某因合同诈骗、骗取银行贷款、非法吸收公共存款三项罪名被逮捕，导致项目停工，亏损严重，资金收支难以平衡。

2022年，长安区启动河北世茂破产重整程序，指定石家庄市长安兴安城市建设投资集团有限公司作为投资人参与破产重整，接盘项目并完成后续建设。

2.1.8项目托管代建

城投受托代建项目保交楼，主要是城投公司对问题楼盘提供资金代管、代建、房源委托销售等全链条保交楼受托服务，同时城投公司通过自身融资、工程建设等方面优势，推进项目建设，完成“保交楼”任务，并收取相应费用。

深圳安居建业对问题项目不注资不控股，仅对预售资金、工程和营销封闭监管。深圳市安居建业投资运营有限公司是深圳市国资委发起成立的房地产行业平稳公司，从2022年初成立到2023年末，先后盘活了19个项目。

景德镇四家城投分别接管恒大四个项目。景德镇市珠山区国有资产经营管理有限公司、景德镇市昌江区国有资产经营管理有限公司、景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司、景德镇市城市建设投资集团有限责任公司分别负责景德镇恒大悦府、景德镇恒大珑庭、景德镇翡翠华庭和景德镇恒大新城四个项目保交楼。各城投公司进驻现场，开展尽职调查、资产评估、工程量清算，以及与恒大方、施工方签订代管协议落实项目新增贷款等。

8种模式对比总结而言：

（1）城投直接收购可能增加其偿债压力。城投收购商品房后，若未能如预期地出租，付息压力也将增加。对于住房保有量相对较少且人口净流入地区，城投公司在未来可能实现更好的保障房运营效果。而对于位置较好、未来销售压力较小的楼盘，城投公司介入后续压力相对较小。例如，深圳安居建业集团接手的项目多位于当地核心地段。

（2）城投资金压力最小的当属项目委托代建模式。在该模式下，城投仅提供托管或代建服务，没有入股或收购资产，整体费用支出相对较低。如果承接高质量项目的代建任务，待项目售出后还可带来一定回报。

（3）政策资金可能减轻城投付息压力，具体效果尚待观察。租赁住房贷款支持计划和保交楼专项贷款等资金可以降低城投直接收购或设立纾困基金的资金成本。然而，考虑到城投融资受限且后续项目运营效果存在一定不确定性，政策资金的效果还需要进一步观察。

2.2城投收购二手房

城投收购二手房，即“以旧换新”，主要包括5种模式，分别是直接收购、预付租金、代售购新、建立二手房交易平台、直接补贴等形式。

2.2.1直接收购

城投直接收购居民二手房，包括两种形式，一种是指定置换收购方新房，另一种是新房购置上没有太多的限制。

1、指定新房

从模式上来看，换房居民自愿申请且审核通过后，第三方评估居民旧房价值，旧房可抵扣部分新房款，但最高不超过新房总价80%。

从置换比例上来看，旧房置换新房一般实行一对一置换，即只能用一套旧房置换一套新房；部分地区也开始实行多对一置换，即可用多套旧房置换一套新房。

从旧房用途上来看，城投回收的旧房，将作为保障房和人才公寓的房源。该模式和直接收购二手房不同之处在于，居民旧房换购对象指定为区域内某家或某几家城投公司，主要是当地有存量商品房的城投，通过这种方式帮助其去库存。

太仓城发常态化以旧换新。2024年1月15日，太仓市城市发展集团有限公司启动常态化商品房“以旧换新”业务。收购标准：凡太仓市市域范围之内、产权证建筑面积在144平方米以下、房屋用途为住宅（以不动产权证为准），均能参加“以旧换新”活动。太仓城发部分楼盘作为换房对象参与活动。

2、不指定新房

从模式上来看，换房居民首先选定新房并签订购买意向协议，第三方评估机构评估旧房价值后，城投公司与居民签订购房意向协议，待换房居民完成新房交易过户和不动产登记后，金融机构发放贷款，房款直接转入房地产企业监管账户。

从回收价格上来看，旧房收购价一般不超过新房价值的80%，居民购买新房需补充部分自有资金。

从回收用途上来看，城投公司收购的旧房一般用于保障性住房，以支持政府既定的保障房建设目标。值得注意的是，直接收购模式没有指定居民新房购买对象，居民可以在房源库范围内自由选择购房。

具体案例如：2024年4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局公布二手房“卖旧买新、以旧换新”计划，其中收购模式全年计划完成5000套，约占郑州2023年全年二手房交易套数的5%。

政府指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，运用市场化原则评估旧房价值，并通过其全资子公司郑州城发安居有限公司具体收购二手房。截至2024年4月28日，符合收购条件的房源194套，共有27套房源客户确认换房意向。2024年5月10日，郑州宣布在金水区、郑东新区等区域试点工作结束，同时在市内八区建成区全面实施二手房收购。

2.2.2预付租金

城投公司长租居民旧房作为保障房。居民自愿申请将自有或直系亲属持有的商品住房转为保障房房源，经审核符合条件的住房，城投公司参考市场价格一次性支付一定年限的租金进行统租管理。

租期方面，据房屋楼龄、区位等因素，租期在5-10年。

租金用途方面，申请人全部租金收益都要用于购买本地的新建商品住房。

此模式是肇庆市近期创新模式，地方实操进展情况披露较少。肇庆市于2024年4月30日公布该模式，主要特点如下：

（1） 以租代购，居民仍保留房屋产权，城投公司也可减轻购房资金压力；

（2） 二是在对方同意的前提下，个人或其直系亲属持有的商品住房都可转为保障房；

（3） 三是没有指定购房对象，居民可在全市范围内购买。

2.2.3代售购新

代售购新是指，在政府倡导下，城投与房地产经纪机构携手合作，在购房居民与城投平台达成“以旧换新”的意向后，房地产经纪机构将在新房锁定期内优先营销和转售居民的存量住房。

旧房成功售出意味着新房购买交易正式完成；若二手住房未在约定时间内售出，则房企按照约定，退还新房认购金，购房者无需承担违约责任。部分地区还联合租赁企业，若在约定期限内未出售旧房，购房者可选择租赁企业对原房屋进行优先租赁。

2024年5月16日，华发联合贝壳，零佣金助力换房居民出售旧房。华发珠海大区与贝壳找房推出了创新的“置换升级计划”，采用“直接购入+帮卖”双轨策略，提供灵活多样的换房方案。

华发引入零佣金帮卖服务：换房居民选定华发楼盘新房并缴纳诚意金后，由华发与贝壳合作提供优先卖房服务，对旧房予以流量倾斜和聚焦推广，优先推荐给意向买家。

另外对于保证金，约定时间内，若二手房成功出售，则交易新房；若未能成交，则协议自动解除，全额退还诚意金。

2.2.4建立二手房交易平台

二手房交易平台模式是指，在政府引导、房地产经纪机构搭建的交易平台上，城投公司与意向换房居民进行交易，地产经纪机构提供有关中介服务。

2024年4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局宣布，全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，其中市场交易模式全年计划完成5000套。城投等开发商与换房居民通过房地产经纪机构搭建的信息平台登记相关信息，换房居民通过自行洽谈，或房地产经纪机构参与服务达成市场交易。

政策支持上，买卖双方签订《存量房买卖契约》、办理交易过户手续，可享受二手住房“卖旧买新、以旧换新”交易过户绿色通道服务。在达成二手住房交易的同时，换房居民同步购买新建商品住房，可享受免征契税优惠。

2.2.5直接补贴

直接补贴主要是政府对参与城投以旧换新活动居民，给予税费或价格方面优惠。

各地补贴方式有所不同，补贴基准包括根据置换面积补贴、根据置换单元数补贴等。

具体补贴方式主要分为价格补贴、税费减免等，价格补贴如给予合同价1%~3%左右比例补贴、贷款利率优惠、贷款额度优惠等，税费减免类如契税、二手房交易增值税减免等。

相城城投“收旧购新”享契税补贴。2023年12月11日，相城城投集团推出“收旧购新”活动。

参与资格：凡持有苏州市相城区域内产权证建筑面积在144平方米以下房屋用途为住宅(以不动产权证为准)产证的业主均可申请本次活动。

具体模式：申请人购买相城城投集团推出的在售商品房一套，同时相城城投集团收购其本人名下的一套商品房，且收购商品房总价不高于所购在售商品房总价。

具体补贴：参加城投公司的活动，可以同时享受苏州市契税补贴政策，有卖旧、买新的行为就符合契税补贴的要求。

5种模式对比总结而言：

（1）相较于指定新房的直接购房模式，指定新房的以旧换新模式能一定程度上减轻城投的资金压力。以旧换新模式可以帮助城投处理自有存量商品房的同时完成保障房建设任务。与直接购房相比，这种方式能够减轻城投的资金压力，但以旧换新模式带来的现金流远小于直接出售，因此城投在前期面临一定的资本支出压力。

（2）对于城投而言，预付租金模式带来的财务压力较大。预付租金模式可以减轻城投的保障房建设压力，同时促进当地商品房的去化。然而城投收入和现金流都小于以旧换新模式，财务压力相对更大。