文｜老墨

注意了，当楼市进入买方时代的那一刻，你就要明白有些房子注定会难卖，就比如下面这4类。

其实从根上说，老房子的价值不是自身，而是资源和情怀，中国房龄超过20年的老房子足足有90多亿平，随着时间推移，这些房子都出现了各种各样的问题，虽然都不是什么大问题，楼道没灯，小区乱停车等等。

但是生活幸不幸福就是由这些小问题密切相关，再加上楼市进入改善时代后，在此后10多年里，刚需会慢慢减到2.5亿平，而改善需求则增加到3.7亿平，老破小的前景更加艰难。

还有一点就是人口，2023年底中国常住人口城镇化率高达66.2%，换算成人口就是9.2亿。

而户籍人口城镇化率仅有48.3%，也就是6.7亿人，你知道二者差了2.5亿意味着什么吗？这些外来人口要想在城市定居，就还得买房，而他们的首选是新房，而不是老破小。

再加上城市发展不再是单中心，而是多中心，老破小的资源优势不再，相比较房龄，维修成本和居住舒适度，其实这点的影响更大。

之前我就说过，中国的人口太多了，近20年大量人口进入城市，再加上有限的土地资源等等，这些条件就注定只能“向天借空间”，也就是建造高层住宅。

从6层、11层、18层，再到总高超百米的30多层，现在又出现了50层甚至60层。

起初确实是利大于弊，但是时间一久，问题也渐渐出现了，维护成本的不断增加，比如供水、供电和外墙维护等方方面面都会随着高度的增加而困难，再加上我们不得不承认一点，有些房子的使用寿命到不了70年，可能只有50年甚至30年。

到期怎么办？这个问题非常现实，拆迁是不可能的，毕竟按照两梯四户来算，一栋总高30层的高层住宅都有120户，更别说50层、60层了。

与此同时，楼市正在进入改善时代，而在老百姓的观念里，这种超高层住宅住着并不舒服，只要有能力置换，只会考虑小高层、洋房和别墅，这对现存百亿平级别的超高层住宅来说，确实是个挑战，而且正在到来。

不知道你还记不记得，新房销售在介绍项目的时候，会简单介绍周边的不利设施，比如变电站、污水厂、高压电塔等等，负责任的销售会重点介绍，而有些销售只会简单带过。

我倒是还得提个醒，注意是否靠近高架和快速路，尤其是汇入口和闸道，噪音污染会非常大。

现在的城市发展就注定高架依然必不可少，虽然确实方便了生活，但是同时巨大车流产生的噪音也确实影响了生活，你发现了没有，纯高层小区，“高层+洋房”小区、“高层+小高层”小区的楼栋位置非常相似。

基本都是高层住宅紧挨着高价，而非小高层和洋房，低至1楼，高至20多楼都会受影响，所以在你买房之前，最好看看附近的不利设施。

不要嫌麻烦，因为到你买房的时候才会发现，这些设施的影响非常大，就算不是对生活，心里也会膈应。

乍一听到这个词，“不顺应市场”，肯定很难理解，这是什么样的房子？

其实很简单，公寓就是例子。

为什么不建议买公寓，当然说的是40年产权的公寓，从名字上来说，公寓的正式名称是“商住两用房”，既能办公也能居住，看似两全其美，但是从产权性质来看，公寓是40年商业而非70年居住，这就产生了很多限制。

具体就不说这么多了，大家感兴趣的可以评论了解。

对此，你怎么看呢？

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