去年换了房子加入到新房子的业主群，最近房子封顶了大家都在忙着补交首付，办理按揭贷款。然后，我就发现普通人对于银行和按揭的理解真的是水平参差不齐，总有人问：亲们，贷款我是选等额本息还是等额本金啊？要不要提前还款啊？据说马上要降息了，要不要拖着等降息后再办理贷款？
由于老婆要求我不许在业主群里暴露我的身份，甚至不许我在群里发言。所以，我也没法纠正这些错误的认知。昨天在论坛里又有粉丝问我类似的问题。看来有些简单的问题，还是需要我这个研究银行的公众号做一些科普。
公众关于按揭有如此多的误解和疑虑一个核心原因是：多数人的头脑里面没有资金的时间成本这个概念。时间成本准确地说，叫“货币时间价值”，是指一定量资金在不同时点上的价值量差额。在商品经济条件下，即使不存在通货膨胀，等量资金在不同时点上价值量也不相等，今天的1元和将来的1元不等值，前者要比后者的经济价值大。因为，你的钱可以存在银行，可以买国债，可以投资，这些都可以产生复利效应。
具体到按揭贷款中，由于你占用了银行的资金，所以需要支付对应的利息，这个利息中主要的就是你占用资金的时间成本。你占用银行的资金越多，时间越长，需要支付的利息就越多。你占用银行资金并不是以总额来衡量，而是以金额针对时间加权后的数值来衡量。
这里我举个例子，比如：你向银行借10万元，约定4个月偿还完毕，有2种偿还方式：第一种第一个月末还1万，第二个月末还2万，第三个月末还3万，第四个月末还4万；第二种还款方式是每个月末还2.5万。从表面上看都是10万，4个月还清，但是在银行看这两种方式占用的银行资金时间加权后还是有差异的：
方法一的时间加权=10万*1个月+9万*1个月+7万*1个月+4万*1个月=30万*月
方法二的时间甲醛=10万*1个月+7.5万*1个月+5万*1个月+2.5万*1个月=25万*月
市面上关于等额本息和等额本金两种贷款方式的错误说法中最常见的一个就是所谓的等额本息需要比等额本金多还利息。
所谓等额本金就是每个月偿还的本金是相同的，利息逐月递减。比如：我借100万10年，每年偿还10万本金，每月偿还8333.33元本金。如果贷款利率是3.6%，即月息0.3%，那么第一个月需要偿还3000元利息，所以第一个月等额本金的月供就=8333.33+3000。之后每个月的月供递减，直到最后一个月将本金偿还完。
等额本息的意思就是每个月偿还的月供总额是相同的，只不过在早期利息还的多，本金还的少。后期本金还得多，利息还得少。等额本息得计算需要求进行较为复杂的多项式推导，我就不在这里展开了。
我们以100万贷款10年计算，用网上的按揭计算器可以算出两种方式的还款差异，如下图1所示：
图1
从图1中我们看到等额本金共计偿还118.15万本息，等额本息共计偿还119.23万元。后者比前者多还了1万多元的利息。我相信看到这里一定会有人说，人家算的没错啊，就是等额本息多还了钱。
这个有2个解释，第一个从个人角度引入资金成本概念。等额本金前期还款多，考虑到资金的时间成本其实最终的本息合计会比118.15要高；第二个从银行角度考虑资金时间成本，等额本息前期偿还的本金少后期偿还的本金多，相当于占用银行资金的时间加权更多，所以当然应该支付更多的利息。
理解了资金时间成本后，就可以知道无论是等额本金还是等额本息都不存在哪个银行占了便宜的问题。都是按照资金占用时间加权去计利息，每个月占用银行多少资金就支付多少利息。
既然不存在占便宜还是吃亏的问题。那么普通人应该如何选择还款方式呢？主要从2个方面进行评估：1，你的现金流情况。2，你的投资能力。
等额本金还款前期还得多，对现金流的压力大一些。对于多数年轻人，第一次按揭通常都是刚工作不久。这时候家庭收入较低，而家庭支出较高，无论是谈恋爱，结婚，生娃，买车，安家都需要大量的资金支持。这时候过高的按揭还款对于年轻人压力较大。随着工作经验的增加，升职加薪后，收入会逐渐提升，而这时月供却下降了。所以，从现金流匹配度上看，等额本金不符合年轻人的收入支出发展趋势。
另外需要考虑的是你的投资能力。前面说到了资金是有时间成本的，如果你的投资能力稳定高于贷款利息，那么完全没必要早期多还贷款。用还贷款的钱去投资是更好的选择。比如目前多数城市的按揭利率不到3.5%，而很多优秀银行的股息率接近5%。与其多还月供，不如用这些钱去配置高息资产，分红都可以覆盖月供利息还有富余。
对于要不要提前还款也是类似的考虑。如果你的投资能力很强，完全没必要提前还款。按揭贷款是每个普通人能够借到期限最长，利率最优惠的贷款。凭借本事借来的钱为啥要着急还？当然，如果你没啥投资能力有钱只会存银行或者买货币基金，那么还不如提前还款，毕竟银行存款利率和货币基金利率都是低于按揭利率的。
最后关于选择贷款重定价日期的问题，目前可以选择一年一次重定价，一般是贷款发放日；也可以选择一个季度一次重定价。这两种方式无所谓好坏，一年一次重定价利率和法定利率校准的中间时间比较长，降息周期内贷款利率下调慢，加息周期内上调也慢。季度重定价跟踪法定利率更敏捷，降息周期内利率快速下降占便宜，加息周期内利率快速上升吃亏。所以，如果你想问1年重定价好，还是一个季度重定价好，就相当于问别人你认为按揭到期前是降息周期为主还是加息周期为主，这个估计央行行长也没法回答你。如果我说，干脆就选一个季度一重定价，我们既不要占银行的便宜，也别让银行占我们的便宜，重定价间隔越短，账面利率和法定利率之间的偏差也就越小。
