二手又卖疯了!奥体再现投资客抄底,这次结局会不一样么?

浩航层楼 2024-10-11 20:25:53

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同样的配方,同样的味道。

9月底新政一出,杭州楼市立马一片“欣欣向荣”。国庆长假期间,大量售楼处反馈,到访明显提升;甚至“三连跌”的二手房,也迎来了强势反弹。

典型如世纪城亚运村板块,以9月26日“止跌令”为节点,前后走出了巨大反差。

9月26-30日,板块监测的主流二手小区(不含壹号院、天赋、檀悦等),5天下定18套;没想到长假声势更猛,7天下定约45套,单日最高10套。

这是什么概念?9月前25天,勉强超40套;7月有日耀之城加成,55套+;8月桂冠东方发力,整体也才70套左右。

相当于12天时间,抵过了之前一个月的量。

而且,这波成交不只是4-6万的“低价房”,高价豪宅的存在感也很强:观品一天一套、壹号院6天10套、奥邸国际高区已经没有诚心出售的房源了。

中介朋友说,如果不是因为房东临时加价,黄了一些单子,成交量还要夸张。

(备注:文中成交量为中介统计下定时间,非网签时间)

2

你没看错,新政效应下,虽然高性价比房源依然是成交主力,但部分房源出现了小幅上升。

像日耀之城滨水144㎡,交付初期,正常楼层基本5万8上下。比如首套成交的8-1801,当时成交价880万带车位。

之后随着行情调整,价格逐步下探。9月21日下定的8-2201,总价已降至约760万。

而长假期间,同样是8号楼,10月5日签约了一套8-2901,成交总价还是760万左右,不过这是顶楼。

更明显的是10月1日下定的3-2-1901,总价850万,单价5万9,接近7月水准了。

不过,二手房交易个案性很强。牛市不乏低价成交,淡市也存在高价案例。判断价格是否止跌回升,显然还需要更多样本。

但有一点可以肯定,这波成交高潮中,又吸引到了一批炒家,而且比较青睐那些低价的“硬伤房”。

比如日耀之城的三角区,交付前3个月总共才卖了6套左右;9月26日到10月7日,却集中成交了4套,单价4万3-5万。

“高铁噪音自住要很大魄力,都说自住兼保值,估计偏投资更多。”中介分析说。

无独有偶。桂冠东方近期成交的一套四区四幢(东侧一线沿高铁)低区112㎡小户型,总价472万,单价4万2出头。

买家是投资客,卖了主城区老房子,抄底这边的。

即便是壹号院也不乏投资客。中介说,有一些是之前就盯着的外地人,新政让他们加快下定了决心。

3

开始总是分分钟妙不可言,谁都以为热情永不会减。

从2021年的高点开始,奥体二手房价每一轮向下调整或利好新政出台,都能带动一大波成交,且不乏投资客接盘。

但每次结局都一样:让一批又一批的投资客站岗。

这次会不一样么?如果严格分析,这一波成交量反弹,目前来看可能比以往都要弱一些。

以往每轮新政出台,基本会带动全杭州楼市的回暖,且持续1-3个月。

现在这波回暖,主要集中在世纪城亚运村,以及城东新城、文晖、申花等次新板块,属于少部分热、大多数平稳。

尤其前者,几乎是独一档的热度。“国庆签约中心,估计10单谈判有8单来自奥体。”某品牌中介说。

为什么这次二手成交没有出现全面反弹?

在我看来,主要有两方面原因。首先,对很多政策走在前列的杭州楼市来说,除了传言中的契税、增值税的可能减免,主要利好已应出尽出。

即:没有前几轮新政如限购放开、增值税取消唯一这样的实质性刺激。

其次,楼市基本面并没有发生改变。

每个板块的挂牌、潜在的交付和不断要推出的新盘新地,一直就客观摆在那里。

4

从现阶段看,这波二手回暖更多是情绪带动。

毕竟在国家一系列超预期表态和股市暴涨的渲染下,总有躁动的心。中介说,现在许多奥体客户,只要价格跟之前差不多,基本都能定。

而之所以涌向奥体,很好理解。如同股市中的优质题材股,亚运村也是楼市中最有题材的网红板块。

从某种角度看,目前奥体这波二手回升,不是纯粹基于自住需求驱动的,更多是基于投资投机需求驱动的,靠着情绪硬拉上来的。

而每一套投资客以为的成功抄底,对应的也是一个房东的成功套现。

好比这次密集成交的壹号院,222㎡单价基本10-11万,和之前差不多。房东抢跑和买家争相接盘,说明了对后市预期的不一致,谁是更正确的选择?

当然,对于亚运村这种品相位置不错的次新房来说,价格已经在成本线徘徊,只要没有明显硬伤,亏也亏不到哪里去,还是有较高买入价值的。

但若转头去投资7万+8万+,甚至10万+的豪宅,面临的风险就要大多了。

因为当中的摩擦成本不可小觑。首先,二手房一买进,契税、个税、中介费,加上可能的增值税,实际成本比表面高不少。

其次,因为增值税的存在,2年内不容易出手。等到满二,资金和利息成本,又是一笔不小支出。

作为高总价豪宅,更是会将其成倍放大。

投资二手房,房价不涨就是亏,只涨一点也是亏,必须大涨收益才可观。而就目前环境看,难度可不小。

难怪有人不解,与其刀口舔血炒二手,为什么不去快进快出的股市躺2周。

5

不过,对自住客来说,现在的心肯定更为踏实了。

国家政治性的“止跌回稳”号令下,至少现在买了就跌的概率越来越低了。而且可以预见,10月各项楼市数据应该会有较为明显的好转。

但想让调整已久的二手房马上好起来,显然需要更多时间的夯实。

比如更多利好政策的推进,比如北上深楼市的带头起势,比如新房市场的全面复苏,比如股市的长期赚钱效应……

一线城市带动二线城市、一手房传导到二手房、股市反哺楼市。

过程或许有些曲折,但大方向已经确定。

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