01 谁是本月杭州楼市的最大看点？ 不是登记火爆的锦绣公馆，也不是号称要卖9万+的钱江湾，而是一系列重量级不限价宅地的出让。 毫不夸张地说，11月土拍将是杭州颠覆房价体系的一个开始。 看看这些宅地，之江核心区、安琪儿、奥体（望阙南）、东新等，哪一个不是当下新房炙手可热的热门板块！ 这其中，望阙南是无可争议的重中之重，举城瞩目也不为过。尤其上月钱二超火热的5万+土拍后，更加剧了它的热度。 所有人都关心，不限价下，地价能拍多高，未来房价能卖多贵？它的极限到底在哪？ 一个主流说法是，本土知名房企测算房价8万5，以此倒推地价有望突破6万，轻松刷新全城地王纪录。 新地王肯定是共识。但悬念在于，人声鼎沸的市场情绪下，上限是否还会更高？ 02 望阙南宝地，顾名思义，就在限售红盘兴耀·望阙南侧一路之隔。 地段相当不错，直线距地铁7号线奥体中心站约1公里，距在建15号线合丰站约500米。 三侧学校环伺，东侧文渊实验初级中学，南侧文渊中学，西侧规划学校。 地块像一个缺了东南角的长方形。出让面积30394㎡，容积率2.7，可建体量约8.2万㎡，限高80米。 需建设不超过10%体量的公建配套，含养老服务用房、农贸市场、邮政所等。 虽然地块直线距钱塘江约2公里，但从航拍视角看，通过楼幢之间，理论上未来有部分高区房源，还是能看到一些江景的。 在奥体板块，望阙南的位置不算特别优秀。 但作为目前板块核心仅有的新房供应（商改住而来），又是不限价后的首宗宅地，注定光芒万丈。 这从起价（楼面起价3万6）即板块地王，就可见一斑。 03 那么，望阙南到底能拍多高？ 本质上，这是由预期房价决定的。但越高的房价，往往需要足够空间的房地差，才能做出卖得动的好产品。参照钱二的芝澜月华轩，房地差2万出头。 所以，分析望阙南的地价，可以从预期房价的三个层级进行展开讨论。 第一层级：房企平常心，参照周边二手房价。 离望阙南宝地最近的二手商品住宅，主要是天赋、檀悦和嘉品，目前主流二手房价6-7万多。 对比周边限价时代的产品，常规开发卖个7万左右，肯定没什么问题。以此倒推，极限房地差控制在1万5左右就够了，即地价5-5万5。 第二层级：房企有野心，超越周边二手房价。 就像坊间流传的本土知名房企，定价8万5，起步200㎡，最大接近400㎡，走改善大豪宅路线。 在奥体，这个房价只低于两大顶流奥邸国际和壹号院。 但市场大概率也会买单，前提是做出碾压周边的好产品。而2万+的房地差是基础，即地价有望破6万。 第三层级：房企集体狂飙，不顾一切拿地。 比如预期房价冲击9-10万。如果这样的情况出现，最终地价超过7万，都不是奢想。 04 9-10万看似夸张，但在当下这个吹响“反攻号角”的市场，房企的风险并不大。 首先，这个价格在奥体，并不是突破性的。 两大顶流小区的最好房源（可江景），站稳11-14万；普通优质房源，也基本稳定在8-10万间。 其次，各种数据显示，杭州楼市正变得更好。 新房卖得风生水起，地王接踵而至，就连压力山大的二手房，也在走出超跌反弹行情。 本周一，杭州二手房单日网签高达477套，今年单日第二高。按照目前的成交水平，11月有望破万，创历史同期最好成绩。 第三，政策面还在不断发力。 就在昨天，住房交易税收新政出台，全国范围内，购买家庭唯一住房和第二套住房，只要面积不超过140㎡，契税统一1%。 此外，增值税满2一律免征。相信接下来二手房流动性，会进一步增强。 再参照一众鸽盘的自信定价和火热市场反响，热点板块完全有跳空高开的信心。 尤其奥体这种上限极高的板块，哪怕位置不是很核心，第一块地王的红利，大概率还是能稳稳吃到的。对房企来说，贵不是问题，更怕拿不到地。 更何况，如今整体市场情绪上头，房企有的是办法pua购房者，很容易冲动消费。 05 但反过来看，购房者能否吃到红利，就难说了。 如果望阙南卖到8万+，甚至9万+，还是200㎡起的大户型，意味着起步总价就是1600万级，最贵超过3000万。 放到二手市场上，至少也得卖2000-4000万吧。 而现实情况是：即便奥体这样的网红板块，一旦总价超过了1500万，流动性就会大大降低。 且2000万+成交主要集中在奥邸和壹号院两大顶流。 望阙南地段非一线，没有绝对的资源属性，产品端能否逆天到盖过一线江景的吸引力，要打一个问号。 总体来说，望阙南是一个更适合改善自住的新盘，居住品质有保证；但若房价过于超标，红利价值或许就所剩无几了。 不过对周边一众二手房东，绝对是大利好。 一旦望阙南创造出一个惊人的地王纪录，比如面粉贵过面包，二手房价有概率会直接拉升一波。 利好出尽是利空，这或许也是投资客出货的最佳窗口期了。 到底是5万+、还是6万+，甚至7万+？下周三（11月20日）谜底揭晓，拭目以待。