南京鼓楼中央门片区，将新增住宅与教育用地！
就在最近，南京市规划和自然资源局发布《鼓楼铁北中央门片区控制性详细规划》NJZCb031-24、25规划管理单元图则修改（公众意见征询），明确将结合铁路西站货场地块更新方案，在片区内腾挪出多幅宅地、教育用地等。
沉寂太久的鼓楼中央门，将焕发新生机！
01
详细看看这份规划。
拟修改地块，东至中央北路、南至建宁路、西至民生街、北至铁路，用地面积总计约38.35公顷，位于鼓楼中央门片区。
区域现状，有南京人熟悉的铁路西站货场、金桥装饰城、玉桥商业广场、河图文化广场，住宅以亚都锦园、建宁路18号小区等房龄普遍20+的老小区为主。
此次调整，将结合道路和蓝线调整及用地地籍优化地块布局，综合铁路西站货场地块更新方案，减少部分商办用地，新增二类居住及铁路用地，新增幼儿园、小学等公共设施，落实城市轨道交通用地。
其中最大看点，莫过于新增的二类居住用地。具体为：
24-04二类居住用地，用地面积5.59公顷，容积率≤2.36，建筑密度≤25%，控制高度≤80米，绿地率≥30%，配套设施：基层社区中心建筑面积2490平方米。
24-15二类居住用地，用地面积1.11公顷，容积率≤2.47，建筑密度≤20%,控制高度≤80米，绿地率≥30%。
24-16二类居住用地，用地面积0.64公顷，容积率≤1.6，建筑密度≤20%，控制高度≤60米，绿地率≥30%。
25-02二类居住用地，用地面积1.43公顷，容积率≤2.73，建筑密度≤20%，控制高度≤80米，绿地率≥30%。
此外，还有铁路用地、幼儿园和小学用地。
24-03铁路用地，用地面积1.06公顷，容积率≤6.0，建筑密度≤50%，控制高度≤100米，绿地率≥20%。
24-12幼托用地，用地面积0.41公顷，容积率≤0.80，建筑密度≤35%，控制高度≤12米，绿地率≥35%，为9班幼儿园。
25-08小学用地，用地面积2.20公顷，容积率≤0.8,建筑密度≤35%，控制高度≤24米，绿地率≥30%，为18班小学。
客观而言，这4幅新增的二类居住用地，优缺点很明显。
优势，主要是地段。
鼓楼中央门商圈，核心主城地段，稀缺性和成熟度无需多言。叠加区域内新房长期断档，地缘客此前改善的机遇极少，此次腾挪出的4幅二类居住用地开发后，将在一定程度上解渴有改善需求的地缘客。
缺点，主要是城市面貌。
前面说了，周边多为亚都锦园、建宁路18号小区、工农新城等老小区，狭窄的巷子、弯弯绕绕的房子，城市界面老旧斑驳，用网友的话说“进去就跟大迷宫似的”。
比如，在小红书上搜索“工农新村”，常与“城中村”、“童年情怀”等矛盾的标签捆绑。一位原住民如此感慨：童年的回忆是美好的，是充满滤镜的，现在要你回到那个时候生活，恐怕谁也不想回去，谁不想搬到新小区里？
02
这份规划的公示，还关系到鼓楼中央门片区的更新与南京西站的搬迁。
在鼓楼，与鼓楼滨江、幕府创新区，甚至隔壁小市相比，中央门片区的存在感并不高；但于南京人而言，中央门却是割舍不掉的情怀。
中央门长途汽车站，先后拿下“中国业务范围最大的车站”、“中国第一个拥有电脑售票系统的汽车站”等光环；中央门立交，是南京第一座三层双环形立交桥；南京商厦、金桥市场、玉桥市场等组成的中央门商圈，曾是南京主城的重要商圈。
后来的事情大家都知道了，时代的车轮滚滚向前，随着城市的发展与扩张，越来越老旧的中央门片区逐渐没落，现代化城市中略为尴尬。尤其占据核心地段的铁路西站货场，成为中央门片区更新的“老大难”。
按照规划，南京西站搬迁分三步实施，按照“新建尧化门货场、还建机辆设施于郭家山货场、还建生产办公用房等于建宁路货场、实施西站地区铁路搬迁”的步骤推进。
其中的建宁路货场，正是西站货场项目更新的建设重点。随着南京西站搬迁工作的持续推进，铁路西站货场所在的中央门片区终于按下加速键。
2023年，上海铁路房地产开发经营有限公司发布《南京建宁路货场地块控规调整及概念规划方案设计项目结果》，从整体角度对西站货场及周边用地进行功能整合、控规调整升级及经济效能优化，规划研究范围扩大至总面积约166.10公顷，引入国际品牌、时尚餐饮、高端零售、文娱休闲等多种业态。
去年8月，《鼓楼区铁路西站货场及周边交通专项规划项目》公开招标文件曝光，明确规划鼓楼区铁路西站货场及周边用地规划调整项目同步进行。
同时要求配合铁路西站货场涉及控详图则（NJZCb031-24、25）修改，在图则修改范围内参考交通详细规划及交通影响评价深度完成相应交通专项规划内容，满足控详图则修改要求。
此次发布的《鼓楼铁北中央门片区控制性详细规划》NJZCb031-24、25规划管理单元图则修改（公众意见征询），意味着南京西站搬迁工作迎来重要进展，更意味着中央门片区焕新再进一步。
问题来了，在鼓楼中央门给你改善的机会，你愿意出手吗？
