突发！南京城中，玄武湖畔的金陵玖园，将E地块局部商业爆改成酒店式公寓！
提到金陵玖园，南京人的“肌肉记忆”是，当年城中这座神秘顶豪8成首付不说，个别房源动辄总价超4000万，也阻挡不了富豪来抢房。
如今，金陵玖园的住宅早已售罄交付，E地块部分商铺、总部办公房源也已兑现，爆改规划，传递了什么信号？
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简单复习金陵玖园的背景。
项目位于城中玄武湖畔，地铁1号线玄武门站覆盖，周边汇聚了金茂览秀城、南京香格里拉大酒店、南京华贸中心等综合体。
2019年7月，金陵玖园所在地块被银城以25.1亿元底价拿下，而后确定由银城和吉宝置业共同开发。
根据初始版规划，项目占地面积约3.8万方，规划总建筑面积超16万方。住宅组团，由12栋5-7层住宅组成，2020年12月首开，最大户型超700㎡，销许单价最高超7.7万/㎡。
除了住宅组团、代建小学之外，金陵玖园还有多元产品：
A地块东侧为6栋商业类独栋产品；
D地块为商住用地，1-2层为沿街商业，3-7层为洋房；
E地块1层为沿街商业（局部2层也是商业），西侧为TOD花园总部办公，其余规划打造高端商业和办公，总高6-7层。
不过，这并非项目的最终规划版本。
锐评君查询金陵玖园官微发现，2023年起，项目E地块规划经过微调，15、16号楼明确为星级酒店式颐养资产，这也是这次规划变更的部分。
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去年7月，金陵玖园E地块14号楼（涵盖总部办公、商铺等业态）正式交付，外立面为花岗岩和葡萄牙米黄石材，内部有约600㎡下沉庭院，串起整个E地块建筑。
E地块15、16号楼的进度略慢。去年11月，项目家书中透露：这两栋楼的外立面施工已完成，开启内部装修。
同时也提到，16号楼颐养公寓单室套样板间施工完成，即将公开。
而此前，金陵玖园已打出颐养公寓相关圈层玖养荟，针对目标客群推出了器乐班、合唱班等丰富活动。
但现在，金陵玖园E地块15、16号楼，规划用途进行了调整。
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根据南京市规划和自然资源局官网的公示，金陵玖园E地块15、16号楼进行了如下调整：
E15号楼，一、二层商业划分调整，内部墙体及门窗相应修改。划重点：三至七层商业改为酒店式公寓，墙体划分相应调整，取消1~2轴交D~E轴楼梯间、卫生间，取消5轴交F轴卫生间；
E16号楼，一至三层商业划分调整，内部墙体及门窗相应修改。四至七层商业改为酒店式公寓，墙体划分相应调整，取消1~2轴交B~C轴、5轴交F轴卫生间。
以E15号楼三层为例，规划变更前，为商业性质用房，室内分隔较为方正，无预留的卫生间等空间。
规划变更后，局部楼梯间和公共卫生间取消，房屋性质更改为酒店式公寓。从分隔的室内空间来看，北向面积偏小，均增加了卫生间空间；南向部分大户型的功能空间则更多。
E16号楼四至六层，我们截取了变更前的局部平面图，单室套为方正的一体格局。
变更成酒店式公寓后，同样的位置，单套室内分隔出卧室、卫生间等功能空间。
按照金陵玖园此前释放的信息，E地块15、16号楼外立面已完工，并启动了内部装修，为什么还要进行用途更改呢？
锐评君有几点猜想。
第一，此次金陵玖园局部商业改酒店式公寓，某种程度上可以促进项目更快入市销售，回笼资金。
玄武湖一带，已经运营的、即将投用的商业并不少，竞争激烈。可受限于土地的有限腾挪，居住选项相对少。可以销售的酒店式公寓，甚至是类似南京华贸中心的雅诗阁服务公寓，都能打开主城居住新思路，帮助开发企业回血。
第二，正如官方所说，促进商办设施持续健康发展，盘活主城优质项目。
与常规地产开发相比，颐养、养老等地产项目投入高、产出慢。银城虽然有君颐东方颐泽园这样的成功颐养项目打样，但企业暴雷后，难有充裕的资金支撑，南部新城的健康产业园项目等先后停摆。
现在，对占位南京主城寸土寸金地段的金陵玖园进行规划调改，何尝不是审时度势，规避停摆等相关风险，让项目更好地为城市赋能呢？
但话说回来，虽然商业、颐养产品需要投入的精力、资金更多，面向的客群相对窄，可金陵玖园突然更改规划，砍掉颐养项目，对于住惯主城区，又想在家门口专业机构养老、康养的人来说，无疑是利空。
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接下来，聊聊金陵玖园的操盘手之一：银城。
这家南京本土房企成立于1993年，凭借早年间开发的高口碑项目聚福园、银城东苑、银城西堤国际等，快速在南京站稳脚跟。
2009-2012年，银城走出南京，开拓外地市场，可接连受到重创，南京大本营的土地储备也告急，陷入沉寂时期。
再次惊艳南京楼市，是2018年。那一年，银城以地产、物业、养老、长租公寓并举的四大业务版图已初具规模，并敲定以长三角为中心、全面布局核心城市的战略。在南京，大手笔布局悦见山、云台天境、铂悦源墅、江山御等项目。
2019年3月，银城地产正式在港交所上市，并更名为银城国际。可好景不长，2022年，银城站在了命运的十字路口。
公开财报数据显示，2022年银城合约销售金额约为人民币125.87亿元，较2021年减少约50.2%。业绩大幅下滑的同时，银城深陷大规模裁员、股价暴跌等泥潭。
到了2023年，这种情况并没有好转。根据银城发布的未经审核运营数据，2023全年银城总合约销售额约为59.46亿元，较2022年的125.87亿元下降52.86%。
去年，银城更是直面地产发不出年报被停牌、物业高管被举报的双重窘境，昔日南京本土优质房企，令人惋惜。
银城出险后，汇通路的君启、浦口汤泉的林泉高致、南部新城的银城国际医疗健康城、溧水的银城中奥君荟等诸多项目，或已确认退地、或停工已久、或延期交付，负面不断，成为城市的疮疤。
拍摄时间：2022年9月
但2025年，陆续有好消息传来。根据秦淮发布的消息，今年将推进银城国际医疗健康城等项目的复工建设；现在，金陵玖园局部商业爆改酒店式公寓，将以更灵活的方式走得更远。
