老黄埔今年的楼市，会史无前例地更卷一些。

三个旧改项目新面孔——珠江村旧改、双沙旧改、文冲东旧改，很快将陆续登场亮相。

这三个旧改项目，加上今年5月下旬入市的保利中央公馆，承接此前的所谓“三剑客”（三个旧改：城市之光、富颐华庭、中鼎珺合府），除城光进入清盘，老黄埔核心区（鱼珠-黄埔大桥）将形成6盘混战局面。

再算上外围的巨无霸旧改项目黄埔新城，也就是短期两年内，整个老黄埔至少7盘厮杀，真是“七剑下天山”了。

7月6日，由央企中建八局操盘、区属国企知识城集团参股的双沙旧改项目——案名“一城江山海”营销中心海丝会客厅正式开放。老黄埔楼市再添搅局者。

观察君受邀提前一天一睹海丝城会客厅风采。下面我们将在现场挖到的若干关键信息分享给大家，一些细节可私聊黄埔视野公众号

01

首推地铁上盖刚需产品

项目的节奏大致是：7月上旬开放营销中心，中下旬开放板房，8月开始认筹蓄客。

首推项目最北端紧邻地铁5号线双沙站的6号地块阅山组团，总建筑面积约12.6万方，容积率4.5，规划建设7栋超高层住宅，供货量约1200套。

首开#5、#7栋，两梯6户，楼层26楼、32楼。

阅山组团首期将推出四个户型：约78㎡小三房、约87㎡三房、约106㎡3+1房、约118㎡4+1房。

均为新规户型设计，算上飘窗阳台入户花园赠送面积，实用率大概100%上下浮动。

首开组团户型整体偏紧凑，定位偏上车型刚需盘。

这一群体的痛点是：总价不能高，但又要满足基本的功能需求，比如一步到位三房。同时，解决最核心的交通便利与就近上学的教育需求。

阅山组团刚好满足了这三个核心需求：起步三房，且户户朝南；距地铁5号线双沙站B口仅约50米，5站可达金融城，约20分钟到科学城，约30分钟可达珠江新城；距离最近的48班小学五六百米。

02

项目区位优势

双沙旧改的区位，勉强还算老黄埔核心区，但相对最靠东，整体上处于核心区的临界点。

一般坊间舆论认为，老黄埔的核心区大致在鱼珠至黄埔大桥的11公里区间。这也与最新海丝城规划提出沿江打造“11公里科技长滩”相呼应。

而且，双沙旧改南侧沿江地块（双岗至庙头）的2.6平方公里，也是海丝城近期重点开发是两个地块之一（另一处为护林路沿线黄埔高铁新城）。

海丝城总体空间结构示意图（上）、海丝城近期重点开发片区效果图（下）

双沙旧改实际上也承担了海丝城通过城市更新提质升级的任务，所以项目在市、区层面受到的关注会更多。

另外，双沙旧改作为央企中建在黄埔主导开发的首个巨无霸住宅项目，内部自上而下的重视程度也非同一般，所以中建对于双沙项目提出了“中建·海丝城壹号作品”的说法。

除双沙，中建（二局）主导开发的还有文冲东旧改，以及和区属国企联合开发的其他项目。因此，无论从内外部因素来看，双沙旧改项目的产品力值得高看一眼。

双沙旧改虽处于老黄埔核心区临界点，但项目总体质素不算差。

交通上，两条高速（广州绕城+广深沿江）、两条东西向主干道（黄埔东路+港前路+）、两条地铁（5+13）从中穿过，并设两个站点，交通便利。

当然，几条主干道和高速对项目的切割，所带来的影响也不可忽视。临路楼栋不可避免会有一定噪音干扰。

总体来说，项目自然本底不错：项目靠山（龙头山）面水（珠江），沙浦公园、牛山炮台公园、河涌，以及古村祠堂分布其间，加上巨无霸大盘的空间，开发商只要愿意砸钱，精心设计，项目更容易出彩。

搞建筑是中建的老本行，在选材上有优势。项目将全面采用高品质全铝板作为外墙面材质，据称能“保鲜”20年。

03

开发周期长，地块质素不一

老黄埔的旧改基本都是大盘。

一城江山海以237万方的体量排名靠前：黄埔新城404万方、中鼎珺合府280万方、富颐华庭230万方、文冲东片旧改约220万方、庙头旧改约168万方、南湾村旧改147万方。

项目计容建面237万方，包括：融资商品住宅建筑面积78.02万平方米，复建（回迁）住宅建筑面积77.3万平方米，复建商业建筑面积52.6万平方米，配套公共服务建筑面积29.26万平方米。

对外销售的是融资住宅。这部分的体量78万方，按户均100平计算，双沙旧改“一城江山海”项目的商品房货量大约7600套（户）。

盘子大，意味着开发周期较长。项目方称，一城江山海项目开发周期预计6-8年。

双沙旧改融资住宅分为7个组团，较为分散，跨度较大，货量集中于项目东侧黄埔大桥附近，分布在黄埔东路、港前路周边。

项目距离地铁5号线双沙站、13号线双岗站最近的组团，大概50米、约700米，但靠东边的组团则去到了约2公里。

另外，靠近港前路沿线的3个组团，部分楼栋部分户型超高层能够一线500米望江。这是双沙旧改区别于老黄埔其他多数旧改项目的最大亮点。

不过，望江组团（42号地块）入市时间待定，短则半年，长则一年左右。

双沙旧改不同组团的质素不一，这对买家的选房水平，无疑是一种挑战。这方面不太清楚的，可咨询黄埔视野公众号

04

外省引进国内王牌高中？

大盘的优势是大社区，配套齐全，一般会有不错的教育。这是一城江山海最大的两个亮点之一（另一个亮点是部分组团部分楼层望江）。

项目规划配建8所幼儿园、48班小学、42班九年一贯制学校、24班小学、54班完全中学，提供从启蒙到高中的全方位教育资源。

现在新盘引进“名校”是基操。盘子越大，想要卖个好价钱，卖得快，非大牌无以吸引人。

一城江山海的教育品牌，据路边社消息称，意向从中部五省通衢之地引进国内百强高中之首。这个瓜是否保真，一切以最终官宣为准。

大盘也会比小盘更有人间烟火气，吃喝玩乐在小区内就能解决。

项目规划人口5万人，规划在双岗站TOD配建总建筑面积约12万平方米的购物中心，弥补片区商业配套短板。

同时，双岗TOD商务区融合总部办公、研发孵化、商业服务、娱乐休闲及SOHO公寓等功能于一体，催生的产业人口，从未来看也反哺项目，成为小区的潜在购买力。

05

谁是最大竞争对手？

大家最关心的首开价格，待定。但可以肯定的是，首开组团作为刚需产品，价格不会高于保利中央公馆。

另要注意，首开组团周边环境一般，比如物流园环绕，大车较多，南向距离广深沿江高速匝道较近。环境因素也不允许首开组团价格过高。

实际上，地块周边条件也是决定首开组团产品调性的关键因素。

所以，首开价格最低盲猜3字头，非常有可能。

这样一来，首开组团的竞品，我觉得影响最大的是下游的万科黄埔新城。

黄埔新城虽然花巨资提前兑现了肉眼可见的配套，但整体价格有点小贵。在价格、地段、地铁三大杀手锏围剿下，会分流一大批刚需客源。

但对于上游的保利中央公馆来说，双沙旧改首开组团的杀伤力并不大。

除了中央公馆最小的81平户型有点影响，其余户型基本不受影响。

原因在于公馆目前的价格没啥水分，基本随行就市正常价；且地段远远好于双沙，周边配套成熟，还有近期将建设的黄埔高铁站以及高铁新城商务区的规划想象空间。

从地段和交通要素来看，中央公馆和一城江山海首开组团有一定价差，比如5000元/平，也是正常的。当然，如果用一城江山海的望江组团对抗中央公馆，则势均力敌了。

但说到底，无论中央公馆还是一城江山海，最终的价格走势，很大程度上不仅取决于市场行情，更取决于周边二手市场第一、二梯队楼盘，比如城市之光、富颐华庭、黄埔花园、金色悦府、君和名城的成交价。

我在之前《学位盘价格，终于打下来了》一文中也说了：价格优势，性价比高低，都是动态的。如果二手继续下跌，与一手的价差进一步拉开，新盘又不跟进，那新盘的价格优势则会减弱。最终买家用脚投票倒逼一手开发商调价。