乐居买房讯乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。
本期楼盘测评项目
金水区 |招商美景美境
楼盘亮点呈现
2/4/7号线，地铁资源丰富
招商美景美境周边地铁线路比较丰富，距4号线仅300米，东边1公里左右是2号线沙门站，西边300米还有在建的地铁7号线，未来地铁出行非常便利。
多商圈加持，生活配套强劲
招商美景美境处于金水北核心级商圈，周边环绕花园路商圈、瀚海北金购物中心、Yoyo Park购物公园，以及碧桂园、瀚海集中商业等，生活购物丰富齐全。
3米层高，户型居住舒适度高
招商美景美境3米层高，比一般项目的2.8米要高出0.2米，所有户型标配宽约5.5米起，进深1.8米双面宽观景大阳台，居住舒适度高，94㎡户型还做了1.5卫设计，使用性强。
综合推荐购买人群：
项目地处金水北商业副中心，配套丰富齐全，首付51万元起，适合主城刚需和刚改置业。
区域测评
金水北核心，区域配套资源强劲
区域概述：招商美景美境位于国基路与渠东路交叉口东北角，属于郑州金水区，金水区是郑州发展较早的区域，是郑州政治、文化、经济的中心、多个政府机关单位驻地。区域内多个大型商圈全辐射、医疗和教育等丰富资源。
商业上涵盖花园路商圈、文化路商圈、经三路商圈、曼哈顿商圈等；教育资源上，纬五路一小、文化路一小、省实验等老牌学校加持，教育资源优势突出；轨道交通建设上，目前区域内2号线、3号线、4号线、5号线等均已开通，区位价值强。
板块概述：招商美景美境地处金水北板块，主要涵盖连霍高速以南、北三环以北、中州大道以西，京广路以东区域，板块不仅能享受金水老城的带动，而且与北龙湖副CBD一路之隔，享受新规划与旧配套的双重利好，配套成熟，所以非常受购房者青睐，是郑州热门区域之一。
区域内轨道交通进展较快，其中地铁2/3/4号线均已开通，另有地铁7号线在建中；项目紧邻国基路，沿线资源丰富，如农科路小学、贝斯特外语中小学、郑州市康宁医院、郑州花卉市场、瀚海北金购物中心等，生活配套齐全，且沿国基路直线3公里即可到北龙湖，地段优越。
项目测评
央企保障，3米层高舒适度高
招商美景美境地块属于美景美境的二期地块位于美景美境北侧，一期由美景开发，即将交房，二期央企招商蛇口加入，项目产品和品质更有保障。
招商美景美境占地约25亩，规划4栋高层住宅，层高33米，毛坯交付，容积率3.49，在周边主城项目中比较难得，产品户型规划有4个，分别为94㎡、115㎡、117㎡和130㎡，总规划户数519户，两梯四户的设计，层高3米，在市面上比较少见，预计2024年5月交房，不过据置业顾问了解，如果没有特殊情况，预计2023年年底会提前交房。
招商美景美境项目建筑为现代简约风格，后期为招商旗下物业，整体定位刚需和刚改。
【主力户型分析】：双面宽阳台，1.5卫创新设计
1、94㎡三室两厅1.5卫
94㎡的三房户型主要分布在二期4栋楼的中间户，整体三开间朝南，全明通透，属于市面上经典的动静分区的刚需小三房户型，客厅开间3.6米，主卧约12㎡，户型设计亮点也不少。
亮点：1、卫生间干湿分离，1.5卫设计，在一个完整卫生间基础上，又增加了一个马桶间，方便一家人早晨上班、上学前的排队时间，同时也可以洗浴如厕互不耽误，实用性强。2、宽景阳台，该户型南向景观阳台双面宽设计，长约5.6米，进深约1.8米，足有9.72㎡，增大观景视野。3、北向儿童房附带内飘窗，但是面积也是全赠送。
2、117㎡三室两厅两卫
117㎡三室两厅两卫是边户户型，整体呈短面宽、长进深，双开间朝南，客厅开间3.8米，双面宽阳台连通客厅和主卧，入户门处设置独立玄关，方便放置临时的鞋物，也可以遮挡室内情况，私密性强。
L型厨房，空间感更舒适，正对餐厅，用餐方便，北向儿童房全赠送0.8米宽飘窗，卫生间干湿分离，洗手池和卫浴分开，方便早晚高峰洗漱不便的情况。
缺点：北向房间采光或受影响。
房价及潜力分析
价格较适中，升值潜力可期
招商美景美境二期10月14日首开，首开均价17400-19900元/㎡，毛坯交付。
周边在售楼盘较多，如康桥天樾九章、美盛教育港湾在售均价18500-22000约元/㎡（毛坯），东边1公里还有碧桂园新项目碧桂园云境，目前还未开盘，不过目前释放的团购价约19500元，后期开盘价预计在20500-21000元/㎡（带装修）。
结合项目定位和产品特性来看，项目价格较适中，因为刚开盘，目前优惠情况比较友好，首付51万起，适合主城刚改和地缘刚需。
最后价格潜力：招商美景美境二期优势不用多说，地段不多，位置好，交通便利，配套丰富，挨着北三环高架，不论自驾还是公共交通都比较不错，且二期由招商和美景强强联合，央企保障，3.5的容积率和3米的层高，区域少见，产品户型设计亮点较多，目前首开优惠，后期溢价可期。
交通测评
地铁资源丰富，公共出行便利
轨道交通：招商美景美境周边地铁线路比较丰富，南边紧邻地铁4号线，其中陈寨东站就在一期地块东南角，距离二期地块仅300米左右，乘4号线3站即可到达北龙湖；东边1公里左右是2号线沙门站，同时与4号线在该站换乘；
西边过了东风渠是沿文化北路正在修建的地铁7号线，预计2024年11月通车，未来可与4号线在张家村站换乘，且后期项目将在宏明路跨东风渠架桥，500米就可到达7号线文化路站。3条地铁线路环绕，可畅达全城多个商圈，交通便利。
陈寨东站
公共交通：招商美景美境1公里范围内有近10个公交站，南边国基路渠东路站距离项目不足100米，在该站可乘98、B20、B38、B52路公交，乘坐98路可直达火车站和二七广场；B38路可直达郑州东站、郑州海洋馆；乘B20可直人民公园、火车站北港湾等，且这几趟公交均可与已通车的地铁1/2/3/4/5号线换乘，公共出行非常便利。
自驾：招商美景美境南边紧挨国基路，是金水北片区的东西向主干道，双向车道，向东可直通北龙湖，南边1公里左右是北三环，沿北三环高架可快速通达其他区域；纵向道路有文化北路、花园路，两条路往北都可直接到达连霍高速，出入市区会比较方便。
配套测评
多商圈环绕，周边配套丰富
教育配套：招商美景美境二期东侧规划有一个公办九年制学校，东侧500米有农科路小学国基校区，项目一期已经入学。2公里内还有郑州市第七高级中学、郑州新奇中学、郑州七十六中等，地块斜对面还有贝斯特瀚斯大外语小学、贝斯特勤礼外语中学，属于私立学校，学费较贵，预计全年学费7万左右。
贝斯特瀚斯大外语小学
医疗配套：招商美景美境周边有5大医疗配套，东边较近的是郑州市康宁医院，距项目约1.1公里，西边1.9公里是郑州市金水区总医院，南边2.5公里可达河南省中医院，另外周边3公里范围内还有郑州大学第一附属医院（惠济院区）、郑州德馨中医院等。
郑州市康宁医院
商业配套：招商美景美境自身规划有3万方特色商业街区。沿花园路向南4公里就是花园路商圈，有正弘城、丹尼斯、国贸360等，西边文化路向南1公里是瀚海北金购物中心，沿国基路向西1.6公里有Yoyo Park购物公园，都已在营业中；目前在建的有东边碧桂园沙门规划的10万方集中商业等，还有地块对面一路之隔是瀚海思念城20万㎡的集中商业等，生活购物丰富齐全。
项目不足：项目二期地块西边紧邻大观音寺，部分客户会比较介意这一点。
