前段时间，有铁粉在知识星球中提问：燕郊的房价，还有机会回到历史高点吗？

老实说，燕郊房价预测，难度非常之大！

过去2016下半年至2017上半年，燕郊楼市全国最火爆时，很多人预测房价还要大涨，所以去买房投资，结果被套。

近几年，房价跌跌不休，燕郊房民们早就跌得麻木了；

如今，再也没胆说燕郊房价未来还会上涨了。

在市场周期性剧烈波动面前，作为市场参与者的人与企业，其实都很渺小！

在研判燕郊房价未来命运过程中，请大家关注两个核心因素：

大泡沫破灭后，休整时间很长​

日本，1991年房价见顶后，持续下跌了18年，总跌幅达七成。

香港，1997年四季度，房价进入下跌通道，跌了6年，总跌幅近七成。

海南，1993年泡沫破后，持续跌了10年左右，总跌幅八成左右。

温州，2011年年中开始下跌，跌至2015年中，跌了四年，跌幅为五成左右。

其后上涨，涨至2021年9月，接近历史高点，但没能创新高，也就是仍低于2011年二季度的水平。

燕郊，房价泡沫最大点是2017年二季度，个别房源冲高至4万每平米。

如今跌回到1万多，跌幅六七成。

从下图的燕郊所在的廊坊的房价指数来看，当前已跌回到2016年一季度。

至今，已跌7年。

这属于典型的泡沫破了。

与上述四个泡沫破灭之后的情形相比，廊坊房价基本已经到位了，或者说进一步下跌的空间很小了。

如果经济面、人口面平稳（与2017年相比），则燕郊房价应接近于企稳复苏的节点了。

但当前经济面和人口面较弱，而且全国大势还没企稳，所以预计还将继续下跌一两年。

情况复杂，只能走一步看一步了​。

关于廊坊房价未来​能否回到历史高点​？

香港、海南、日本局部，房价已创历史新高；

温州暂时没有，但长期来看，我认为房价会创新高的​。

只是有一点大家要清楚，很多年后房价创新高的时候，人民币已非当前的人民币。

都市圈的楼市命运

随着人口转降和城镇化率接近70%，我国大都市向外快速扩张阶段过去了。

接下去，只有人口增长明显的大都市，其城市发展和地产开发，才有一定能力向外推进。

也就是都市圈的发展将会减速了。

燕郊属于北京的都市圈，同样会受到这种制约。

虽然北京是首都，但近几年人口总体呈稳中略减的态势。

不过，燕郊的优势也明显，离北京市中心只有30公里左右，离通州城市副中心更近。

所以，未来燕郊的人口不会明显增长了，但也不会大幅减少。

楼市还能基本维持住，还可能略有发展。

其情形明显优于北京周边的香河、固安、永清、涿州等。

综上所述，

燕郊房价，大概率还能回到历史高点，情形类似东京都市圈的外围。

目测，大概还得需要10​年，甚至更久。

燕郊只是全国房价泡沫破灭过程，一个最典型的一个地区，率先破灭，而且跌得久、跌得深。

全国其他地区之间，情况存在差异，但多数地区没有​燕郊这么惨。

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