五折房子没人要,这事得重视起来了!

老方论房产 2024-08-29 21:39:02

近期,厦门推出了一批定价低至45折的保障性商品房。

出人意料的是,遇冷了!只有三分之一的房源有人申请。

这事,有点严重了吧?

按照目前政策,国家还要建很多配售型的保障性住房。

如果建很多都卖不出去,那不就糟糕了吗?

这个现象,值得我们探究一下。

近期,厦门推出了今年第三批保障性商品房。

房子同时具有保障房和商品房的属性。

所谓“保障性”,主要是面向无房户,价格定的比较低;

所谓“商品房”,是指有产权,以后是可以面向市场转售的。

问题在于,推出了5500套,报名的家庭却只有1448个。

这也就意味着,至少有2/3的房子暂时卖不出去了。

而去年,同类型的保障房一批次推出4000套,却有1.3万个家庭参与报名。

可以说是炙手可热,供不应求!

一年之间,怎么会发生如此巨变呢?

老杨这里就分析几点吧。

第一、这批次的地段比较差

5000多套房子,全部位于岛外。

很多人知道,厦门最好的板块是岛内;但岛内面积比较小,大部分保障房,在岛外开发建设。

这很正常,基本上所有的大城市的可售型保障房,选址都是在郊区,只有极少数是在中心区。

第二、房价近一年跌幅很大

过去一年,厦门的房价跌幅比较大,跌幅要比2022年到2023年上半年的跌幅大很多。

这批次保障性商品房的定价,是市场评估价的45%,看似折扣很大。但一般情况下,地方部门对房子的评估价格是比较滞后的。

在厦门二手房价格急跌的过程中,名义上打45折,实际上可能只有六折。

第三、保障性商品房限制较多

要求购房人是本地的无房家庭,或者是有一定社保年限的外地人才。

这批次房源,二房是60平米的,三房是70平米的,户型都比较小。

买之后,就不能去买别的房子了,想要买纯粹的商品房,必须把保障房退掉。

对那些以后有能力买商品房的人来说,感觉就有点不划算了。

第四、期待未来保障房密集供应

去年8月份,国家出台了关于配售型保障性住房规划建设的文件。

像厦门这样的大城市肯定要落实国家最新政策,未来几年要建设更多。配售的保障性住房。

估计有些无房的厦门人就不急了,以后还有更多的房子出来,位置、户型、建筑品质等,可能会更好一些。

第五、保障性商品房VS保障性住房

同样是保障房,但当前厦门推出的保障性商品房,与国家力推的保障性住宅,存异同之处。

二者面向的购房群体,差异并不大。关键在于以后的转售方面。

厦门的保障性商品房,业主以后想卖房的时候, 五年之内是不允许转售的。因为家里的特殊原因必须卖房,只能由市建设与管理局申请回购,回购价格会低于你的买进价,因为要扣除建筑物的损耗,每年的损耗比例是总房价的1.43%。

如果购满五年,想转售,则除了扣除建筑损耗之外,业主还要补缴一笔土地收益款。

这是什么意思?

你当初买房的时候,是按照市场评估价打45折,你占了很大便宜。

当你以后想卖房的时候,允许你面向市场去卖房,但你必须要交出大部分之前占便宜的部分。

有个计算公式,假如你之前买的这套房子市场评估价为100万。按照45折,你只掏了45万。

满五年之后,想卖房的时候,你需要补交的土地收益款:55万再乘以55%,也即需要补缴27.5万元。

这么算下来,你当时买房的时候,其实不是45折,而是73折。如果考虑到市场评估价会高估一点,最终你真正占便宜的那部分,可是总房价的15%左右;市场价格100万房价,你占了15万元便宜。

但关键问题是,目前厦门的房价还在下跌,当前评估的市场价是100万元,五年之后,可能只值90万或者85万。

也就是说,五年之后,你补交了土地价款,以80万卖出,那么当年你买的这套保障房,基本上没有占到便宜!

这么分析完之后,老杨认为此次厦门保障性商品房的推出遇冷,核心原因是过去一年厦门房价跌幅比较大;

而且很多潜在买房人认为,未来几年厦门房价还会继续跌;

当前买了打折的保障房,最终还是啥也捞不到,也就不急着买了。

总体来看,厦门的保障性商品房,实质上还是多年前在全国实施的经济适用房,以及近几年在部分城市推进的共有产权房。

如何看待目前力推的保障性住房?

重要的不同之处是:经济适用房、共有产权房、厦门保障性商品房,不封闭,五年后可向市场转售;

而新推的保障性住房全封闭,永远不能向市场转售。

业主只能卖给政府,而政府的收购价基本就是当初个人买房价,而且还会扣除建筑物每年的损耗(比如合肥定为1.2%);

如果当前交房时是装修房,还会扣除掉装修费的年损耗(比如合肥定为10%)。

这就意味着,未来购买配售型的保障性住房,它不会升值了,只能当成房子去住。

而过去多年的经济适用房、共有产权房、厦门的保障性商品房,长期来看,在房价平稳中上涨的情况之下,五年之后你想卖的时候,还获一定的升值收益。

这一因境,并非只有厦门一地存在,而是全国多地​皆有类似现象!

经过这么比较之后,老杨是有点担忧的。

国家好心好意要建一批房子以低价卖给无房户。

但即便是买不起商品房的很多人,仍然希望所买的房子,以后卖的时候能获利。

既然买这种房子,不让人获利了,那部分买的积极性,估计也弱了,甚至没有了。

因此,老杨强烈建议:各地在推进保障性住房的建设过程中,新建规模不要太大,走一步看一步,根据市场需求来制定供给计划;而在目前楼市比较低迷的情况之下,最好是少建一点,尽量先从市场上收购存量新房,用作保障性住房,加紧先把央行3000亿保障性住房再贷款用完吧。

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