8月，最新金融数据公布了。
没有悬念，总体数据继续走弱。
大家都知道金融和地产不分家，一对好基友。
房地产市场繁荣期，金融机构将开发商视为座上宾。
而近三年楼市低迷之后，金融机构则纷纷与地产划清界限。
但来不及了，房地产泡沫的破灭已经将诸多金融机构拖下水了。
今年以来，金融行业的裁员降薪潮来势汹汹，只是比房地产行业的裁员降薪潮晚到了一两年而已。
今天，咱们就深度解析金融环境对于房地产市场的影响。
介绍一下老杨近两年做的全国房地产市场机会与风险监测系统当中一个重要指标：金融环境景气指数。
我们的金融环境指数里面有八个分指标， 它不是单纯依靠一个两个指标，而是一个很复杂的系统。
这八个细分指标里面，包括了M1增速、M2增速减去GDP增速、一年期国债收益率、房贷利率减去国债收益率的利差、首套房贷利率、房地产贷款占比、居民杠杆率，还有股价指数，因为股市和楼市有关系，所以我们构建了一个股价指数。
共计八个指标，这八个指标共同构成了金融环境景气指数。我们分享其中六个细分指标，最后再来看一下目前综合的金融环境指数处于什么位置。
M1增速
最新：8月金融数据走弱，主要看三个指标。
广义货币（M2），同比增长6.3%，增速与上月持平。
狭义货币（M1），同比下降7.3%，降幅较上月扩大0.7个百分点。
社融，同比增长8.1%，增速较上月收窄0.1个百分点。
总体来看，三组重要指标，两降一平。
但最关键M1，史上罕见的连跌五个月，且跌幅持续扩大，这也就意味着，企业部门争相存定期存款，不愿扩大再生产，形成了“资金黑洞”，活钱变死钱！
即便是社融增速较高，但很多企业发债与借贷来的钱，却大部分没用于再投资/再生产！
我们回顾历史上，M1基本上是没有出现过负增长的，基本上都是在零以上的。就是从同比数据来看的话，从来没有出现过负增长，而过去的五个月连续出现了负增长。
M1出现负增长意味着企事业单位，尤其是企业部门，它的活钱比较少。
所谓活钱，就是它的定期存款转化为活期存款的这个变量是非常不活跃的。
也就是说企业部门可能有钱，但是他存了定期存款，他不愿意在近期进行投资，不愿意进行扩大再生产。
这个反映出目前实体经济层面作为实体经济的主体，不管是企业单位还是事业单位，他们的投资和支出花钱意愿非常低迷。
低迷的原因就是不赚钱，整个社会上，不管你做啥赚钱都不容易。那么，人们可能把钱囤起来，也不愿意花出去、投出去。
跟企业部门相对应的就是居民部门。居民部门的状况也一样，我们看到过去的很多个月，基本上说是从2022年下半年以来，居民部门的存款的规模大幅增长，增速很高，但居民部门的活期存款的增速就低很多，就是大部分都是在囤钱的，存钱的，而不是花钱的，既不花钱消费也不花钱投资，不按买房。
这个现象也是预期很差，同时也是钱少了，所以不敢花，不敢投。
M1数据这么低迷，那我们就可以理解为什么当前的经济面差，股市最近也是很差的，楼市就更不用说了。
宏观流动性
我们没有直接关注，但是有一个间接关注M2增速。
8月份是6.3%，与7月持平，而3月份时还高达8.3%。
近期的高点是在2023年的2月份，最高峰是12.9%，一直往下走。目前就走到当前，都快腰斩了。
2022年的一季度是比较高的，前四个月都是在12%以上。这个也可以理解，那是2023年的一季度楼市小阳春成色比较好，今年成色比较差，因为M2增速一直往下走的。
我们没有用M2，是因为M2是个广义货币，但是我们用了一个间接的数据，拿M2的增速减去名义GDP的增速，这可以衡量货币的多少。
那么说除了满足实体经济需要之外，还有一些结余的钱和资金。这个水有多少呢？
那按照目前的一个数据，今年5月份的差额是3.4%左右，就是M2增速减去名义GDP增速还是正值。
就这个水量，放的水。除了满足实体经济需要之外，还有结余，结余的差额是3.4%。
但是这个结余的幅度也是在逐步收窄的，结余的最高峰也是在2023年的2月份。
那什么时候这个结余是负值呢？就说是流动性比较紧张呢？那是在2021年！
2021年的四月份一直到2022年的二月份，属于负值。说明当时是在收水。
因为疫情爆发之后，我们有几个月放水放的很厉害。经济复苏之后，就开始减少货币投放了。
所以导致当时经济反弹幅度很高，M2增速没那么高，当时就是一个差值是负的。
再往前追溯，2017年一直到2018年，差额是负的。负的原因，主要就是当时经济比较活跃，尤其是楼市也起来了，楼市、股市都不错，主要是为了抑制楼市。
当时，小微金融、P2P非常疯狂，非常热，所以国家是有意识的调控，楼市调控，金融调控P2P，于是差额变负了。
国债收益率
金融环境当中的其他一些指标，再看一下一年期国债收益率。
它是一个市场化利率，8月份是1.49%。
这个大趋势是降的，近几年的话是真的往下走的。
那我们往前追溯，2020年的11月份曾高达3.8%。
高点之后呢，是震荡式的回落。
这个情况跟M2的增速与GDP的增速差额走势相一致的。
利率震荡式的往下走。
一方面，说明我们的货币是宽松的，持续宽松的。
另一方面，说明经济偏低迷，所以利率也就偏低。
经济低迷的时候，利率就高不起来。因为没人愿意付那么高的利息嘛。
个人房贷利率
8月份全国房贷利率继续下降，降至3.35%。
主要就是517新政，对于房贷利率调降的比较多，且各地很快落实。4月份的时候还是3.57%。
这个利率也是过去几年逐步往下移的，尤其是在调控放松之后。
在调控高峰期的时候，2021年9月份，利率最高是5.74%。
之后整个调控放松了，加上降息降准，利率重心下移；所以导致房贷利率往下走。
所以目前贷款，相比几年前是非常划算的。
居民杠杆率
居民杠杆率，是一个宏观方面的指标，通过比较居民部门的负债（主要是个人房贷）与GDP的比值来得出。
目前，这个杠杆率处于历史上的偏高位置，63%到64%之间。
从历史趋势来看，这个比率一直在上升。比如2007年的时候只有18%，然后逐步上升。
核心原因不是楼市有多热，或泡沫有多大，而是因为个人按揭贷款都是长期的，通常在15年到20年之间，有些甚至长达25年到30年。
而中国的住房按揭制度主要是本世纪才开始的，所以早期积累的贷款余额较小，随着买房人数的增加，贷款余额也随之增加，这是可以理解的。
但是，当这个比率达到60%以上时，主要是从2020年7月开始，就处于一个偏高的位置了。
尽管如此，与调控之前相比，比如2021年8月份是63%，到目前为止是63%多一点，说明楼市降温后，这个比率保持在高位，波动不大。
这个数据目前呈现的是偏中性、平稳的走势。
房企开发贷
我们拿房地产开发企业的贷款（主要是开发贷款）除以整个房企融资的总规模，得出一个比值。
这个比值在历史上处于较低的位置，但与去年相比有所好转。去年基本上都是在11%多一点，而今年四月份和五月份是在12%以上。
为什么会好转？主要是因为国家对房企融资的支持力度在加大，实施了城市房地产融资协调机制和白名单，加大了对项目的贷款支持力度。
这个指标有所好转，但好转后仍然处于历史偏低位，说明对整个开发企业资金面的改善作用不大。
不过，我们看到毕竟是有所改善，而且国家还在优化融资协调机制，以争取让更多项目进入白名单获得融资。
这个推进势头是好的，只是占比太低。
金融环境景气指数
将上述八个细分指标，经过不同权重的标准化处理之后，最后得出综合金融环境景气指数。
比如今年五月份这个指数是负的49，这个负值说明是偏弱的，指数弱于过去多年的历史平均值或中位数。
-49说明目前的房地产综合金融环境指数处于不景气区间，偏紧缩，对楼市支撑力较弱。
我们回顾历史，比如2015年楼市开始复苏，2016年进入繁荣期，那时金融环境指数已经转为正值。
2014年是负值，因为2014年12月开始到2015年，多次降准降息，货币大幅放松，个人贷款政策也不断优惠，贷款利率下降，首付比例下调。
但那时已经转为正值。目前还是负值，我们看2014年7月，当时楼市很低迷，是负值，但只有负的20左右。
现在是负的将近50，说明当前的金融环境对楼市的支撑不给力，而且这种不给力已经持续了两三年，基本上是从2021年二季度开始，金融环境指数开始转为负值。
从2023年三月份以来，负值的程度略有加大，负值不是在改善的，而是在边际走弱。
所以这就可以理解，去年小阳春之后，楼市不断震荡下行。
影响楼市的因素有很多，除了金融环境指数，还有政策环境指数、经济环境指数、房价泡沫指数、潜在供货指数等。
共计五个指标构成了一个领先指数来综合影响房地产市场。金融环境指数的走势与楼市走势相匹配，而且是拖后腿的，没有起到支撑作用，反而起到了坏作用，拖着楼市的重心往下移。
5月份，这个值又创了过去两年的新低。所以在这样一个情况下，我们看到政策很多，但政策环境指数没有改善，经济环境指数没有改善，金融环境指数也没有改善，都处于负值区间。
所以今年以来，我对楼市的走势总体上是偏紧、偏悲观的。
有些朋友可能不太理解，为什么我不仅盯着楼市本身，还盯着这些外围的影响因素。
去年一季度我相对要稍微乐观一点，主要是对个别城市。
因为去年一季度不仅是看楼市有小阳春，反弹比较给力，你去看经济环境、金融环境也不错。
现在的表现是外围因素比较弱。这个我们必须要搞清楚。
所以我还是说，为什么说这第三轮就是5月份的大概率还是跟上次一样是个脉冲，之后，还是要回落，因为这两个重磅的外围环境没有改善。
所以同志们一定要盯着这些外围的关键指标，不要老是盯着房地产的一些成交、价格等。
房地产的文章，功夫在文章之外。
你要想研究房地产，把握买房、卖房、拿地、卖房这些短期变化，光盯着房地产的市场指标是没用的，你还要关注影响房地产市场变化的诸多外围因素。
所以说，全国房地产市场监测系统，是国内唯一的一个全方位监测房地产市场周期性变化的靠谱的、先进的系统。有兴趣的房企朋友私俺吧。
