又又又降息了！

7月22日，最新一期的全国贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。

两个期限的利率，相比之前，同步下调10个基点。

这年内第二次降息！

今年2月，1年期LPR没变化，5年期以上LPR大降25个基点，是2016年以来最大幅度的下调！

当时，主要是为了2024年提前发力，提前布局，当时的经济数据表现也经较弱，楼市就更熊了。

5年期LPR的调降，主要考虑的是长期贷款，其主要组成就是个人房贷。

2022年，5年期LPR降息三次，共35个基点。

2023年，5年期LPR降息一次，共10个基点。

今年7月还没过完，已经累计降息35个基点。

从房地产市场的周期性波动来看，2022年楼市降温以来，经历了六次降息（5年期LPR），共计降息80个基点。

但遗憾的是，并没能有效刺激购房需求，至今楼市基仍是卧倒状态。

那么，上一轮降息潮的过程中，楼市是何表现？

时间拨回到2014年－2015年，当时同样面临经济降速和楼市低迷，为了逆转不利形势，从2014年11月至2015年10月，紧锣密鼓的进行了六次降息，共计降息165个基点。

显而易见，上一轮降息节奏快、力度大；

而这一轮降息，则步调迟缓，幅度偏小。

与之相对应，本轮六次降息之后，对楼市的刺激效果远弱于上一轮。

上一轮降息过程中，70城房价于2014年二季度止跌转涨；

而本轮降息六次之后，房价跌幅仍然较大。

导致两轮降息存在明显差异的原因

事物的发展，同时受内因和外因的影响。

这里重点聊一下外因。

在货币政策方面，我们受美联储的货币政策影响比较大。

降息与加息，这属于货币当局的政策工具。

一旦发生，就会对市场利率造成明显影响。

比如，7月22日我国降息之后，1年期国债收益率立即跳水，当天下跌近2%。这一指标可视为市场化的短期利率。

我国10年期国债收益率的走势，大体与1年期类似，只是波动小很多，可以代表我国市场化的长期利率。

接下来，看下美国10年期国债收益率的走势 。

2022年3月至2023年7月，‌美联储密集的加息11次，‌累计加息高达525个基点，‌将联邦基金利率目标区间由0－0.25%，急剧的上调至5.25%至5.5%之间。属于1980年代初期以来的最大幅度的集中加息。

不过，随着美国通胀回落，尤其是近几个月美联储越来越趋于鸽派，9月首次降息基本已成定局。

美债收益率，5月以来持续走低，已经提前反映了9月降息的预期。

美联储的加息策略对全球经济产生了广泛的影响，‌尤其是在新兴市场和发展中经济体中，‌加息导致国际资金流入美国市场，‌对本国货币造成了贬值压力。‌

此外，‌美元指数的上涨趋势也显示了美联储加息对全球经济的影响，‌美元的强势通常会对其他国家经济造成压力，‌尤其是对那些依赖外资的国家。

‌这种影响，自然也传导到了我国。

中国10年期国债收益率，减去美国10年期国债收益率的差额，能够比较好地体现美联储的货币动作，对我国利率及货币政策的影响。

长期来看，中美利差为负值，也即我国利率高于美国，是常态。这有利于我国本币升值和吸引资。

过去十几年，我国有三轮货币放松：

第一轮放水：

08年四季度至09年， 为了应对国际金融危机的冲击，我国货币财政双双大放水。

那一时期，中美利差在0上下窄幅波动，我国放水，美国也在放水，同向发力，互不干拢。

第二轮放水：

2014年四季度至2015年，我国为了应对经济和楼市低迷，再来一轮货币大放水。

当时美国利率处于历史低位，但QE开始减退，2015年底美国开始进入一轮持续时间不太长、幅度不大的加息小周期。

当时，我国的放水行动，具有一个比较宽松的利差环境，那就是中美利差处于负值区间。即便加息6次之后，仍为负值。

不过，我们也付出一点代价：本币贬值，外储减少了近一万亿美元。

第三轮放水：

2022年以来，主要应对疫情干扰、经济走弱和楼市低迷。

但是，很不幸的是，外部环境很差，美联储暴力加息，导致美国利率飙升，从而促使中美利率倒挂，也即持续处于正值区间！

7月22日，我国降息之后，中美利差仍保持在近2%的历史高位！

细看上图看，大家就可以理解，为什么2022年以来我国这轮降息节奏比较慢、幅度比较小了。

哎，外部有制约，必须小心谨慎，避免在没有硝烟的金融战中陷入不利局势。

如此这般，楼市想要企稳，只能花费更长时间了……

房贷利率已创历史新低

虽然本轮放水节奏较慢，幅度也算大，但房贷政策多次放松，于是导致首套房贷利率已降至历史最低。

7月22日降息之后，估计全国首套房贷利率进一步降至3.33%左右。

明显低于2016年的4.5%；

也低于2009年利率，2008年12月至2019年，五年期以上基准贷款利率是5.94%，当时首套房贷利率可打七折，也即4.16%。

既然当前房贷利率处于历史最低水平，为什么房价还在下跌，为什么不能像2016年和2009年那样出现大涨？

原因是多元的，而且非常复杂。

仅从宏观经济来看：

2009年4.16%的房贷利率，对应的经济增速是9%左右；

2016年4.5%的房贷利率，对应的经济增速是7%左右；

而当前3.33%的房贷利率，对应的经济增速是5%左右，名义经济增速只有4%多点。

大家细品一下吧，我就不点破了。

总体来看，要想经济稳住、楼市复苏，还需要更大力度的货币放水。

随着今年9月美国开启降息周期，预计今年下半年我国还将一次或两次降息！

预期计明年还将有三次降息！

另外，老杨还得继续呼吁调降存量房贷利率！

当前存量房贷利率太高了，尤其是二套房贷利率！

去年8月底，全国只是统一调降了首套房贷利率。

如果迟迟不调降存量房贷利率，那么提前还贷潮只能再来一波。