4月底开始，517新政达到高潮，这一轮效果怎么样呢？
老杨用三句话来概括其特征：
第一句话：成交有表现；
第二句话：价格没止跌；
第三句话：城市差异大。
第一个特征：成交有表现新政陆续落地之后，肯定是有效果的，效果要比2023和2022年的那两轮救市之后，更明显一些。
效果主要体现在房屋成交量上，尤其是二手房交易量上。
房屋成交一般有三个环节：下定、签约、网签。
当前离517新政，已经满月了，按照交易流程，从网签上已经反映出来了。
跟各位分享一下老杨监测的14个重点城市，一二手房成交（网签）总量的走势。
第24周（6月10-16日），环比第23周，成交量微增，同比去年同比下降8%。
其中17城新房同比降34%；18城二手房同比升18%，连增三个月，且增速扩大。
去年春季冲高回落，今年波动较小，低位横盘，二手房强于新房。
第24周，18个重点城市二手房成交量环比第23周增长2%；第23周环比第22周降5%。主要是小长假因素干扰了网签，去年端午周下降幅度更大。
更重要的信号是，近三周，18城二手房成交量同比去年同期连续保持正增长。
但是在第21周之前，同比是下降的，也就意味着从今年入夏以来，二手房交易量将持续的强于去年同期。
主要原因是4月底以来，这波救市力度比较大，市场情绪短线出现改善。
老杨预计，6-7月总体的成交表现还是可以的，主要原因是去年春季二手房交易量冲高的幅度比较大，但是夏季回落的幅度也比较大，走了一轮过山车。
今年的春季走势要弱于去年，但是夏季走势要强硬去演，因为4-5月份以来二手房基本上保持顽强的盘成态势。
预计今年的秋冬季，也会略强于去年同期。
第二个特征：房价当前依然没有止跌而且今年4-5月份的房价格跌幅，反而是比之前三个月有所扩大。
无论是统计局公布的全国70城房价指数，还是老杨监测的全国50个重点城市的房价指数，4月5月跌势都比较明显，基本上处于过去20年跌幅最大的样程度。
当前很多城市二手房的交易量强于去年同期，但是价格的下跌代表了以价换量，市场预期依然是偏悲观的。
第三个特征：不同城市救市效果有差异全国大部分地区，也以三四线为主，也包含部分的弱二线城市，新政出台后的市场的表现不明显。
少数核心城市，尤其是上海，深圳，杭州三个城市的看房量大增，交易量上升。
尤其是上海近，三周的二手房交易量上升的比较明显。
同时，几个核心城市的二手房价格跌的势头放缓了。
新政出来之后，房东们也卖家的心态有所好转，不愿意继续降价卖房了，甚至报价还略有提升。
而买家的预期并没有明显改善，买家还是很犹豫的不愿意出高价，还在杀价。
所以，近两三周，几个核心城市的二手房的成交价格还在跌，但是跌幅相比之前有所收窄。
总体来看，老杨认为次救市之后的效果不太理想，相关部门应该尽快研究筹措别的措施，最好是在7月底8月初的时候再次推出，第四轮措施。
以更大的决心，更强劲的政策来促进成交量能够保持稳中上升的态势，以及房价的跌幅逐步的收窄，最终达到市场企稳的目的。
地产股的冲高回落并不意外近几周，股市表现比较弱，其中地产股更是跑输大盘。
成也地产，败也地产。
地产是影响大盘走势的关键先生。
中长期来看，地产股已经跌了好几年，但是2022年以来地产股有三次脉冲性的行情，主要跟救楼市的节奏关系。
第一轮行情：
2022年8月到11月，出台第一轮集中救市措施，尤其是11月份出台了金融16条。
地产股从11月初就开始涨，震荡中连涨了四五周；其后重新下跌，并创新低。
第二轮行情：
从2023年7月下旬到9月份，出台新二轮救市措施，尤其是认房不认贷和调降存量房贷利率。
地产股从7月下旬开始涨，连涨三周之后又开始慢慢下跌。
下图为地产股周线图
第三轮行情：
本轮救市是4月底开始的，到5月17号达到了高潮。
地产股是从4月下旬开始涨，5月22号涨到顶峰，连涨四周，总涨幅超过三成。
其后至今，连跌五周，把之前涨幅的五分之三都已抹去了。
过去三次脉冲性的上涨，涨完之后都会创新低，每涨一次都会套住一批散户。
怎么会这样呢？
地产股，在政策出台之前就开始涨了，出政策的过程中继续涨。
当政策和市场情绪达到高潮的时候，地产股就开始见顶回落了。
当各种媒体密集炒作新政、市场情绪回暖的时候，其实地产股已经涨了几周了，散户冲进去，很快见顶回落。
在这一过程中，除了国内一些媒体炒作之外，有些国际投行、外资机构，也会发布所谓的看空或看多中国楼市或地产股的观点。
他们不管是看空还是看多，都是为了自己的利益，因为他们自己，或者他们的客户正在交易中国地产股或地产债。
咱们的散户，喜欢追涨杀跌。最后落的是满身是伤，打脱牙和血吞。
之前我曾说过，第三轮救市的力度超过前两次，但是地产股跟前两次一样，仍然是冲高之后就回落！
那么，从地产股的视角，来观察政策的力度与效果（预期市场后续表现）。本次救市之后，也是市场情绪有一波脉冲，之后再次熄火，市场还要往下走。
另外，从股市大盘运行来看，今年初的时候是很低的位置，也可以说发生了股灾，国家队砸真金白银进去，确实把股指拉起来了。
但拉到3100以上，就不行了，上攻无力，开始回落；由此可见，靠国家队砸钱救市，其效果也是有限的。
地产股走势很重要，反映了房地产市场现状，以及对于未来走势的预期。
如果房地产市场迟迟不能见底企稳，那么它对于整个宏观经济的拖累和居民部门财富缩水方面的负面影响巨大；而经济面、收入面、财富面无法企稳，就很难奢望股市大盘持续往上走。
因此，我们还是要呼吁出更多政策，力度要更大一些，节奏要更快一些，让凯恩斯经济学在本轮救楼市发挥得更充分一些。
尽快让房地产企稳，才是稳定宏观经济和股市的牛鼻子。
