当提及南艳湖，首先浮现的往往是那所备受瞩目的168学校与清华附中，这与经开区优质的教育资源离不开。作为合肥九大城市副中心之一经开中心的重要组成部分，南艳湖板块不仅承载着丰富的教育资源，更是科创产业发展的重要阵地。在这里，科技与湖泊交相辉映，创新与生态共融共生，共同构筑了一个充满活力现代城市板块。

南艳湖板块位于经开、滨湖、包河三区交汇处，更是经开、滨湖科学城联动发展的关键节点。位于合肥九大副中心之一经开中心，更是与合肥“一核”的骆岗公园一路之隔，所以板块区位优势明显。

NO. 1｜壹

原启迪地块即将重新上市

在合肥市第一期“问策于企 、向新而行”片区策划活动中，曝光了南艳湖板块即将挂牌上市的1宗优质地块。地块位于经开区轩辕路以南、芙蓉路以西，地块占地面积192亩，规划用途为居住、教育用地。

地块紧邻南艳湖，东侧为医药产业园，往西与南艳湖中间隔了南湖春城小区，地块南侧紧邻观海路，沿着观海路可直达骆岗公园。

该地块原本是启迪与远洋合作开发的远洋水木华著地块，后面由于启迪未按期支付土地出让金，导致地块被政府收回。收回之后，地块规划也进行了重新调整。调整之后，原规划高中用地面积缩小，原规划居住用地面积扩大。

地块原本最大的卖点是作为水木园二期学区划进清华附中。现在重新拍卖，地块开发商面临调整，学区也将面临重新调整，让我们拭目以待吧。

NO. 2｜贰

新房迈入3万+，全面进入改善

从古至今，在都城繁华处临湖而居，一直是置业的梦想。然而，随着主城土地的开发殆尽，想要在城芯地带占据一片湖景天地，已然是件可望而不可及的事。

从近几年南艳湖板块土地的出让也可以看出，土地的稀缺性，板块每年仅一两宗地块出让。

新房方面，目前板块内在售楼盘其实只有龙湖亚伦央璟颂一个项目，皖投云锦台和远大上湖居已经尾盘。

龙湖亚伦央璟颂是南通亚伦竞得的经开区JK202303号地块，单价1735万元/亩，总价126446.8万元，住宅楼面价13012.5元/㎡，溢价率14.90%。

该项目与骆岗公园仅一路之隔，北侧即是168玫瑰园北校，计划2025年秋季交付使用。项目规划9栋低密度多层和5栋高层，户型面积143-220㎡，打造纯改善产品。

项目首期推出两栋小高层和一栋洋房，小高层户型143㎡、181㎡，价格3.1-3.3万/㎡，洋房户型面积178㎡、223㎡，均价3.6万/㎡，项目首开即触发摇号。

截止目前，项目共推出310套房源，备案203套，去化率65%，在当下市场下行的情况下，且又作为高端纯改善项目，项目的销售也相当不错了。

二手房方面，在168和清华附中学区的加持下，整个板块二手房价格还是相对较高的。基本上在2万/㎡以上，品质好点的小区价格高点。

说到二手房不得不提启迪科技城水木园项目，因项目引入清华附中学区，2018年底项目首开，验资高达100万，而售价接近2万/㎡，就这首开验资客户约2000组，项目当时比较火，因此也有人说，启迪科技城水木园这个楼盘是“买学区送房子”！

启迪科技城水木园二手房曾经均价已达3.7万/㎡，最高挂价已达4.7万/㎡，而现在二手房挂牌价3万/㎡出头，而真正成交价2.5-2.7万/㎡，相比之前4万/㎡左右成交价，跌了1.5万/㎡左右。

NO. 3｜叁

专家点评，论道南艳湖板块发展

南艳湖板块内一众高能城市资源云集，约3000亩南艳湖生态公园，相当于3个天鹅湖、6个逍遥津，清华大学公共安全研究院、四十六中中德教育示范基地、合肥一六八中学、南艳湖体育园……

这里还有另外一个身份，那就是官方认证的“两湖科创圈”。

据经开十四五规划，将以南艳湖、翡翠湖为节点，构建以繁华大道和锦绣大道为廊道的“两湖科创圈”。

南艳湖板块在科创产业的发展也是同频合肥的，打造南艳湖创新示范区、支持南艳湖高科技研发基地、建设南艳湖众创中心等，都是政府给予板块的发展方向。

高能城市资源爆发、高精尖企业汇聚、高端住宅云集的南艳湖板块，自然有底气成为合肥城市下一个价值高地，也是高净值人群向往的湖居高地！

安徽万途控股有限公司总经理孙宜庆：

坚定看好经开区的发展，区域位置优秀，与政务、包河、滨湖几个区域无缝衔接。成功的产业转型，从原来的工业转型到高端制造业、产学研一体化，包括大学城、研发机构等，产业的发展带来就业机会，从而带动购房需求。翡翠湖和南艳湖自然景观及不断完善的配套，包括山姆超市等引入，经开区未来的发展机会很大。对于经开区房地产市场，尤其是南艳湖板块，随着一些优质地块的上市，会有更高品质、更高价格的楼盘会的到认可。

某房企投资总观点：

南艳湖公园占地面积约3000亩，相当于3个天鹅湖、6个逍遥津；其中超过1600亩的中心湿地几乎保持原生态；从区位上看，南艳湖板块位于经开、滨湖、包河三区交汇处，紧邻骆岗公园，更是经开、滨湖科学城联动发展的关键节点。从市场角度来看，合肥二手房价格近1年下滑比较严重，南艳湖二手房挂牌均价才2.8万/㎡左右，龙湖新项目价格已经超3万/㎡。虽然说在竞品质的加持下，当下新房的品质要好于次新房，但目前合肥购房客群对竞品质认知度并不是很高，同地段依然是“价格为王”，新房存在较大的压力。好在该板块在售新房少，竞争压力较小，适合实力房企在该板块去做高改项目。从南艳湖周边的土地规划来看，南艳湖畔的土地基本开发殆尽，比较期待启迪地块早些入市。

南艳湖板块有先天性的区位优势，不像新区那样需要等配套成熟。产业方面，南艳湖有高精尖的企业，比如蔚来 、国轩高科。学区方面，168+清华附中。区位方面，上游板块是滨湖、政务东和骆岗公园也遥相呼应。建议可采取“退二进三”，参考江淮厂地块，厂区变住宅区。将现有工业功能外迁，置换成为土地利用价值更高的居住及商业用地。

第一房智库观点：

合肥经开区南艳湖板块，作为城市发展的重点区域，土地供应稀缺，尤其是南艳湖周边地块，基本开发殆尽，使得该区域的土地资源更显珍贵。尽管如此，南艳湖板块凭借其独特的地理位置和丰富的城市资源，仍然吸引了众多高精尖企业和高端住宅的集聚，形成了独特的科创生态圈。

作为经开区重点打造的“两湖科创圈”之一，南艳湖板块的发展势头强劲，不仅拥有高能城市资源的爆发，还汇聚了众多优质企业和高端人才。这些因素共同推动了南艳湖板块成为合肥城市下一个价值高地，也为房地产市场带来了巨大的发展潜力。