明珠广场板块，作为合肥经开区的核心地带及南部副中心，长期以来都受到社会各界的瞩目。然而，教育资源一直是其发展的短板。近日，网络热议纷纷，传出经开区明珠广场繁华学校有望引入168玫瑰园东新校区作为其办学机构。据悉，合肥市繁华学校项目目前正处于如火如荼的主体施工阶段，预计将于今年6月底完成结构封顶，并力争在年底前完成竣工验收。这一重要进展，无疑为明珠广场周边地区的适龄学生带来了福音，极大地满足了他们对于优质教育资源的迫切需求。

随着这一利好消息的传来，经开明珠广场板块的教育环境将迎来翻天覆地的改变，成为区域发展的新亮点。

明珠广场板块实景图

NO.1丨壹

明珠广场板块市场分析

一、土地市场

近日，合肥市举办第2期“问策于企、向新而行”片区策划活动，重点对省府板块、骆岗公园片区、十五里中段片区、明珠广场片区以及地处上述片区的5宗合计338.6亩地块进行策划分析。其中就有明珠广场板块的核心地块。

地块位于经开区繁华大道与松谷路交口东南，明珠广场板块，面积51亩。周边有繁华大道、金寨路等多条城市主干道，紧邻在建地铁7号线，出行便利。西南侧即是合肥一六八玫瑰园学校（东校区），教育资源优越，享受明珠广场商业圈及政务区商业圈商业资源，居住氛围浓厚，是投资、开发、居住的理想之地。

从片区供地来看，根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，近2年，明珠广场板块共计成交5宗涉宅用地，合计约574亩。2023年，明珠板块成交1宗，经开区JK202306号地块由皖投拿下。皖投经开06地块，据悉是皖投最高端的项目，干挂铝板+石材到顶，还有泳池会所，户型面积160-180-220-260㎡，预计价格2.8万/㎡。

二、新房市场

新房方面，明珠广场板块近3年成交量逐年递增，从月度成交量不难看出市场成交量和板块供货节奏强相关，说明明珠广场板块整体市场属于购房群体接受度较高的板块。而新房成交价方面，明珠广场近1年成交均价相对平稳。作为经开区核心板块，合肥南部副中心。板块内山姆超市进驻，板块内在售项目有尚泽明珠中心瑞园、皖投云启锦上花园、璟园、皖投云起锦悦等楼盘。

显性库存及去化周期方面，近15个月明珠广场板块显性存量平均为8万㎡，按12个月平均去化计算，平均去化周期在14个月左右。从2023年3月-2023年10月份，明珠广场板块去化周期逐月下滑。2023年10月-2024年3月，存量及去化周期处于“稳定期”。截止至2024年3月，明珠广场显性存量7.1万㎡，去化周期9.2个月，新房市场基本面良好。

三、二手房市场

二手房方面，近2年明珠广场板块二手房月均新增挂牌量122套，月均成交70，成交均价约19189元/㎡，低于新房4855元/㎡。分月度看，2023年整体成交量高于2022年，2023年月均比2022年高8套左右。成交均价近1年下滑4000元/㎡，市场出现明显的以价换量情况。从降价能走量不难看出明珠广场板块的购房需求相对旺盛。2024年3月明珠广场板块二手房新增挂牌量和成交量上升明显，成交量环比上涨约159%（51套），成交均价上涨13%（1768元/㎡）。从一二手房的成交量价不难看出，明珠广场板块3月整体市场回暖明显。

NO.2丨贰

明珠广场板块发展

再来看看板块发展，明珠广场片区连南接北，是连接经开区、滨湖区、政务区和主城区的关键节点，从经开区93年建区以来，始终是经开区的中心位置，也是合肥人记忆中的“文化地标”。

明珠广场板块实景图

随着现代城市发展的变迁，经开区近年也对明珠广场进行了大规模的提升改造工程，在《合经区城市设计编制项目》里也提到，明珠广场为安徽自贸区合肥片区经开区块和“两湖科创圈”的核心区域，将在此构建中央商务核心区，打造总部经济片区，助力经开产业升级，最终将明珠广场建设成为合肥南部副中心。

其中的两湖科创圈指以“明珠广场片区”为核心，翡翠湖和南艳湖为科创双轮节点，繁华大道和锦绣大道为廊道的“两湖科创圈”。经开区明确提出重点建设明珠广场，也将四大重点发展产业中城市界面最好、没有污染的现代服务业选择在了该片区，原规划的产业园、物流园用地均调整为居住、商业和研发用地。繁华大道沿线的高端总部经济和研发中心集聚区；以“科创+金融”为特色产业定位，打造两湖科创集聚区。

NO.3丨叁

专家&行业代表采访后观点

1、第一房智库观点

明珠广场板块作为合肥经开区的重要节点，其教育资源短板即将得到有力补齐，未来发展潜力巨大。随着地铁7号线的建设、商业资源的不断集聚以及政府对于该区域的重点打造，明珠广场板块将成为合肥南部副中心的新亮点。同时，随着现代城市发展的变迁，明珠广场也将焕发出新的活力，成为连接经开区、滨湖区、政务区和主城区的关键纽带。相信在不久的将来，明珠广场板块必将焕发出更加璀璨的光彩，成为合肥乃至整个安徽地区的新经济增长极。

2、合肥大学房地产研究所观点

考古发现，早在4000多年前史前时代的陶寺，就有了城市建设的雏型概念，那就是围绕着一个中心来建设。上个世纪的九十年代，合肥市经济技术开发区创立之初，也是围绕着一个中心展开的，这个中心就是现在的明珠广场板块，在当时这个板块中有经开区的管委会，合肥市第一个现代化会展中心—安徽国际展览中心，合肥市第一个高层住宅小区—东海花园，以及合肥市首批的shopping mall—易初莲花大型购物中心。随着合肥市生产总值从两三千亿元迈进一万二三千亿元，如今的明珠广场板块已经完成了经开区这个产业园区的历史使命，重新被赋予了合肥市城市功能区的新使命。作为城市的一个功能区，明珠广场板块应该像当初设立经开区一样，敢立潮头、抢抓机遇、深化改革，率先树立新时代高质量发展的标杆。在产业供地方面，要更加注重亩均产值、单位能耗、排污强度、劳动生产率等指标，倾力打造板块内的新质生产力。在居住供地方面，要兼顾保障和市场两个需求，更加注重多样化改善性需求，适当降低容积率，提高得房率，从规划设计、工程建设、绿色环保、智能智慧等方面，着力打造一流的高品质住宅，增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。

3、安徽省城市与房地产高等研究院观点

板块方面：

明珠广场板块位于合肥三区交界，是政务、经开、滨湖科学城联动发展的关键节点，真正实现“承政务、启经开、通滨湖”的黄金三角地段；不仅如此，明珠广场作为安徽自贸区合肥片区经开区块和“双湖科创圈”核心区，区位优势凸显，发展潜力大。明珠广场板块被定位为中央商务核心区，发展商务办公、总部经济、购物娱乐等功能，是经开区名副其实的地标性商业圈，周边生活配套成熟，城内、城际交通便利。

产业发展方面：

明珠广场围绕“展示合肥对外开放新形象、明珠广场科创圈的商务交流窗口”，致力于打造集餐饮、娱乐、休闲、文创、商务、旅游于一体的现代服务产业。作为“两湖科创圈”核心区，近年来明珠广场正全面打造集科创服务、产创融合、总部研发、科技交流于一体的科创服务生态区，建设合肥南部副中心，吸引高端创新要素和科创产业发展。板块地处合肥西南经济增长高地、与政务区天鹅湖、万象城商圈约10分钟车程，是合肥距离政务区最近的地段之一，能直接承接天鹅湖板块外溢的商业和配套资源。

房地产市场方面：

明珠广场板块，是经开区的核心区域，也是经开区配套较为成熟的板块之一。集中明珠广场、正大广场、徽园、安徽国际会展中心等众多地标建筑，且临近政务区，靠近天鹅湖板块，成为热门置业区域之一。近年来，明珠广场板块除了进行大规模的提升改造工程之外，也明显加大了土地供应，置地、伟星、尚泽、皖投更是接连布局，打造汇金商务中心、玖都荟、明珠中心等大型综合体项目，伟星、置地两家房企分别拿下明珠广场核心位置的地块，皖投竞得的两宗地块均以竞品质成交，足以说明房企看好明珠广场板块。

土地出让方面建议：

明珠广场作为合肥南部副中心，除了要构建中央商务核心区，打造总部经济片区，应保留足量的居住用地并加快周边生活配套基础建设。此外，佳通轮胎厂预计2026年搬迁结束，原厂区预计会重新规划成居住用地、教育用地和商业用地，对此应提升建设的品质要求便于后续去化。明珠广场整体布局优化要从区域经济社会和资源环境协调发展的角度, 对区域内部土地利用进行的空间合理安排。

4、房企观点

明珠广场板块，合肥市曾经唯一肩负产业配套服务、特色商业街区核心空间节点。随着经开区对明珠广场板块的大力改造与发展，这一区域正逐渐成为合肥南部的新名片。但目前未能与周边高能级片区同频发展。具体表现如下：城市空间仍保留大量二产痕迹，住宅规划仍以传统高密形态为主，未能形成国际化、低密化的开放社区，商业配套未能与政务区形成有效功能协同。