文｜老墨

毋庸置疑，如果到现在你还没弄明白未来中国楼市走势，那你就注定吃亏。

尤其是下面三个政策，或预示着从2025年起，中国楼市可能出现3大改变，建议大家提前做好准备。

我曾经说过，人口流动是过去大城市房价涨幅远高于中小城市的重要原因，因为你大城市不缺人，就算房价涨得再快，那也不愁卖。

而小城市和县城情况完全相反，人口长期外流，虽然房价也在涨，但更多却是有价无市。

而这就是虹吸效应。

所以有记者问到，“针对大城市放开限制性购房政策是否会产生虹吸效应的问题”，住建部长倪虹是这样回答的：

1、虹吸效应有利有弊，在不同发展阶段就会产生不同影响；

2、中国注重引导大中小城市和小城镇协调发展，方法之一就是因城施策。

这是什么意思？

很明显，第一点说的是国家已经发现了问题，而第二点才是解决办法。

说白了，在2020年之前，楼市借着城镇化快速发展，2000年中国一共有农村居民8.07亿，而2020年就只剩下5.09亿。

短短二十年就少了近3亿人，他们去哪了？

除了正常去世等原因之外，虹吸就是重要原因之一，同样在这段时间内，城市人口猛增了4.45亿，这两份数据放在一起就够清楚了吧，农村人口减少的一大原因就是都进城了。

在人口流动的同时，购房需求也在移动，这就等于是城市变相“抢”了农村的蛋糕，久而久之，房价就会有差距，可能农村一套房只要20万、30万，而这仅仅只是咱们熟知的上海汤臣一品的一平方。

如果真如住建部长所说，虹吸问题能够解决，这势必会直接影响。

中小城市可能会出现一波房价小高潮，当然并不是所有，主要是大城市周边的中小城市，比如上海和昆山、常熟、江阴之间等等。

这句话透露了两个信息：

1、不要幻想房价暴跌，住建部长强调的“筑底”二字就是最好的答案；

2、实际上，中国已经进入了低利率时代，重点可能不是3%，可能是2.8%，甚至更低。

你没发现吗？这段时间我经常谈到利率，你就没想过原因？

人做事都有原因，而我的原因就是利率太重要了，

其实在中国楼市进入买方市场的同时，中国也进入了低利率时代，你要知道仅仅和年初相比，不到一年利率就降了0.35%，要是和五年前相比，几乎就是砍半。

这就是现实，为什么国家费劲吧啦下调利率，而不是强制下跌房价？

根本就不可能实现。

因为一旦房价暴跌，老百姓就会立刻断供，别管还剩下100万、50万还是30万没还清，断供氛围会迅速蔓延。

接下来就会立刻发酵，演变成金融风险，我们的财富会立刻化为乌有，钱根本就不是钱，就只是一张纸，类似金圆券，20万才能买根油条。

因此，缓跌触底，然后借助利率下降来再次变相下跌，这就是未来楼市的一个转变。

对此，一定要注意了。

其实我并不愿意提及增值税，这个话题太敏感了，曾经刺痛了好多人的心。

税率非常高，普遍都是5.3%，也就是说你购买一套总价100万的房子，如果要交增值税，那就是5万3，这已经超过了契税、个税和维修基金的总和了。

落到你身上，你心痛不心痛？

大概是在2021年左右，增值税征收要求突然变了，只要房本时间小于5年，交易时就必须要交增值说，当时搞得房价立刻涨了一波。

现在住建部明确，除了北上广深之外，购买其他城市的房本满2年的房子都免征增值税。

这意思够明确了，就是要减轻压力。

所以未来的趋势就是这样，直接目的是刺激消费，减轻负担，而房贷和税费负担就首当其冲，这也就是为什么利率可能还要降了。

这根本就没得选，利率当然能不降这么低，比如保持在4%左右，可是老百姓没钱消费，还能怎么办？

那还是得降低利率。

如果这些判断都没错，那大家就真的要提前做好准备了。

对此，你怎么看呢？

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