上篇测评文章（华润置地·天河润府：狭路相逢 卷死老王）中做了一个调查，截至今日，想看测评文章的读者大比分超过了其它选项，所以楼主将

继续做这类楼盘测评。在此，感谢各位读者多年来的支持

本期继续写华润的项目，这个盘9月底开盘，11月加推。在番禺北，除了和樾府，它是比较热门的网红楼盘。它的价格追平天河东部分新盘，甚至出现开盘摇号的情况。

它就是华润置地·长隆万博悦府。

A 区位地段（大小区位 板块前景）

B 交通出行（公共交通 城市出行）

C 云端视角（鸟瞰视角 三维空间）

D 生活配套（医疗教育 商业文体）

E 小区环境（周边环境 优势劣势）

F 户型设计（户型面积 设计点评）

G 楼主评价（测评总结 购买建议）

H 我的投票（读者所想 最好参考）

长隆万博悦府位于汉溪大道北侧，背靠长隆欢乐世界，属于番禺汉溪长隆板块。

汉溪长隆万博片区位于广州“南拓”轴，往南是南沙自贸试验区，往北是琶洲、珠江新城，总占地面积约15平方公里。

2019年9月，番禺政府提出万博与汉溪长隆连片发展，打造粤港澳大湾区文商旅融合发展典范区域。万博板块属于南村，汉溪板块和长隆板块则属于钟村、大石，在与万博未连片发展前，汉溪和长隆两个板块的发展更为紧密。

汉溪长隆板块已建设项目包括南国奥林匹克花园、时代E-PARK、奥园城市新天地、保利大都汇、时代·芳华里CR8等，K11 select、万象天地，已确定落地汉溪长隆板块。

▲汉溪板块示意图

4月20日，经历了漫长的竞价和现场摇号，最终华润长隆联合体拿下番禺区汉溪大道北侧四宗地块（两宗宅地和两宗商地）。

汉溪大道北侧011、125地块（宅地）分别以82.74亿、84.14亿+摇号被华润长隆联合体斩获，折合楼面价分别为3.21万/㎡、3.34万/㎡。

▲汉溪大道北侧地块示意图

本来以为长隆地块没有意外出现，没想到最后还会加戏。

最终，还是华润长隆，赢了！

不过话说回来，无论谁拿到地块，长隆地块最终都将成为新晋番禺一哥，助力万博长隆成为世界级消费中心和旅游目的地。因为番禺政府早就规划好这个片区的发展。

汉溪长隆被紧密联系在一起的还有以“汉溪长隆”命名的地铁站，汉溪长隆站是地铁3号线和7号线的换乘站。通过3号线可到珠江新城、番禺广场，通过7号线（包括西延段、二期）可以到达万博（换乘18号线）、南站、顺德、科学城，交通非常便利。

在快速路方面，项目靠近汉溪大道东，通过番禺大道、新光快速、东新高速，可以到达海珠、荔湾、天河等地，交通较为方便。

▲汉溪大道

项目周边规划有21班幼儿园+72班公办制小学+36班公办制中学。教育地块位于悦府和和樾府之间，这里也是和樾府业主最关心的地方。学校建设已经板上钉钉，后期引入哪个学校才是业主们最期待的。

华润+长隆还有一个优势，华润是运营商业项目的老手，拥有强大的运营实力，顶尖的商业运营团队，为华润商业的可持续价值增长与盈利能力提供保障。

▲长隆地块规划效果图

番禺长隆将迎来万象天地，加上项目对面新世界K11 select，与万博商圈天河城、万达广场联动起来，万博长隆将形成一个真正意义上的超级商圈。

▲新世界项目

长隆万博悦府占地面积26.4万㎡，建筑面积85万㎡。项目主要为板楼建筑类型，规划建设户数1600户。

长隆万博悦府于9月25日线下开盘，首推约560套，价格区间5.8-6.4万/㎡。项目将在11月推出全新3#、4#楼。

▲长隆万博悦府效果图

如果汉溪长隆板块的商业及轨道交通都比较集中，但这些利好因素会引发另一种不利因素——人多、堵车、噪音。

楼主每次进入汉溪大道都会遇上堵车，以前可以赖南大干线修路围蔽道路造成的，但现在南大干线修好了，无论从哪个方向进入/离开汉溪大道，都是堵、堵、堵。

▲汉溪大道车流量

其实最关键的应该是番禺的人多，车也多。以后汉溪长隆板块及万博商圈全面建成后，估计还会更堵，所以住在汉溪长隆板块的业主们要做好早晚高峰堵车的心理准备。

特别是项目靠近汉溪大道的楼栋，广州南站、长隆旅游的游客都往这条路走，除了堵车，汽车噪音肯定是很大的。

华润长隆项目首期涵盖12栋住宅，30-47层。本次加推的楼栋，建面为123m²、142㎡四房，首次开盘时最小建面98㎡的上车户型这次没有了。

四房户型采光较好、LDKG一体化格局、约6.6-8.4米景观阳台，舒适性、空间感虽有所提升，但南面是汉溪大道，相应汽车噪音及粉尘应该会更大。

▲142㎡四房

番禺近两年来能晋级广州新“顶流”，全靠番禺北一些新项目。这个地方承接了许多天河海珠南下的购房客，板块内配套完善（除了教育），成为广州商品住宅成交最火热的区域之一。

汉溪长隆板块目前竞争较为激烈，长隆万博悦府同时要面对新世界耀胜尊府、越秀瑞麓府、龙湖御湖境的“围剿”。

▲长隆万博悦府

板块内依托豪宅盘汇聚，成交均价已经刺破6万/m²，是继天河、海珠之后，广州又一个千万级项目的板块。

从板块内的单价和总价看，这个价格其实是不适宜投资的，因为金融属性已经很低，现在天河、海珠部分项目都不敢拿一些高价项目进入市场。因为这个价格，平替的项目很多，在天河海珠一抓一大把，最重要的是番禺不限购，懂的都懂。

至于番禺本地改善购房者，多数不会在意天河、海珠、黄埔等区域的房价，也不关心它们有什么新项目，所以只要自己适合，下手就是了，毕竟是自己熟悉的地方。

▲长隆万博悦府

从地段、商业、配套、产品等方面，长隆万博悦府应该是番禺中最全能的配置，就如拍地都被多个房企拍至摇号一样。

项目的毛病当然有，不在意噪音这些的可以尽管上，最多就装个隔音玻璃、戴副耳塞。