2023年就要结束了，不知道年初买房的朋友们还好吗，三月的小阳春让不少人高潮了，但是高潮过后又剩下哭泣和难过了，现在是房企没有资金回流，个人不太敢消费，放水的话一直在保险柜空转，明年行情会如何，现在来看还是阴跌的新常态。而且明年上半年可能会有几个大的变化点，大家可以探讨一下。

首先是房企端，恒大目前还是负债2万多个亿，碧桂园在准备砸锅卖铁自救，万科被评级降低，闽系房企宝龙梅开二度的暴雷，大家都看到了，房企现在没看到太多自救成功的希望了，都在不断想发设法回流资金，但是实际情况却很不容易，收缩已经是个常态了。就拿碧桂园来说，之前在2020年楼市高峰期，碧桂园有100多个区域，因为覆盖了很多三四线城市，当时核心任务是扩张，而从2022年后开始收缩，对106个区域进行了合并到65个了，今年3月继续缩减到29个，然后到12月5号又将14个区域合并成7个区域了。

不仅是区域合并，碧桂园的将自己的三位执行董事都降薪了，另一位非执行董事自己主动提出降薪，然后月薪都变成了1万块，跟咱们打工人一样收入了，真的是有破釜沉舟的感觉了。不止是碧桂园，像行业内其他房企也都在进行区域收缩，因为在之前全国化布局管理半径太大，营销费的压力让很多房企喘不过气，所以纷纷调仓回撤到更加核心的城市了，而极致的区域深耕，多个项目甚至可以同时共用1个售楼处，同一个销售团队也可以卖多个楼盘，像华润去年在成都一口气拿了8个项目，同时拿地并且同时入市，不仅放大了中小体量项目的营销势能，也节省了大量营销费用。

这也说明在不久之后，很多房企将会放弃一些销量不好的区域了，甚至卖完存量土地后就不再开发新盘了，专注于更加核心的圈层和地块，并且打包营销也是为了降低自身的成本，在逆境中生存下去，所以，以后很多开发商的房子在某些地方也会成为绝版了，大家要注意，现在都是在很多房企在消化存量土地的过程，但是要卖的话，目前来看只剩下降价这条通道，现在苏州、南京已经逐步打开了限价的大门，后续相信更多城市在明年也会逐步跟进，以价换量成为房企现金流最后的救命稻草了。

而从业主端来看，今年卖房的业主十分憋屈，挂牌一直在卖，但是就是没啥人看房、也没啥人买入，而像上面说到的限价如果大面积展开，房企也持续降价出货的话，对二手房业主来说会是砸盘的操作，试想一下，新房如果打6折甚至5折去卖，那周边的个人二手房会不会直接懵逼了，相当于你现在工资1万，然后有个比你还厉害的人跟你公司说，我只要6000，雇佣我把，这就是赤裸裸的逼宫和打脸了，那购房者肯定会屁颠屁颠的去买新房了，二手房的降价将是被迫做到的事情，这也会让很多业主亏掉首付甚至更多的钱，当然现在还有国资手上的二手房在跟个人业主竞争，为什么说11月二手房反而有增长，其实就是这部分的房源在出货，咱们之前也分析过了，后面这种国资房源出货会越来越普遍，甚至会成为市场主流。

那摆在很多老业主面前只有三条路，一条是提前还贷减轻月供压力，一条就是跟国资一样降价卖房，甚至降的再多一点；最后一条就是选择断供躺平。这三条路大家看看，都是有节奏的进行的，能选择提前还贷说明自己手上的房子还没降的太多，自己持有也能接受，只是没法接受过去利率太高；

而第二条路就是已经亏了首付了，所以打6折还是7折已经麻木了，既然一直都是亏，那不如趁早大降价卖掉，一不做二不休；

第三条路的话就是大降价了也出不了手，还要收房地产税，每月除了养房贷，还得交持有税，这就会让很多人完全放弃供房了，直接把房子丢给银行了，明年应该多数人还是在第一条和第二条路上进行抉择，如果真的叠加失业的话可能会选择第三条路了。因为房企要生存的前提就是要牺牲掉很多二手房个人业主的利益，这是零和博弈，只有你死或者我活，如果房企不降价，死的就是他们，房企降价了，痛苦的就是个人业主。

所以我们一直也在说，如果你现在买新房，尽量不选择期房，这几年的情况大家都知道，底线变成了保交楼，能给你交楼的就算良心房企了，那里面的质量到底如何，也要打个大大的问号，而且现在买期房的理由完全没有了，利率还会下降，房源不怕人抢，价格不会大涨，没有啥动力买期房了，你看中的房子，就等它建好了，你满意了再下手完全不迟，而且现在还有很多国资二手房、个人二手房等着卖给你，购房者现在已经是上帝的状态了。

当然还有一些城市还在维持着摇号的操作，其实还是在营造稀缺的氛围，很多小白还是容易上套，但是明显现在是供大于求的状态，根据克而瑞研究中心的数据显示，1-11月，拿地百强房企的投资金额同比下降13%，截至11月末，仍有近五成销售百强房企未拿地，而且基本都是国央企在拿地，拿地金额超100亿的房企中，只剩下三家民企了，很多民企已经泥菩萨过河了。

最后说下购房者，经过今年小阳春后，大家的心态已经比较平和了，不会像以前一样出现抢房的冲动了，因为看着房企和业主着急，现在最不急的就是买房的人，这也是目前成交量少的重要原因，所以明年对购房者来说，等待利率的下调、等待房企的破价、等待业主的降价，三等操作会是明年很多人的选择，而百城房价走势来看，已经持续了一段时间很多城市下跌了，提高大家收入，才能从根本上提升大家一些信心，没有钱的话，拿什么去消费呢。