大家现在的收入很多都有所下降了，个人赚钱难，企业也不容易，地方上来说也是收入缩水了，但是卖地收入已经是板上钉钉了，地方只能为明年的卖地业绩想办法了。

我们昨天视频也说了，2021年房地产总销售额达到了18万亿元，而根据克尔瑞的数据显示，截止到12月20号，全国300城的土地成交建筑面积12.2亿平米，比2022年同期下降了21%，而今年前11个月，全国的土拍收入为4.2万亿，同比也是下降了17.9%，高峰期的2021年土拍收入为8.7万亿，现在来说差不多少了4万多亿了，很多人可能没啥概念，要知道很多地方一年土拍也才上百亿，有的不到几十个亿了，所以才会出现不少地方开始出现各种让大家大跌眼镜的事了。

像之前的乐山大佛30年经营权拍卖、路边划车位收停车费等，还有部分地区的公务员都发不起工资或者拖欠了一些工资，当然大家都知道有地方托底只是暂时性的，后面都会补回来，所以现在还是很少看到有非偏远地区的公务员主动离职，偏远地区或者乡镇的话大家都懂得。拿乐山来说，去年乐山的一般公共预算收入148亿元，但是支出却高达了315.12亿元，很明显的收支不平衡，再加上乐山原本的地方债务余额就有600多亿元，即使在不增加任何债务的情况下，乐山也需要4年多才可以还清债务，这不是个例，而是之前在楼市火爆的时候没有引起大家的关注，因为火红的时候掩盖了一切的问题，而在楼市增长的情况下慢慢开始暴露了各地的财政情况了。

当然现在大家也不用特别悲观，根据2022年底数据，咱们地方的债务余额在35.1万亿，一般债务14.4万亿，专项债务20.7万亿，比2021年多了4.57万亿，加上中央的25.6万亿，差不多是超过60万亿左右，所以显性的债务还是在可控制的范围内，毕竟咱们去年GDP就已经达到了120多万亿了，但是最让人担心的还是地方的隐性债务，即城投债。大家都知道，过去楼市不景气的几年，都是靠城投、国央企在做气氛组拿地，要知道城投去年拿地了2.24万亿，去年总的土地出让是4.17万亿，城投拿地占比达到了54%，而今年11月全国卖地4671亿元，城投拿地已经占比55%了，说明城投依然处于拿地的主力军。

但是很多人可能不知道，真正具备房地产开发能力的城投公司其实并不多，根据中指研究院数据显示，去年拿地TOP100的企业中，城投就占了71个，但是真正盖楼的却很少，城投拿地入市率在8%左右，而2021年也不足10%，而据估算，城投的有息债务规模已近60万亿，其中25%为债券形式，其余为非债券形式，而过去银行肯借钱给城投的原因就是因为有地方做信誉背书，相当于有人给城投兜底，而城投债的利息又比较高，相当于高收入、低风险，银行就肯定愿意源源不断的借钱给城投了，而近期高层也定调了，地方不能给城投做担保的，法律也规定地方政府不能给任何企业做担保的，所以现在才在积极的化解各地的城投债，这个是非常重要的，如果城投债出问题，那就不是恒大2万多亿那么简单了，这才是最大的隐性大雷。

除了中央发行国债给地方外，地方自己也在不断开源节流，包括不少公交车停运、地铁站员工裁员、编外人员的清退等，都是在不断的缓解财政压力，因为地方也需要收入，如果一直花钱而没有足够的财政收入，地方也是十分捉襟见肘的，因为地方没有印钞机，不能无限印钱，只能靠自己卖地和收税来钱，分税制后中央拿的是大头，地方留的小头，经济发达的地方问题还不是很大，经济落后的地方招商引资就比较困难了，很多企业都是为了薅这些落后地方的羊毛，然后薅完就留下一地鸡毛，拍拍屁股走了，这也是很多地方头疼的事情，所以还是卖地来的钱快，在土地财政的背景下，目前还没有看到更好的方式能够替代这块的收入，当然最近不怎么提的房地产税是未来的好方法，只是最近很多人有点遗忘了，但是大家要清楚，所有的政策都是为了最终能够实现房地产税的收取而已。

所以大家要清楚的是，随着楼市的调控深入，各地还会继续化解城投债，但是在根本收入来源没有调整之前，卖地还将是唯一的通道，因为地方很缺钱，但是咱们买房人其实更缺钱，就看钱流不流过去了。