经常买房的人都知道，在宏观大区域板块，和微观小区产品力之间，经常会产生冲突。

有的地处核心地段的小区，由于修建年代比较早，小区房龄较老，户型设计等产品力相对较弱，而另一些地处新区、边缘板块的小区，内部园林打造、绿化率、外立面等产品力，都优于前者。

这其实涉及到房产圈比较常见的两种观点：地段决定论 vs 产品中心论的差异。

地段决定论，认为房产的主要价值，在于其所处的板块和脚下的地段，以及周边所绑定的城市配套，而房子本身的钢筋混凝土不值钱，更看重的是房产的投资、升值逻辑。

产品中心论，则认为房产就是用于居住的空间，主要价值在于其建筑实体和小区环境，微观层面的产品力（如楼龄、户型、梯户比、绿化等）权重含金量，要大于地段含金量，侧重的是房产的居住价值。

虽然地段决定论，和产品中心论，都各有说辞，但是，对于绝大多数的二线城市而言，往往还是地段决定论，占据了市场的主流，原因有二：

二线城市不像一线城市那样均好性十足，多数二线城市，都有着核心区和非核心区的界别，有很多可开发的土地储备，一些开发程度尚未饱和的边缘板块，和主城核心区域的地段差异，是相当之大的。

无论是公共服务、市政设施，还是城市稀缺资源、生活配套等，核心区和非核心区都有着很大区别。

而且，当前不少二线城市的房价，都还在1万元上下，甚至有的平均房价还不足万元，就这么个价位，要说打造产品力，实际上是很困难的，没有太多卷产品力的空间。

它不像一线城市那样，房价动辄几万甚至十几万，能够有足够的利润冗余空间，拿来对产品力精雕细琢。

二线城市目前的发展程度，其实还在一线城市早期的城市经济和人口规模的扩张阶段，还到不了卷产品力这种精细化的层面。

二线城市未来的增值空间和上升潜力，是超过那些过度饱和的一线城市的，因此，城市能级扩张带来的资产增值效应，要远远大于个别小区微观产品力的悬殊。

当二线城市能级一旦开始扩张起来，板块升值带动起来的水涨船高，是足够烫平当前城市中的一切产品力差距的。

就好像，工业时代的蒸汽机，带来的技术进步和价值提升，是远远大于农耕时代的木质农具和铁器农具之间的细微差距的。

当你手中的房产，从50万升值到200万之后，手中握有200万的可变现预算，当年那些看上去比50万的小区高档的价值70万、80万的所谓“改善”房产，那还不是随便挑？

因此，既然着眼于还在为未来发展扩张蓄能的二线城市买房，那么地段决定论，一定是优先于产品中心论的。

产品中心论只在一种情况下适用，那就是当城市发展足够饱和、板块和地段的均好性都差不太多的时候，产品力是能够给小区分出个高低优劣的，在这之前，仍然都是地段的权重和含金量， 占据主导地位。