公摊面积，或将亡于2024

一、取消公摊面积的背景与公摊面积的不合理

1、衡阳市取消公摊

湖南省衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。这一政策的出台，旨在保护购房者的权益，提升房地产市场的透明度。衡阳市的这一举措，不仅是对长期以来公摊面积问题的一种回应，也是对房地产市场规范化的积极探索。

衡阳市最近出台了一项重要政策：从2025年1月1日起，全市的商品房销售将按套内建筑面积计价。这意味着购房时不再计算公摊面积，购房者支付的房款将直接与实际得到的使用空间挂钩。套内建筑面积包括套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分。这一政策出台之际，衡阳楼市在多重利好政策的推动下，销售数据表现亮眼。2024年11月，衡阳市商品住宅成交量达到1068套，成交金额达7.79亿元。这一政策预计进一步提升市场的透明度，也将帮助购房者更好地理解购房成本。

2、公摊面积弊端

公摊面积的概念起源于香港，并在内地房地产市场中得到广泛应用。然而，公摊面积的计算缺乏统一标准，其不透明性常常引发开发商与购房者之间的纠纷。公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。这些公共区域的面积由所有业主共同分摊，但具体分摊比例和计算方法往往不公开，导致购房者在购买过程中处于信息劣势。

公摊面积的问题不仅仅在于其计算的不透明性，更在于它对购房者权益的实际损害。例如，购房者常常发现，实际得到的可使用面积远小于合同约定的建筑面积，这不仅影响了居住体验，也使得购房成本显得不透明。此外，公摊面积的大小直接影响到物业费、取暖费等日常居住成本，因为这些费用通常是根据建筑面积来计算的。购房者不仅要为实际居住面积支付费用，还要为公共区域支付额外的费用，这无疑增加了他们的经济负担。

二、公摊面积的历史沿革

1、公摊面积起源

公摊面积的概念最初由香港引入内地，其目的是为了更公平地分摊建筑物中的公共设施和共用部分的成本。在香港，房地产市场中公摊面积的计算和使用已经有了一定的历史和规则。然而，这一概念进入内地后，由于缺乏详细的规定和标准，逐渐演变成开发商增加利润的一种手段，导致了诸多争议和问题。

公摊面积的设计初衷是合理的，但在实际操作中却出现了许多问题。例如，开发商在销售过程中往往不会详细说明公摊面积的具体构成和计算方法，导致购房者在签约时无法准确了解自己实际购买的使用面积。此外，开发商还可以通过虚增公摊面积来提高房价，从而增加利润。这种信息不对称和不透明的做法，不仅损害了购房者的权益，也破坏了市场的公平性和透明度。

2、内地采纳情况

自引入公摊面积的概念后，内地的房地产开发商纷纷采纳这一销售策略，以公摊面积作为调整房价和增加利润的一种方式。由于公摊面积的计算方法和分摊标准不一，购房者常常对所购房屋的实得面积感到困惑和不满，从而引发了众多关于公摊面积的争议和投诉。开发商在销售过程中，往往会以较低的单位价格吸引购房者，但实际上购房者的总购房成本并未降低，因为公摊面积被计入总价。

这种不透明的计价方式，不仅损害了购房者的知情权和选择权，也对整个房地产市场的健康发展造成了不利影响。例如，一些开发商为了追求更高的利润，会故意提高公摊面积的比例，从而减少购房者实际得到的可使用面积。这种做法，不仅影响了购房者的居住体验，也使得房地产市场的价格体系变得混乱和不透明。

三、取消公摊面积的影响分析

1、对房价的影响

取消公摊面积后，房价的显示方式将更加透明，但并不意味着房价会因此下降。实际上，取消公摊面积更多的是一种计价方式的改变，将使得购房者在购买房产时能够更加清晰地了解自己所购买的实际使用空间。虽然短期内可能会引起市场的一些波动，但从长远来看，这有助于建立一个更加健康和稳定的房地产市场环境。

取消公摊面积后，开发商可能会调整销售策略，将原本计入公摊面积的成本分摊到套内面积中，从而使得房屋的单位价格上升。但从总体来看，购房者的总购房成本并不会发生显著变化。例如，一套100平方米的房子，如果公摊面积为20平方米，那么取消公摊面积后，开发商可能会将房价调整为按80平方米计算，但单位价格会相应提高，最终的总价保持不变。

2、对购房者的影响

对于购房者而言，取消公摊面积将使他们能够更加直观地了解自己购买的房屋实际大小，增强了购房决策的透明度和公正性。这一改变有助于减少因公摊面积不透明而引发的纠纷，提升购房者的满意度和信任感。购房者可以根据实际使用面积来评估房屋的价值，从而做出更加理性的购房决策。

此外，取消公摊面积还将影响到购房者的其他成本。例如，物业费、取暖费等通常是根据建筑面积来计算的，如果取消公摊面积，这些费用也将根据实际使用面积来计算，从而降低购房者的日常居住成本。这不仅能够减轻购房者的经济负担，也能够提高他们的居住满意度。

3、对开发商的影响

开发商可能需要调整销售策略和定价模式，以适应新的计价方式。这可能会短期内增加开发商的运营成本，但从长远来看，有助于推动房地产行业向更加公平和透明的方向发展。开发商需要更加注重提高房屋的实际使用价值和居住质量，以吸引购房者。

此外，开发商还需要在设计和建设过程中，更加注重公共区域的合理规划和建设。虽然公摊面积不再计入房价，但公共区域的质量和舒适度，仍然是影响购房者决策的重要因素。因此，开发商需要在保证公共区域功能的前提下，合理控制公摊面积的比例，提高房屋的得房率。

4、对物业和取暖费的影响

取消公摊面积后，物业费、取暖费等将以套内面积计算，这将使这些费用的收取更加合理，减少业主的不必要开支。物业费和取暖费是根据房屋面积来计算的，如果按照套内面积来计算，那么业主只需要为实际使用的面积支付费用，从而避免为公共区域支付额外的费用。

例如，一套100平方米的房子，如果公摊面积为20平方米，那么取消公摊面积后，业主只需要为80平方米的套内面积支付物业费和取暖费。这将显著降低业主的日常居住成本，提高他们的居住满意度。此外，物业公司和供暖公司也需要调整收费标准和方式，确保费用计算的公平性和透明度。

5、对房产税的影响

取消公摊面积可能会对房产税的免征面积产生影响。如果房产税按照套内面积来计算，可能会增加免税面积，有利于减轻居民的税收负担。这也将促使税收体系的优化，使之更加公平合理。房产税的征收通常是根据房屋的总价值来计算的，如果取消公摊面积，那么房产税的计税依据也将发生变化。

例如，一套100平方米的房子，如果公摊面积为20平方米，那么取消公摊面积后，房产税的计税依据将变为80平方米。这将显著降低房产税的应纳税额，减轻购房者的税收负担。此外，政府还需要制定相应的政策，确保房产税的征收更加公平和合理。例如，可以调整房产税的免征面积和标准，确保居民的基本居住需求得到保障。

四、取消公摊面积的挑战与实施

1、实施难点

实施取消公摊面积政策可能面临一些挑战，特别是对于已经购买了房屋的业主来说，他们可能会对新规感到不满，因为它可能会影响他们房产的市值和再销售的价值。此外，开发商也可能因为需要调整现有的销售模式和定价策略而感到阻力。已购房者和开发商可能对新规存在抵触情绪，因为他们已经习惯了原有的计价方式。

已购房者可能会担心，取消公摊面积后，他们的房产价值会下降，从而影响房产的再销售价格。此外，开发商可能需要重新设计产品和调整销售策略，以适应新的计价方式。这可能会增加开发商的运营成本和市场风险，从而影响他们的积极性。

2、政策建议

为了确保政策的顺利实施，政府需要制定详细的过渡期措施和明确的政策指导。这包括对已购房者的补偿机制和对开发商的激励政策。同时，加强市场监管，确保新政策得到有效执行，防止出现新的不公。政府还需要进行广泛的公众教育和宣传，帮助消费者和业界理解新政策的目的和好处。

例如，政府可以为已购房者提供一定的税收减免或财政补贴，以弥补他们因政策变化而遭受的损失。此外，政府还可以为开发商提供一定的政策支持和激励措施，例如税收优惠、财政补贴等，以鼓励他们积极适应新的计价方式。同时，政府需要加强对房地产市场的监管，确保新政策得到有效执行，防止出现新的不公和纠纷。

五、未来趋势预测

1、趋势分析

取消公摊面积的做法符合国际趋势，预计未来会有更多城市跟随衡阳的步伐，实施类似的政策。这一变革不仅能够提升房地产市场的透明度，还能够增强消费者对房地产市场的信任。从长远来看，这将有助于构建一个更加健康和可持续的房地产市场环境。

随着消费者对居住品质要求的不断提高以及市场环境的持续变化，公摊面积的存在基础正在逐步削弱。一方面，随着建筑技术的进步和设计理念的更新，越来越多的开发商开始注重提高房屋的实用率和居住舒适度，通过优化空间布局、减少不必要的公共区域等方式来降低公摊比例；另一方面，随着市场竞争的加剧和消费者维权意识的增强，开发商在公摊面积上的操作空间也将越来越有限。

2、对房地产市场的影响

取消公摊面积的政策预计将使房地产市场更加公平和透明。这将有助于吸引更多的投资者和购房者进入市场，从而促进房地产市场的健康发展。同时，这也可能促使开发商更加注重产品质量和客户服务，以在激烈的市场竞争中脱颖而出。

取消公摊面积后，购房者可以根据实际使用面积来评估房屋的价值，从而做出更加理性的购房决策。这将提高市场的透明度和公平性，减少纠纷和投诉。同时，开发商需要更加注重提高房屋的实际使用价值和居住质量，以吸引购房者。例如，开发商可以通过优化建筑设计、提高建筑质量等方式，提升房屋的得房率和居住舒适度，从而在市场竞争中占据优势。

公摊面积的取消，不仅仅是一个计价方式的改变，更是房地产市场规范化、透明化的重要一步。通过取消公摊面积，可以有效减少开发商与购房者之间的纠纷，提升购房者的满意度和信任感。同时，政府需要加强对房地产市场的监管，确保新政策得到有效执行，防止出现新的不公和纠纷。