作为一个共识，二手成交价才是一个楼盘的真实底色。

5.28新政取消限售，近三年入市的一批次新盘：城市之光、大壮名城、富颐华庭、品秀星樾、合生中央城等等，陆续有业主割肉抢跑。

各盘成交价到底如何，决定各盘的短期价值成色，决定其后市走向，也成为吃瓜群众围观的焦点。

6月17日，富颐华庭迎来首例成交：

106.17平三房两厅两卫户型，报价490万，成交价441万，折合单价4.1万/平。

富姨首开是T6-T7-T8栋，成交的这套，据说是T7栋2楼或3楼，也就是不算架空层，实际1-2楼。

106平这个户型，在T6-T7栋连体楼的中间凹位，采光一般。

这套低楼层买入发票总价450万，折后单价约4.24万/平。

据说，这套未满二增值税5.3%+个税1%，均由买家承担。看来真是遇到有缘人，买家属实真爱了。

实际成交总价468.78万，折合成交单价4.41万元，比买入价“涨了”1700元/平。

这么看，这套低楼层算是比较“坚挺”的了。

尽管如此，业主实际还是有小小亏损的。

据称，这套业主全款买入，实际亏损为：

二套契税3%+中介费1%=13.5万+4.41万=17.91万

如果算上增值税23.37万+个税4.41万，则账面亏损45.69万元。

全款持有低楼层将近四年仅亏损18万，现在提前抢跑，算是非常明智的了。

如果是按揭业主，可就没那么好运了，亏损面成倍数增加——

首付三成：有的置换业主可能还要两年租房成本，若按利率5%、等额本息、按揭30年计算，近4年的利息成本粗略估算高达60万。

利息5.0%+增值税5.3%+个税1%+首套契税1.5%+中介费1%

则首付三成的业主，亏损大约98.8万。

如果再算上两年租房成本，以及提还过桥手续费，总亏损约105万。

二套首付五成：4年利息成本约42万，合计亏损约88万。如有租房、垫资提还，总亏损约95万。

当然，从投资角度，首付资金也是有机会成本的。比如按最保守的存银行吃利息，也有大几十万。有的业主如果还额外装修，又多一项成本。

可见，买房，不涨就是亏。总价越高，杠杆越大，亏得更多。

富颐这套低楼层还只是微跌，便已动辄亏损上百万。

其他楼层或户型，买入价高，又是正常按揭的业主，亏损面会更大。

比如，T6栋最前面两个100平三房户型，以及单边位120平四房户型，价格最贵，4.8万-5.1万/平，最高总价610万，利息成本更为庞大。

由于目前其他户型，以及106平正常楼层，尚未有成交案例，迎接它们的是怎样的命运，难以预料。

跌幅多少，税费还会由买家照单全收吗？都是未知数。

不过，这套低楼层成交价，在楼市下行期，必然会成为后面交易的参考对象。

这里面，又涉及不同楼层、不同户型、不同朝向的价差，以及市场接受度的问题。

从富姨首开T6栋价格表来看，相同户型不同楼层整体价差较小，大概折后价差两三千一平。北向二至三房户型最低，4.1万-4.4万/平；106平户型正常楼层，4.3万-4.5万/平区间。

但不同户型之间的价差较大，高达近1万元/平。

以这套低楼层成交价作为基数，按开盘时的价差，则T6栋四个户型目前正常楼层的价格为：

106平，价差2000元/平，单价4.3万/平左右。

100平、120平，价差8000元/平，单价4.9万/平左右。

北向91平，价差2000元/平，单价4.3万/平左右。

北向76平，价差1500元/平，单价4.35万/平左右。

这个价格性价比如何？

对比富姨在售R13栋112平折后价4.3万-4.5万/平、139平5.3万/平。

T区的106平、120平两个南北对流户型，单价便宜两千左右，叠加现房优势，性价比还行。

特别是现房优势，也可以理解首套成交的买家，宁愿包税也愿接盘。

但T区南向100平户型，以及两个北向户型，如要维持入手时的价格，跟富姨R13栋降价后的112平比起来，就毫无价格优势了。

即便读书的问题，目前买期房，凭网签合同也能入读。

有人会说，现房直接入住可节省一笔租金啊。但如果现房比期房价格贵太多，远超租金成本，性价比就低了。

显而易见，富姨二手次新与在售一手的较量，一切取决于谁的价格更低。

毕竟，目前在售的R13-R14，都属旧规户型，且都靠近主干道，产品和区位并不占优。何况二手还有现房优势。

因此，富姨一手价格拉太大也难卖，反而成全二手出货。

需要注意，以上价差对比，仅是小区内部不同产品的竞争，更大的压力来自周边其他一二手盘的挤压。

富姨跟外部竞品的角逐，上一期我们做了深度分析：

学位盘价格，终于被保利打下来了

所以，T区部分户型即便按入手价卖，也是比较难的。

能否等来有缘人，只能靠运气了。

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