中国人民的老朋友高盛最近又跳出来发声了。

高盛经常打一棒子给一个甜枣，一会儿说房价要跌到2027年，一会儿又说2025年下半年可能止跌，跟天气预报差不多，隔一会儿就要刷新一次。

11月20日，高盛首席中国经济学家公开预测，2025年中国财政赤字率预计达到3.6%，GDP增速的预期是4.5%，假设是明年美国对中国商品的关税增加幅度为20%。这是棒子还是甜枣呢？我认为是甜枣。别的不说，单说关税，川普本人说的可是要加征60%，现在一下子变成20%了，这还不算利好吗？

这就有点像管理咨询的一个故事。公司没钱发年终奖了，又怕挫伤士气，怎么办呢？先放风说经济不好公司要裁员，把大家吓得够呛；然后说不裁员改降薪了，大家稍微安心一些；接着说不降薪了，但年终奖就别惦记了，大家也就能平静接受；最后到年底时每人突然发一点钱，大家反而会感到惊喜、士气高涨。这就是管理的艺术，必须先把预期砸低才有可能。

毕竟川普还没上台，到底加多少谁也不知道。按高盛的解释，明年美国对中国有些商品可能有60%的增加，有些只有5%的增加，平均下来关税增加幅度为20%。而且中国短期内可通过人民币贬值来应对。跟关税相比，房地产才是拖累经济增速的大头。

说到房地产，著名经济学家马光远老师最近很活跃，他在视频中说房地产已经回暖了，而且有两个明显的信号：

第一个是按照国家统计局发布的10月份大中城市房价的统计数据。10月份新房环比上涨的城市数增加了7个，二手房比上涨的成次数增加到8个，而且这个特别重要的是，二手房环比13个月以来首次由跌转为上涨。大家知道二手房其实在整个房地产市场上它是最重要的一个指标，这是一个比较明显的一个信号。我们看这个在70个大中城市里边环比上涨的城市，比如说现在10月份总共有8个城市二手房价格环比上涨，这8个城市本身都是热点城市，你比如说北京环比上涨，10月份环比上涨了一个百分点，这一个百分点其实很高的。北京还有杭州，还有这个重庆，还有成都，还有上海、武汉这8个城市二手房价格环比上涨，我觉得这个信号非常明确。

第二个信号是随着房地产税收政策的到位，这一轮房地产一揽子政策基本出台了，基本出台以后我们看到整个效果不错。过去我们的政策虽然不断的在出政策，但是这些政策要么力度不够，要么是拖的时间太长。这次我们看到从9月底到房地产税收政策出台，一揽子的政策不断的在出。我们看到随着这个税收政策的落地，整个市场的活跃度也在上升，有很多人现在去买房，而且砍价不容易，发现这个银行在利率层面慢慢的在往上调，我觉得这是市场回暖的比较重要的信号。

这两个所谓的信号，我在之前的文章里也都提过了，目前大家基本也承认这一轮救市政策起到了作用，楼市的热度是有所回升的。但争论的焦点，在于到底是回弹还是回升。

首先我们假设统计局公布的数字都是可靠的、可信的，但环比上升还有一个原因，就是 9 月份下跌过快。大家可以反过来想，为什么9月底救市画风突转，出来那么多重拳，可能就是因为 9 月份的数字太难看了，我们看不到，但上层是能看到的，可能会影响今年保五的目标，所以才要做这么多事。

在这种情况下，10月份有那么几个城市二手房反弹了一点，这个有什么奇怪呢？70 个城市里面只有 8 个城市反弹，能说房地产回暖了吗？这种反弹类似于炒股，前面如果跌得太快，后面一般都会出现小幅反弹。是回弹还是回升，我想以短短一个月的数字就作出判断，至少有点草率。

第二个信号也有点牵强附会，政策有效果，市场有回应，难道不是应该的吗？我看是之前的政策效果太差，导致现在把正常情况都算作楼市回暖了。话分正反，你可以说一系列政策让市场信心增加了，也可以说政策应出尽出后续没牌打了，正所谓利好出尽是利空。

实际上，房地产是不是止跌回稳了，看数据只是一个方面，尤其是看被有意宣传的数据。举个例子来说，大家都说深圳新房卖得好，按宣传的数据，10月全市一手住宅认购量达13366套，但实际网签数据只有4153套。

当然4000多套也不少了，而且网签数据是有滞后的。不过这也反映了所谓的认购数据可能跟真实成交数据还是有一定差别。如果11月的数据出来，深圳网签又是几千套，那可能大家就要质疑10月的认购数了。当然这样的不利数据多半也就要控制一下宣传力度，不能让太多人看见。

而且这一轮楼市分化也很明显。按中指研究院的数据，2024 年10月，100个城市二手住宅平均价格14360 元/平米，环比下跌0.6%。大家可以想想，这里边北京上海可都是正的，而且权重很高，这样也拉不动平均房价，说明其他大部分城市跌得还是挺多。

所以我们更多的还是看驱动房地产的基础数据，比如看供求、人口、看金融、看经济增速。按照瑞银之前的报告，截止到2024年7月底，我国房地产住宅库存规模约为1900万套。其中“已竣工但未售出”项目为380万套，“可供预售但未竣工未售出”项目为1510万套，库销比高达29到30个月。这个数字还是有点触目惊心，压力巨大。人口我就不说了，大家都懂。就业、收入、资产收益，这几方面目前还看不到明显的改善迹象。

这也是为什么上层只提回稳，不提回涨的原因。能达到回稳的目标就很好了，毕竟除了自家的麻烦事，外面还有川普虎视眈眈，等着给我们扎针。

既然最好的结果就是房价回稳，那急着买房是不是就完全没有必要了？大家如果急用就买，不急用就不买；对未来经济预期好就买，经济预期差就不买。不是看人家买了你就要买，更不要听说人家买了你就要买。买一线城市也就算了，很多二三线城市的楼市跟回暖根本搭不上边，很多人也开始焦虑不安，完全属于自寻烦恼。