最近民政部官网公布了《2024年三季度民政统计数据》。统计数据显示，今年前三季度，全国结婚登记474.7万对，同比减少94.3万对。

这是什么概念呢？这么说吧，。

按前三季度数据估算，今年的结婚登记数顶多也就是600万出头了。这个数字大概只有十年前的一半。不出意外的话，今年的结婚登记人数和结婚率都要创下历史新低了。

有人说结婚少是因为房价太高结不起。可房价已经跌回2016年前，为什么结婚登记人数却反而腰斩了呢？也有人说是婚姻观念发生了变化，很多年轻人不愿意被婚姻束缚了。可离婚登记人数又基本没什么变化，证明婚姻并没有更加让人不幸。

导致结婚率下滑的因素可能很多，今天不聊具体原因，我们聊聊结婚率下降的这个既成事实，对未来房地产到底会有哪些影响。

大家第一时间可能想到的，是购房刚需会减少。的确，结婚买房是中国房地产第一大刚需，孩子上学是第二大刚需，二胎置换可能就是第三大刚需。这三大刚需互相是有关联的。结婚的人少了，孩子自然也就少了，二胎就更无从谈起。所以结婚人数下降一下子就打击了三大购房刚需。

现在越来越多的人看明白了，房地产的居住属性正在慢慢超过投资属性，成为主要价值。以前靠投资房产跨越财富阶层的历史一去不复返了。没有投资加持，房地产最终还是要价值回归，符合供需关系。

投资的人本就已经变少了，现在刚需人数又不断下降，等于是给房地产来了个釜底抽薪，因为买一套房首先需要有一位房主。首付再少、利率再低，那也得按月还钱；不买不就立省100%？既然不结婚了，买那么大房子又有什么用？购房需求的萎缩可想而知。

这还是短期影响，长期来看，婚都不结了，生育就更指望不上，人口出生率就更没戏了。上头催生政策还没想好，这下直接改成催婚得了。不结婚能生孩子吗？可以是可以，但又面临户籍制度和文化问题，问题越解决越复杂。

有人说，出生率低并不影响房价，并举出日韩为例。的确，这两个国家一个出生率奇低，一个老龄化严重，但房价似乎该涨照样在涨。但仔细分析之后，就会发现根本不是那么回事。首先从人口总量上日韩跟我们就不是一个量级，其次从人口分布上，日韩比我们集中得多。东京都市圈集中了全日本三成的人口，首尔都市圈更离谱，集中了韩国一半的人口。我们呢？光一线城市就有四个，中心城市有十个，千万人口以上的城市足有十七座之多。一旦人口衰落，人家全国人口养一个城市的房价，我们能养多少个？

韩国很多小城或郊区的房价，仅有首尔房价的十分之一，这就是现状。随着人口不足，最先衰落的永远是农村和小城镇。这也是我们为什么不呼吁大家到二线以下城市去投资买房的原因。

还有人说房子虽然比人多，但好的房子少。这个逻辑跟上边的差不多，甚至更差。因为房子是人盖出来的。房价如果上涨，好房子根本不会缺，有钱赚谁会不干？缺少好房子本身就证明房地产市场在缩小。房地产不是先盖房子，后找客户，如果这么想等于你把开发商的拿地投资策划部门当成摆设了。房地产永远是跟着需求走，就像麦当劳一样，开店选址都要经过计算，有钱赚的地方才会开店，而不是先开店再研究能不能赚到钱。

其实说一千道一万，根本没必要想那么复杂。房子是人买的，也是人住的，人少了，房子的需求肯定就会下降，这连小学生都能想明白。现在给十四亿人盖房子还产能过剩，天天努力去库存，以后给十亿人、八亿人盖房，房价能上去，那才叫有鬼。

国家在结婚这事上也不是没有努力。先是设置离婚冷静期，控制离婚人数；然后是降低结婚难度，提高结婚人数。今年民政部起草的《婚姻登记条例（修订草案征求意见稿）》中明确指出，取消当事人在办理婚姻登记时需要出具户口薄的规定。这等于是取消了家长对孩子结婚的监管，以前年轻人还要背着家长偷户口本去登记，现在好了，直接拿身份证就可以。家长们对此表示了强烈反对，批评如潮。

这也真是无奈。家长对孩子的结婚，属于既怕早婚又怕晚婚，既不能不结，又不能乱结。年轻人结婚这点事，国家着急，父母着急，就是个人不着急。

房地产这艘大船，越往后开越吃力。今天的困难说不准只是个开始。在很多高估的资产没有出清、多余的产能没有清除之前，谈全国楼市的触底还为时过早。

依我看，能保住一线城市的楼市平稳着陆，就算是取得胜利了。