现在的楼市行情一般，各地和房企也都在积极自救，但是救归救，成绩和总结还是要讲一下的，而明年也快来了，一些新的展望也要提一下，让大家对市场有足够的信心，当然，说归说，大家怎么选择，手上的钱还是会做出判断的。

就在12月13号，在经济年会上，住建部副部长董建国说到，今年1到11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的37.1%，创造了历史新高，甚至有7个省和直辖市二手交易量已经超过了新房交易量，并且，他还说到，前11个月的一二手房合起来实现了同比正增长，说明咱们的住房需求保持了稳定，没有明显的收缩，而是交易结构发生了变化，二手房替代了部分新房交易。

这段话可以看出董部长是非常善于分析数据的，整体的说法也给市场的行情注入了信心，当然这个说法是没啥毛病的。首先咱们的购房需求一直在，只是迫于收入、烂尾等情况压抑了很多人的购房需求，咱们之前的视频也说过了，11月的情况也可以看出来，克而瑞的数据显示，11月17个重点城市二手房成交面积环比增长4%，同比增长了22%，二手房的增长明显，而重点30个城市的新房成交环比下跌了12%，因为现在很多房企都是在高峰期拿的地，新房质量、烂尾概率等都让很多人望而却步，而且对二手房而言，不存在明面上的限跌令，加上还有国资在不断出手上的存量房，也让整体性价比和安全性高于了很多新房。

而根据中指研究院的数据显示，全国百城二手住宅平均价格为1.54万一平，11月环比下跌0.56%，已经连续19个月出现了环比下跌的走势了，而且全国50城住宅平均租金为36.8元一平一个月，环比跌的为0.5%，也是出现了下行趋势。所以，这才是大家用脚投票去买二手房的本质原因了，而且新房的销量也是在持续下滑的，1~11月份，全国300城住宅成交面积同比下降了28%，此消彼长，成就了二手的回升。而且我们都知道，二手房里面是有国资二手和个人二手房的，现在能出货掉的一定是价格降的比较到位的二手房，但是个人业主目前来看还很难下狠心去大幅度降价，所以当降不过国资的时候，国资才能先人一步的卖掉手上的存量房落袋为安。

为什么这么说呢，以往来说，大家卖二手房多数还是为了买新房的，而现在来说，新房的销量没有得到提升，很明显，一个原因是这些二手房持有者根本就不是个人业主，卖完房之后直接就不再入市继续买新房了；另一个原因是个人业主卖完房也是割肉离场套现，把钱放在银行或者寻找其他投资标的了，不再继续入手持有新房产。

而从总的市场蛋糕上来看，去年咱们全国商品房销售额在13万亿左右，销售面积13亿平方米，而根据统计局数据来看，今年前10个月，咱们的销量降低至9.26亿平方米，销售额降低到9.72万亿元，市场预测了今年整体销售额会跌至12万亿左右，而高峰期的2021年这个数值是在18万亿，这个落差比土拍的落差还要大一些，因为2021年全国土拍8.7万亿，今年预计也就在4万亿到4.5万亿之间，毕竟土拍是面粉，房子是面包了，也可以看出来，如果按这个趋势下去，明年的市场还会往下萎缩一些的。

那接下来面临的就是房企的选择了，如果房企限价这个通道不全部打开或者存量大的区域依然限制降价的话，房企将可能会出现极限操作，比如直接躺平申请破产等待收购，另一个就是把自己手上的房子变成二手房拿到市场去卖了，因为新房短期地方不让降，那就逼着开发商另辟蹊径了，因为现在只有降价才能解决销量和资金回流的点。当然现在已经有像南京、苏州这种级别的城市放开限价了，但是还是远远不够的，很多房企新房难卖的堰塞湖主要是在三四五线城市和一二线的郊区板块，这些地方即使放开也不容易解放出购房力，这才是房企最头疼的事情。

当然，现在还是在看一线城市的松绑政策的解除，我们之前也说过了北上深没有放开近郊限购之前，整体大基盘一定会继续保持阴跌状态，而最近上海和北京开始有新动作了，我们后续也帮大家解读一下。楼市现在处于便秘的状态，还是需要降价这只开塞露了，但是传统的松限购吃香蕉的食疗操作已经不行了，购房者真金白银还是投入在二手中性价比高的房子了，很多房企在明年上半年也要做出自己最后的选择了，不然的话，债务违约还将成为一种新常态了。