没有什么会永垂不朽。这一点，万达板块的运气似乎很好——站在两轮牛市的巅峰，睥睨众生。
万达板块隶属于原新海新区，2012年原新海新区指挥部正式成立。诞生至今的十年里，原新海新区从当年的“不毛之地”，演变成了“改善之地”，房价也从2012年的五六千，成功实现了三级跳——2017年，二手房破万；2021年，二手房破两万。
不论是新区发展，还是楼市运作，万达板块堪称全连云港最成功的案例。
作为主城区衍生出来的新兴板块，万达板块早先匍匐在主城区的光芒之下，“荒寂、偏僻”是它的代名词。彼时，连云港人投资意识还未觉醒，尚不知房产套利为何物。直到遇到了百年一遇的全国楼市去库存，连云港房地产市场才正式启航。
2016年底，连云港诞生了首个破万的楼盘，同科汇丰国际。到了2017年4月，地王财信以楼面价9038元/㎡押注后，万达板块“翻身把歌唱”，顶替主城核心区成为楼市主角。随之而来的，便是板块房价翻番至一万二三，这让不少人品尝到“买房致富”的甜头，更让诸多人留下了错过“房产黄金年代”的遗憾。
2018年下半年-2020年上半年，是楼市缓慢徘徊，小幅震荡的三年。这三年内，万达板块共出让了四宗土地，分别是四季金辉观岚、康颐华府、高新云璟和学院府，最高计容楼面价仅有5176元/㎡。最早入市的是四季金辉观岚，由于整个市场热度不高，加之价格与周边二手房没有明显优势，销售平平。包括高新云璟，2020年11月之前，去化速度也是乏善可陈。
2020年初，恰逢“黑天鹅”新冠病毒在全球肆虐。中国由于控制得当，率先恢复到正常生活。虽然疫情让经济几乎停摆，楼市却上演了“报复性反弹”——全国各地，优质资产纷纷表现出超乎寻常的暖意。一边是开发商们，豪掷千金上演面粉之争；另一边是“学区房”为代表的房子受到有钱人的抢夺。
当潘多拉的魔盒被打开，产生的一连串焦虑和恐慌几乎是致命的。
在大放水的年代，这场对优质资产的争夺战，于2020年下半年正式轮动到连云港。在上一轮楼市，连云港共发生了三件意义深远的现象。首先，全民学区意识的觉醒，进而导致学区房的暴涨。苍梧双学区房价率先上涨，板块次新二手房均价，短时间内从一万四五上升至两万二三。
眼睁睁的看着苍梧学区房暴力拉升，很多人开始相信，虽然学校不能改变命运，但是买学区房是可以实现财富自由的。嗅觉灵敏的投资客转身杀到有“学区预期”的万达板块。2020年11月这短短一个月时间，万达板块在售的新房被一扫而空。
就在市场成交繁荣、生机盎然时，土地市场紧跟着出货。2020年12月底，万达板块连续成交了2宗地，分别是观岚铭著、明悦天骄，成交楼面价近9千元/㎡。这两宗地虽未打破连云港最高楼面价，但给本就热得发烫的楼市，浇了一壶热油。
高学区预期+高楼面价，给万达板块业主打下了强信心剂。彼时，第二个影响楼市的现象便粉墨登场——业主抱团。面对新房枯竭和市场的强需求，万达板块的业主纷纷上调自己的价格，于是便有了近2万的二手房均价。
经过两次房价暴涨，购房者间逐渐凝聚新共识——万达板块才是连云港楼市的“茅台”。甚至，曾经对万达板块抱有质疑和观望态度的购房者也开始相信，万达板块早已今非昔比，它已经变成一个可以让财富弯道超车的“聚宝盆”。
紧接着，第三个现象轰轰烈烈上演了——一二手房价倒挂。二手房价随行就市，但新房还是多年前的土地成交价。这就导致新房核定销售价，远远低于同期二手房市场的成交价，生产出了一批批超级红盘。这一巨大的房价差，也在万达板块内同步上演——4千-7千的倒挂空间，最终触发了全民抢房的“战争”。2021年上半年，学院府和金鹰秋风苑，一度呈现了“百万验资、千人抢房”的奇景。
世间万物，皆有规律。正所谓盛极而衰，涨太多自然就会跌。万达板块也不免俗，2021年第三季度二手房开始回调，到了2022年初降幅接近三四千元/㎡。
回顾了万达板块的楼市成长史，我们可以思考一个问题——是什么造就了它的房价神话？
有人说是城市东进，公共配套和学校。我个人觉得，最直接的原因是地价。持续的土地供应，不仅增加板块热度，还拉高了土地价值，进而达成强大的板块预期，实现了“赚钱效应”。而更深层次的原因，是过去房地产行业的高景气度。一定意义上讲，万达板块是过去6年整个房地产扩张和繁荣的缩影，是新城区建设和地王效应的产物。板块房价，更多的是建立在外部刺激的因素，并非本身的内在力驱动。
什么是“内在力”呢？
就是土地上面附加的价值，即配套、学校等城市资源、生活氛围等眼见为实的因素。比如，苍梧双学区板块，是建立在举足轻重的学区基础上；主城核心区，是凭借着浓厚的居住氛围、生活便利度以及较好的学校。反观万达板块，更多的是叠加大家的预期，包括学校、规划等不确定的价值。
所以，一旦“地王效应”这个转轮失速了或者说不能迎来下一轮的暴涨，万达板块还能重现过去的“赚钱效应”吗？
有些人会说，花果山路东地价都八千多了，万达板块地价只能更高。这个逻辑，有点类似于某些倒挂盘，拿着现在的倒挂空间去推算两年后的成交价。八千多的地价，显而易见是拿高了；当下的二手房价，并不意味着两年后也是这个成交价格。不论是地价还是倒挂，都是动态的过程，切勿落入“刻舟求剑”的圈套。
过去，我们一直推崇买新城区房子，主要归咎于大片的空地有“造地王”的可能。但，现在面临的事实是：经过去年的“教训”，房企拿不动也不敢拿了。政府-房企-购房者这个闭环，没有房企的助推，只依靠购房者加杠杆，这个市场的上限空间是非常有限。再加上购房者对未来经济和收入预期降低，在没有持续的新增资金进入的背景下，房地产市场被迫转入存量竞争。
这时候，万达板块的另外一个中长期的“不利”就显现出来了——供应多。近6年时间里，万达板块新增土地，是除猴嘴以外供应量最多的板块。2017年至今，已开发了财信铂悦府、四季金辉观岚、苍梧家苑、美麟常青藤、平高书香府邸、高新云璟、学院府等近十个小区合计约1.2万套房子。 如此大的新房供应几乎是任何一个板块二手不可承受之重，也是被市场所严重忽视的底层核心原因之一。
万达板块供应多，在过去“地价模式”带动下，一二手换手率高，问题不是很大。但万一没有迎来新一波暴力拉升，或将形成掣肘。而且，不要低估万达板块的投资比例。坊间有句对于投资客的描述：低阶炒猴嘴，高阶买万达。过去，很多人认为万达板块买到即赚到，但谁能保证将来不会被自己、或自己周边不断的新房供应击破二手保护罩呢？
当然，这只是一种可能性，并不意味着万达板块会走天量开发模式，我们也并不能排除，它选择走的更具操盘意味的开发节奏、方向：
小步慢跑，控制供应，让土地出让的收益更高，支撑城市建设更为精细的路线。
本文虽然列举万达板块，但总体而言，这是个具有高等级定位的板块，总体的冲击也是相对可控的。毕竟它承载着城市新中心的使命，是城市资源最为密集的倾斜地。故此，在某种意义上，他们在整个连云港的范围内看，依旧会是一种相对稀缺的存在，毕竟冠名城市新中心，而谁不想要城市新中心呢？
从经验来看，任何一个城市，发展到某个阶段都会撞到发展边界，继续向边缘开发的收益下降，于是撞见边界后大多数都将重回核心城区。基于此，我个人建议有条件上车核心区的购房者，在今年应该选择更稳健的购房决策，放弃一部分新兴区域的高成长性预期，转而投向更为稳健的成熟城区。
这个世界在反复动荡，楼市也身处历史转折之中，稳健大于潜在的高收益，毕竟潜在不是现实。
用户37xxx28
这个在全国估计都是成功的案例
y1種滄桑
整个板块连个公园都没有！
用户10xxx27 回复 05-30 22:52
星海湖公园和万达没关系
蓝雨 回复 05-01 17:32
要公园的话把“公园”派过去，保证造的明明白白的
默默无闻的朝阳群众
13年7月准备在秀逸苏杭5700买，预算不够跑宋跳4700买了[笑着哭]。那时候路都没有铺好。我推荐好朋友买了一套，他16年1.3w卖了，实现人生第一桶金。
默默无闻的朝阳群众 回复 我就是我 05-04 22:39
秀逸苏杭现在1.3w买不到的。那一边铂悦府最贵，巅峰时期均价破2w
我就是我 回复 05-04 20:52
宋艞到现在也没破万吧？哪里来的1.3W？
用户17xxx27
这地块有啥？就冲万达？有两万还是苍梧
╬风╥兮╥梦
最成功的意思，就是怎么把老百姓钱捞干净
亮亮
使劲涨，涨到10万一平大家都不要买房了[得瑟]
用户16xxx52 回复 04-30 16:23
努力挣钱买房加油
岁月如梭
一月还贷五六千，就想问下，连云港平均工资水平是多少，一家人围着房贷，生活水平能提高？[得瑟]
使徒行者
20年10月200w买入一大套，12月市场价300w[得瑟]。
空白 回复 使徒行者 07-16 00:13
190到没有，250。问题是都挂了—年没人买
使徒行者 回复 07-10 10:40
谁说的？有这个价我再买一套
使徒行者
以后万达板块依然会是连云港的CBD，要是实验学校争点气，最好的学区也不是不可能[笑着哭]
梧桐
想多了，看看现在的行情吧！价格有，但是市场呢
Mr.Xu
东方瑞园6200、淮海花园5700、常青藤9400，19年卖掉淮海花园。现在已经不关注房子了。
痛快╯﹏╰
哪里便宜买哪里，太贵的性价比太低，不值得，就是炒，心理作用。
花落无声
这个价格南京、苏州不香吗？
用户99xxx47 回复 07-11 16:40
苏州不会，就是房子有些老。
无情者伤人 有情者自伤
哦。
Vewtaur
涨价的利与弊
用户10xxx78
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你若安好便是晴天
上午八十，管一顿中饭。下午一百，不管饭。全天两百！你们懂吗？
开心就好
实验学校成绩好，不怕房价低，白塔高中附近的小区房租贵的达18000低的也有14000了！教育搞好，房价不会低的！