时间已经过半，虽然今年以来楼市行情相较于前两年有所好转，但是很多人对楼市的感觉依然是：

“这是一沟绝望的死水，清风吹不起半点漪沦”

甚至很多人的做法是：

“不如多扔些破铜烂铁，爽性泼你的剩菜残羹”

当绝大多数的声音唱空时，却更是需要我们要理性思考的时候。

我们曾经说过，当买房进入困难模式。

困难在于你对于楼市经验的教条主义；

困难在于你对于趋势的把握难度增加；

困难在于你对于变化的捕捉是否敏锐；

楼市的玩法愈发复杂，越是需要在变化中捕捉机会。

当下兰州楼市有4个趋势正在形成，希望大家引起重视!

拒绝价值延迟兑现

说人话就是：

兰州买房人开始拒绝规划的饼。

如果说规划是完全没有用的，这肯定是不对的。

毕竟过去兰州很多板块的发展，都和自身合理前瞻的规划息息相关的。

雁滩、九州、西客站、三滩等等，发展是需要想象空间的。

甚至整个七里河区的崛起，都是“饼”画的好。

只不过经济高速增长时期的方法在当下的效力在减弱。

经济增长放缓的时候，买房人考虑更多的是资产安全性。

之前雁滩某项目加推，开盘销量行情惨淡。

而在此之前，雁滩这里的新房可是高分聚集地，开盘售罄就是这里的标配。

新房价格上涨，项目离地铁又远，光靠规划，现在的购房者是要想想性价比还有没有那么高了。

今年还新出了不少大规划，比如黄河北的几个大项目，好像都没有掀起很大的水花。

如果买了房，既要忍受房价下跌的，还享受不到配套和生活便利，那肯定是没法接受的。

所以大家现在都要看得见的配套。

另一方面其实也是体现兰州的发展开始步入理性化，就像现在通一条地铁和20年前通一条地铁带来的影响和财富聚集效应是完全不可相提并论的。

本质是规划带来的增量价值减少了。

但是一点规划也没有的地方，那更要慎重，因为饼都不愿意给你画了。

学区老破小在见底

故事从北上广波动的学区房价格开始。

从曾经的高价“香饽饽”到现在的价格断崖式下跌，从一线城市到三四线城市。

学区房腰斩的价格成为了众多自媒体的流量密码。

既能踩房价暴跌，又能打击学区房。

实际上，学区房的下跌是受楼市政策和教育政策的双重影响。

这其中遇到政策调整的波动会更大。

根据兰州最新公布的学区房政策。自2019年开始，同一学校片区内的单套房产，6年只分配一个名额。其次，从十三五以来，兰州就在不断大力建设新学校，持续扩大学位总容积。

种种迹象都能表明，一方面是为了打击炒学区房者的“抢钱”野心，最重要的是，要保证教育资源的平衡平等，未来让择校问题不再成为民生冲突点，从根本上解决一大教育顽疾。

但并不是说学区房就没戏了，只不过，泡沫没有了，成交依旧在。

学区房依然会因其稀缺的优质教育资源而保持一定的市场需求。

很多家长不是不愿意买了，而是不愿意高溢价来买了。

在兰州，像水车园小学家属院、一只船工行家属院等，曾经都是在风口浪尖的老破小，如今也都成功的实现了以价换量。

仔细留意关于学区溢价的数据可以看出，不少学区的溢价已经大幅减少。

房价暴击时代结束

未来买房求暴击是个比较困难的事情。

只是在房价大幅下跌后，安全性会更高。

当下越来越多的买房人追求的是降杠杆。

最明显的就是去年提前还贷的人多了很多。

而未来要入场的新玩家，都在提高首付比例，和曾经杠杆拉满的楼市形成鲜明对比。

在经济和就业未完全稳定之前都要保证贷款可控度非常高。

过去所谓暴击的房价，从长周期来看，也只是和经济、货币同频共振。

过去很长一段时间，城市的核心资产上涨很大程度上是依赖于高速发展的经济。

之前全国GDP大多保持在7%，而如今GDP的年均增长只有5%以内，那房价同样也不具备高速增长的动力。

但是从保值的角度，我们对房子还是很有信心的，尤其是作为省会城市的兰州，价值依旧存在，只不过买到好房子的难度确实增加了。

楼市财富蒸发并不是简单的一鲸落万物生，反而是洗劫很多辛苦奋斗的年轻人。

对于这些买房人来说是不公平的。

改善市场带动次新回归

兰州的改善市场近期的热度非常高。

随着楼市周期更新、产品更迭、需求变化，改善型住房群体成为置业“主力军”，“住得好”需求日益凸显”。

从近期楼市成交业绩可以看出，消费者对改善型住房的购房意愿还是比较强烈。

像中海寰宇天下、保利和光尘樾、保利天汇、绿城海鸿喜悦府、兰海兰萃壹号等项目，都是近期成交情况比较好的项目。

并且在价格方面，这几个项目均价也都在一万二三左右，在兰州新房市场已经算是比较贵的几个项目。

很多人会认为新房尤其高端改善会完全独立于市场，因为客户不一样。

但是改善项目在顶端价格的稳定，会给到二手市场信号。

如果周边的二手回到相对合理的区间，价格就会相对稳定。

比如保利天汇旁边的兰石豪布斯卡，次新小区，高峰价格到过1.6-1.8万。

今年以来连续几个月成交在1.3-1.4万左右，价格跌了12.5%，和保利天汇新房价格差不多。

可以说，有钱人的动作是风向标，过去两年多，还是有不少大佬积极投入楼市抄底。

而这批人的购房偏好，直接决定了市场上什么样的房子卖得最好。

大户型，低密度，有园林，好物业，人车分流，最好还有大大的落地窗…

这一轮市场上多出来的钱，大部分会流向这样的房子。

或许 ——

刚需和改善分化到最后，可能就是泾渭分明的两个市场。

刚需小户型低品质的住宅，价格维持在低位，涨得很慢或者不涨。甚至，不排除会在实质上充当起保障房的角色。

真正能在市场里得到追捧的，只有部分好地段、高品质的房子。

以后房价涨跌，可能真就跟大多数人（刚需）没啥关系了。

而是进阶成为，有钱人之间的游戏。

钱去到哪里，哪里才是方向。

小结

楼市的需求从来没有消失，只是变得更加务实。

尽管当前看空楼市的声音空前一致，但楼市，只是等一个经济复苏。