转自大胡子看深圳

今天说的这个项目，可能是深圳楼市这两年跌幅最大的楼盘。

春节前，八卦岭宿舍的房价经历了一波大跳水。

前两个月，八卦岭成交了一套32㎡的房源，成交单价只有4.22万/㎡。

4万多的八卦岭是什么概念？

这么说吧，2021年的时候，这个盘成交了一套28平的房源，成交价为435万，单价15.54万。

去年6月份，当时八卦岭宿舍的28平户型，成交单价还有6.14万。

两年多时间，从15万跌到4万，单价跌幅达到73%......

即便是在跌跌不休的深圳楼市，这样的跌幅也十分罕见。

而且不仅是成交价，八卦岭最近的业主挂牌价单价基本都在4-5万/㎡之间，一旦单价接下来继续下跌，跌破4万的可能性越来越大！

八卦岭为什么曾经能达到这么高的价格？现在的房价又为什么直接跌到谷底？

核心原因还是因为学位。

2019年3月荔园小学东校区落户八卦岭，大家所熟知的百花片区，就是荔园小学本部所在地，学校实力受到家长的认可；

2020年7月笔架山中学正式更名为荔园实验中学，成为荔园系学校之一，虽然师资没有质变，但是名字变了呀。

就和那些集团化的名校一样，只要沾上点名校的热度就能上来，妥妥的火鸡变凤凰的戏码；

而2020年前后，八卦岭这一片的旧改风声还非常大。

熟悉深圳楼市的朋友都知道，几年前的深圳，旧改概念强的地方，一定会吸引大批投资客。

因为大家都想着买老房子抄底，一旧改一拆，房子就能马上涨价增值。

在双名校+旧改概念的预期下，八卦岭房价一路狂飙。

最可怕的是，八卦岭由于都是小户型，总价相对较低，非常便于炒作，对投资者来说简直就是天生的优质投资品。

因此2020年前后，八卦岭宿舍直接把房价炒作到了10万以上，涨幅达到80%，单价最高15万。

当时的价格夸张到什么程度呢？连14.6万单价的房源都成为了笋盘。

最近这几年，随着学区房概念降温、大学区制度以及集团化政策的展开，深圳的学区房溢价逐渐被压缩。

尤其是八卦岭宿舍对应学校这种新名校，更是没人买单。

再加上旧改政策变化，改造和拆迁并举，拆迁炒作的价值越来越低。

何况八卦岭宿舍的旧改计划迟迟不见落地，最后改不改都还不确定呢，八卦岭还能拿什么炒作？

没有了学位和旧改支撑，八卦岭就只是一个老残小区，住都没法住，这房子不大跌才怪。

现在看来，能以15万单价成交的业主，真的是非常有预见性；

至于15万买入高位站岗的业主，只能自求多福了。

最近市场稍微变好了一点，又开始有不少买家后台咨询我要不要买老小区。

虽然深圳南山、福田核心地段确实有不少位置不错的老小区，但是其中还是有不少硬伤大、流通性很差的老小区。

因为最近很快就要到深圳办理学位的时间，再加上最近市场成交稍有回暖。

所以最近的学区房行情不差，买学区房的人不少。

鉴于八卦岭宿舍这个案例，我给最近准备买学区房的朋友几个建议：

1、老旧小区学区房，基本上都不能买

过去深圳的老小区有市场，主要是因为深圳的市场供应量很少，再加上学位资源捆绑，才带出了深圳畸形的学区房价格。

当下深圳的供应量已经上来了，一般的老旧小区未来的成交流通性只会越来越差。

所以，除非是那些顶级名校的学区房，否则其他那些第二梯队、第三梯队的老旧学区房，坚决不要碰。

当然，我知道可能很多朋友不太熟悉深圳各个区域的第一、二、三梯队的学校和学区房。

2、如果追求好学位，就不要指望新学校

不是看不起新学校，只是因为一个优质学校要想沉淀出好的成绩，确实需要时间和资源。

新学校往往硬件资源好，但是“软件资源”不太行，师资和竞争力比不上老牌名校。

所以如果你追求优质学校，还是尽可能上车老牌学校，千万不要指望新学校。

3、不要只看学区 ，也得关注房子的居住属性

未来深圳的二手市场将会是追求品质的时代，大家千万不要只关注学区，学区房的居住属性将会成为决定未来涨幅、流通性的决定因素。