转自大碗楼市

十年前，主城区还有89㎡的三房可卖，现在的新房都是139㎡起步，200㎡也见怪不怪。

杭州在户型上成功实现了面积的跃迁，并且大家在追逐大户型的路上越行越远。

然而，最近总算有人质疑了……

3月4日，江明月朗园发布了一则退房公告，一套建面约871㎡，总价6637万的顶豪房源突发退房。

与该套房源同期退房的还有一套183㎡，总价183㎡，总价1329万，以及两套143㎡的户型。它们的共同特点就是大户型高总价。

消息一出，杭州各大购房群瞬间沸腾了，周一上午就能吃大瓜：望江新城的红盘怎么都有人退房，现捡的钱都舍得给丢了？

正如大家所说，江明月朗园所在的望江新城背靠西湖，南望钱塘江，是杭州的顶级板块，板块内K11建成之后，便是杭州整个商圈内数一数二的存在；新房限价上，望江新城的倒挂也让人瞠目结舌，新房限价6.98万/㎡，隔壁二手次新不乏10万/㎡成交。

而江明月朗园更是K11的配套住宅，由此，项目经历了两次腥风血雨的摇号，有房户最高拼到了188个月社保才能入围摇号。这样一个有钱不一定有资格摇号的楼盘，摇中跟中彩票一样的楼盘，谁能舍得退！

除非是你让人给你买张彩票，结果那人中了500万。这也是大家达成一致的猜测：这是一套拼多多的合资房，结果买家团队内部出现问题，单爆了！

不过，一个“拼多多”的理由显然不能支撑一大片退房的现象。毕竟，退房的可不止有江明月朗园：

1月5日，未来科技城板块的杭珹未来中心有一套198㎡，总价701万的房源退房；

1月12日，市北板块的樾章璟琇名邸有四套170㎡，总价区间543-683万的房源退房；

1月26日，申花板块的河颂映象府有一套177㎡，总价836万的房源退房；

2月1日，之江板块的云启之江有9套房源退房，面积段175-229㎡；

2月19日，钱二板块的江华玺云有一套175㎡，总价1194万的房源退房；

2月25日，奥体板块的兴耀望阙有一套243㎡，总价1206万的房源退房；

今年开年，杭州各大板块都陆陆续续有大户型清退，完全不像杭州的风格。我们杭州人买房，向来是有个整齐划一的原则“地段越好，户型越大，越要抢！”。

这可不是无的放矢，杭州二手市场当中，大户型的溢价率是有目共睹的。

比如创世纪今年的成交，小户型单价约7万/㎡，大户型则在7.7万/㎡；同样是高楼层，壹号院164㎡、222㎡、267㎡的单价呈10.4万/㎡、11.9万/㎡、12.2万/㎡向上走势。

新房阶段大家都平起平坐，一旦到二手市场，大户型的爆发力就立马和其他户型拉开了差距。

同时，一二手倒挂差之下，大户型面积越大，乘以价差后的利润更是惊人，一套顶你两套不是吹吹而已。尤其是限售时代，一张房票40万，不买大户型岂不是糟蹋了宝贵的房票。

最终的结果也显而易见，杭州人都在抢着买大户型。这点在新房选房阶段也能佐证。新房选房先是确实中签人员，打乱后随机确定选房顺序，在选房阶段，大户型往往是优先选完的，说明摇号名单中，大户型买家的基数更大。

大户型年年热，退房也不是今年才有。去年年底，亚运村就有一套200多㎡的房源退房；

年终，小河云庄刚摇号过了一个星期，就又一套315㎡，一套163㎡的户型退房；

22年，杭州摇号后首个大户型项目海潮望月城有退房，申花杭樾润府、星瓒颂锦府均有退房……

杭州大户型盛行的这些年，始终伴随着大户型的退房现象。那么在大户型热之下，这批退房的买家，是否早已经嗅到了潜藏的危机。

首先，我们可以肯定的是，杭州的大户型必然存在危机。

市场下行带来的不确定性早已经模糊了大家的双眼。原来，我们一抬头看到的便是充满希望的将来。今天卖4万/㎡，地铁一规划，明天就涨到5万/㎡；明天卖5万/㎡，学区一落地，6万/㎡也不成问题。

现实情况正好相反，近年来，各大板块均有不同程度的下跌。

即使是核心地段的大户型，也同样扛不住！

原先最高卖到超过9万/㎡的创世纪168㎡，现在链家上就有不到8万/㎡的挂牌价；而像跌得凶的，未科相比高峰期的8万/㎡，目前已经接近腰斩。

成交量上，除了奥体世纪城的业主，其他板块业主都很慌。申花板块，宜和园、养云静舍等小区年成交都是个位数。

表现略好，如锦绣之城、古翠隐秀也不过是十余二十套；

未科未来悦、印未来成交同样普通，一年不过20套；

还有蒋村中杭府也仅有21套成交；至于桥西等板块的成交更是寥寥。

成交价的不断下探，压缩了大户型的利润空间。“看天吃饭”的成交量，冻结了大户型成交的流动性。与之相对，则是大户型持有者日复一日，百分百变“厚”的成本。

大户型的流动性冻结已是暴击，那么在加上供应端源源不断流入的大户型，那么踩踏就快要来了。

新房市场，户型越做越大，套数越来越多，大家都深有体会。

21年摇一套未科的新房，手头有400个足以。22年，你手握500万，不曾想未科已经没有容身之处。板块的限价没涨，但户型起步门槛却忽地拔高高了170㎡。短短1年时间，未科就从刚改板块，摇身一变成“闲人误入”的超级改善区。

这样的情况，发生在杭州各大板块。杭州几个比较有代表性的板块中刚售罄的几个楼盘，140㎡以上与140㎡的户型配比基本都接近1：1，甚至是超过1：1。

在限价更高的板块，小户型也几乎绝迹。

杭州即将首开的新盘中，比如限价3.95万/㎡的市北西新盘，预计是纯大户型170㎡起步；刚刚土拍结束的安琪儿地块限价4.65万/㎡，起步户型据说高达205㎡……

23年，杭州新建商品房成交总套数98934套，同比涨幅1.6%，而成交总面积达到1374.6万㎡，同比涨幅11.2%，户型肉眼可见地在变大。但放到二手市场中，杭州普遍的板块消化不了天量的大户型供应。

不单如此，大户型可不仅仅是同类相争，隔壁的商业大平层早已虎视眈眈。

23年杭州大平层成交了1596套，同比增长8%，但广义上杭州还有大平层库存9000多套，去化周期预计要6年。相比之下，杭州23年成交超千万的二手房也才1423套，3000-5000万的成交更是仅有59套。

目前的局势下，杭州的大户型住宅与商业大平层平均瓜分了杭州的高端改善群体，竞争相当激烈。也就是说，将来，杭州各大板块的大户型不仅要和板块的同类产品进行厮杀，还要与商业大平层进行正面交锋，最终获胜的赢家大概率也是惨胜！

其次，除了市场面的压力外，大户型买家本身债务压力也足够大。

一套1000万的房子，首付三成，剩下700万的贷款，只要每月还款日一到，你连上一顿多吃了一对奥尔良烤翅，都要满怀负罪感地后悔两分钟。更别提，杭州现在最低首付可以低至两成，还能给杠杆上上强度。

横向对比，房贷利率从高峰5.5-6%，降至3.75%，同样贷款700万，早一批买大户型的朋友每月都要比晚上车的朋友多亏小一万块。

当然，这些都不是大户型买家最担心的，关键问题现在这个市场，买大户型真不一定赚钱！许多买家已经从二手翻番出的雄心壮志，迅速调低姿态：能保本出就行。

谁能想到21年那个闭眼摇一套保守估计赚一百万的杭州，3年之后，收益不如放在银行里做做理财，若是操作得当，在大湾区、香港一带搞个7%左右的定期存款不成问题，这不比买个大户型然后担惊受怕强？

这才是退房者的真实内心写照：如果未来是光明的，那么通往未来的道路上的曲折总有办法克服。如果不是，那么急流勇退或许是最好的选择。

眼下的大户型退房案例频出，但还不能够称之为退房潮。

今年户型超过150㎡的退房套数不足20套，占其摇号时大户型总套数的2%，退房量微不足道。这与杭州市场的基本面吻合，由于限价的存在，杭州大多板块的购买力确实能够消化新房供应端的大户型。

对于未来，我们也不能一昧悲观，谨慎中带信心，生活才能更有盼头。

杭州的人口还在流入，23年末杭州全市常住人口为1252.2万人，相比较22年增加约14.6万人，高收入人群依旧在增长。

我的身边就有活生生的例子，让我见识到世界的参差不齐：

一长期约麻将的朋友，其男友年终奖从前年的50个，跳涨至200个。于是，男朋友变成了老公，年前在看300多万的瞰奥府，年后就把目标转向了600万起步的璞云……

市场也在筑底。

23年杭十区二手房卖出了7.9万套，比22年多出了近2万套。23年成交超千万的二手房虽然才1423套，但同比增长35%。

杭州龙年土拍也迎来了开门红，7宗宅地全都溢价出让，出让金高达111.62亿。其中两宗地溢价率超20%，平均溢价率高达19.1%。

全国市场也好消息不断，香港取消了非港居民在买房需要缴纳的买家印花税、新住宅印花税、额外印花税后，首4日新房成交达217套，超过2月前27日的总成交套数；深圳春节后第一周二手房成交951套，环比上涨了392.7%……

政策端利好仍在继续，杭州房贷利率降至3.75%。新房限价又开始松动，郊区板块的限价放开，把定价权移交给市场。

一切迹象表现，市场正在加速筑底！

杭州作为浙江省会城市，新一线里的头牌，从来都是浙江省中小企业主、高新技术产业从业者的置业共识。

这些购买力强劲的高收入人群，买房子绕不过大户型：要想住得好，房子必须得够大，就资产配置而言，大户型也是必要的一块压舱石。

因此，怎么买到优质的大户型，我分享一下自己拙见：

要买大户型，就买核心地段的大户型。

杭州核心板块依旧有着可观的倒挂差，如奥体板块限价4.6元/㎡，二手大户型保守估计在7万/㎡，买在这里安全垫够厚，同时，“户型越大，单价越贵”的规律依旧适用。

要买大户型，就买更稀缺的大户型。

这里的稀缺不仅指地段上的稀缺，一年也出不来两宗宅地，那么自然每个项目是都抢手的红盘，还有产品上的稀缺。

比如银杏汇三幢沿江带江景的房源身价会把后排房源甩开百米远，壹号院能纵享莲花碗视野的房源也卖得更贵；

再比如户型设计与面积段上的稀缺性，同板块同类户型越少，就越会有溢价。

要买大户型，就买能力范围内的大户型。

合理杠杆，保证健康现金流，如此在市场下行时才不至于被短期债务压力击垮。

当下，许多人退房，就是因为自身遭遇了资金问题而不能承受杠杆拉满之重。就连摇中江明月朗园这套六千多万豪宅的大佬，据说也是因为这个问题。

最后，祝大家都能穿越这段低迷而漫长的季节，拥有一套称心如意的房子。