乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

郑东新区 |中海云鼎湖居

楼盘亮点呈现

核心地段，优质资源汇聚

中海云鼎湖居位于北龙湖北岸核心区，中原科技城一期启动区，东南方向湖岸上是刚落地的郑州国际文化交流中心，南侧则是千亿级科创平台启迪科技服务集团总部，是中原科技城的腹地核心。

双地铁交汇，出行便利

中海云鼎湖居周边4号线、6号线双地铁交汇，两地铁交汇站清华附中站距离项目仅300米左右，目前4号线已开通，6号线正在建设中。

生态资源优越，环境宜居

中海云鼎湖居北侧紧邻魏河，北边楼栋推窗即享一线河景；1公里范围内还有龙湖湿地公园、西商业公园、郑州国家森林公园、凤山公园，以及8400亩的龙湖水域，环境宜居。

综合推荐购买人群：

北龙湖北岸核心地段，央企开发，双地铁交汇，目前板块内少有在售纯粹住宅，适合郑东置业的改善群体。

区域测评

中原科技城核心，优质资源汇聚

区域概述：中海云鼎湖居位于龙湖外环北路与龙津路交会处东南角，属于郑东北龙湖板块。北龙湖着力建设金融岛，是金融集聚核心功能区，整个北龙湖可以分为三个部分，湖心金融岛打造中原金融中心，南岸以其纯粹的豪宅人居属性占据宜居高端生活圈，北岸将建成全球人才创新创业园中原科技城。

随着南岸地块的开发和中原科技城规划的落地，区域焦点逐渐从南岸豪宅区转移到北岸，中原科技城总用地面积约16.4平方公里，是郑州32个核心板块中的重点板块之一，区域首批项目签约金额逾1000亿，科创名片愈擦愈亮，被誉为“中原硅谷”，而科创产业的蓬发，也将带来大量高端人才的涌入，区域对于高端品质住宅的需求也会进一步提升。

板块概述：中海云鼎湖居地处北龙湖北岸，和南岸相比，北岸的生态更优，没有了北三环的阻隔，亲水性更强，而且还有凤山、北龙湖湿地公园等大型休闲生态资源，环境更为宜居。中原科技城也位于北龙湖北岸，主要聚焦数字文创、信息技术、前沿科技、生命科技、人才教育五大核心产业，将打造中原地区重要的科技创新高地和人才特区，未来潜力可期。

目前南岸住宅已接近收官，北岸修规后，区域居住用地大幅缩减，区域土拍热度也越来越高，相对板块内门槛也会随之被抬高，而位于中原科技城核心腹地的中海云鼎湖居，增值的潜力也会随之上升。

项目测评

央企开发，纯粹小高层

中海云鼎湖居由央企中海开发，总占地约108亩，容积率2.49，全部是规划小高层产品，产品更纯粹，同时也能提升整体社区的居住舒适度。项目整体规划22栋14F-16F的小高层，社区内部建筑呈矩形围合、横向错落排布，大大提升采光通风效率。

产品户型面段为127㎡-175㎡，其中127㎡为三房、149㎡宽厅三房和四房、175㎡为四房，中海云鼎湖居是2020年入市的纯新盘，9月底首次开盘，项目销售速度还不错，目前主要在售21#建面约127㎡的三房，也是项目最后一栋产品。

户型设计方面，全部是2梯2户设计，每户都可以享受独家电梯厅，带装修交付，其中包括大金中央空调，百朗新风系统，雷士照明灯，博洛尼玄关柜、罗格朗开关、西门子燃气灶、汉斯格雅脸盆龙头、沐浴花洒，三星入户指纹密码锁等多个知名品牌。

【主力户型分析】：两梯两户设计，私享电梯厅

1、89㎡三室两厅一卫

中海云鼎湖居目前在售的户型只有127㎡的三房，三室两厅两卫，因为是2梯2户设计，基本相当于一梯一户，且可独享电梯厅。

该户型三开间朝南，总面宽约11米，南北通透，采光、通风都有保证。入户独立玄关，很好的遮挡了室内景象，厨房、餐厅、客厅一体化设计，大幅延伸空间感，在厨房也能畅通的跟客厅交流互动，客厅开间约4.1米，连接南向景观阳台。

主卧套房设计，南向卧室均赠送飘窗；两卫设计，满足多人口家庭的日常生活实用；南向次卧可以作为老人房，与主卧隔开，生活起居互不影响。

缺点：客卫卫生间没有做到干湿分离。

房价及潜力分析

高性价地，上车门槛低

中海云鼎湖居目前在售均价约32000元/㎡，毛坯交付，项目样板间看房需验资100万。

区域目前多为在售新房项目，项目所在的龙湖北岸板块在售的项目有清华附中启迪郑东科技城，在售均价30000元/㎡，但是该项目为商住公寓产品。龙湖南岸项目较多，但目前在售的不多，均价36000-65000元/㎡，基本是140㎡以上的大户型。

总体来看项目性价比较高，且127㎡户型也是当下置业北龙湖的较低门槛。

最后价格潜力：首先北龙湖金融岛的金融中心和中原科技城的科创中心都是吸引高素质人才的重要保障，未来人才集聚和科技创新的龙湖北岸，潜力不可小觑。其次北龙湖目前在售项目并不多，区域南岸基本接近收官，北岸住宅地块更是稀缺，中海作为目前少有的在售楼盘，有央企背书，有区域的核心地段，有优质的配套资源，还有真正的一线河景，产品纯粹、高性价比，都是未来升值和高溢价的保障。

交通测评

双地铁交汇，公共出行便利

轨道交通：中海云鼎湖居周边4号线、6号线双地铁交汇，项目地块往南直线距离300米左右即是两地铁交汇站清华附中站，目前4号线已开通，6号线正在建设，4号线连通惠济区、郑东新区、管城区等，同时还可与已通车的1/2/3/5号线都可换乘。

公共交通：中海云鼎湖居附近公交线路较少，只有郑东新区自动驾驶1号线内环和外环两条线，其中较近的站点是龙湖内环北路龙津路站，距离项目约900米，两条线路目前都是只围绕金融岛行驶。

自驾：中海云鼎湖居北侧紧邻龙湖外环路，将CBD和北龙湖环绕其中，周边还有连霍高速、北三环快速路、中州大道、东三环快速路等城市主干道，以及龙津路、龙湖中环、龙湖外环等区域主干道，目前区域多条纵向道路还未修建完全，待未来路网成熟，可无缝连接杨金，交通也更通达。

配套测评

生态配套优越，环境宜居

教育配套：中海云鼎湖居所在区域内有多所优质教育资源，其中四大名校之一的清华附中距离项目仅约400米，覆盖幼儿园到高中15年全过程教育，师资团队优势明显。具体入学情况要等交房后，以教育局划片为准。1公里范围内还有龙源小学、郑东新区南塘中学等。

医疗配套：中海云鼎湖居项目到郑大一附院郑东院区直线距离6公里，15分钟车程即可到达，周边还有河南省儿童医院以及郑州颐和医院等，在项目乘坐4号线转5号线即可到达，不管是自驾还是地铁出行都比较方便。

公园配套：中海云鼎湖居北侧紧邻魏河，河岸相隔有50米景观带，项目靠北的楼栋推窗就能享受一线河景；南边直线距离800米就是龙湖湿地公园和西商业公园以及8400亩的龙湖水域，且龙湖西边的郑州国家森林公园和凤山公园等均已对外开放，环境宜居。

北龙湖公园

商业配套：中海云鼎湖居南侧有启迪科技城商业，北龙湖南岸龙湖里商业也已经营业，从项目乘坐地铁4号线6站即可到达；再往南还有东区的熙地港商圈，从项目驾车约17分钟可达，后期6号线通车后，乘6号线3站就可到达熙地港。

项目不足：1、区域内生活配套较缺乏。

2、中原科技城规划落地需要要时间等待。

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