原创 公子羽 成都房小团 2024年07月23日 08:30 四川

7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》发布，原文可以点击文件名字查看。

关于现代化，各行各业都有很多宏大叙事要讲，今天我们主要聊跟房地产相关的部分。

在这其中，大家多年来讨论最为热烈的政策，都有了确定性的描述。

比如商品房预售制度、房地产税、租购并举等，工薪阶层的住房刚需也被重点提到，意味着低收入人群也能买得起的房子，终于是要来了！

通篇看下来，主要有以下几点内容需要各位关注。

对于很大一部分人来说，买房的目的，除了结婚、留在大城市，其实更多还是为了子女教育。

按照成都当前随迁子女入学政策，依旧是入读指定的统筹学校，虽说不至于没有学上，但教育质量可能就不适合抱有太高期待了。

租购并举长年来一直在提，主要大家还是希望，在大城市租房，也能享受到与房屋业主相差不大的教育配套。

这样一来，一些外来务工家庭不必为了子女念书去买房加杠杆，生活会轻松很多。

节省下来的钱，除了用于子女教育、改善生活，还可以用于返乡置业，有利于三四线楼市的复苏。

除了教育外，租购并举的另一层意思，还是在于强调对租房市场和商品房市场一视同仁，未来或许会有更多涉及到租房的政策调整。

第一点的租购并举，结合国家当前大力在做的“保障性租赁住房”，官方的意思已经很明确了：

如果实在买不起房，那就租房吧，租房担心房东涨价、被突然赶出家门、提灯定损的话，官方给你修房子，只要你不想搬走，你可以租一辈子！

根据公开数据，成都市2024年将新统筹保障性租赁住房6.5万套（间），算上此前统筹数据，套数超过20万套（间），覆盖了成都各区。

而这样的政策住房，除了数量多、价格便宜外，门槛还低：年满18周岁并且名下在该区没有住房即可申请。

当然，如果你还是想有套属于自己的房子，那么保障性住房还有一种是可以购买的，叫做“配售型保障性住房”。

原则上，配售型保障性住房的价格，通常会比周边商品房更低，购买的条件每个城市因城施策，但有个共同要求：购买后不能上市交易、不能私自出租，只能退给官方平台，一定程度上能避免被关系户“垄断”。

关于配售型保障住房，成都5+2区已有多个项目在建，数量众多，占篇幅过大，所以我把这些项目信息放在了今日的次条文章，各位可以点击查看。

这一点没有什么好说的，现在成都还能买得起新房的，也就改善、置换家庭了，如何来支持这部分群体购房，各个城市都出台了相应措施。

此前出台的“卖一买一退个税”政策，便是其中一项举措，成都市金牛区还出台了专门的“卖旧买新补贴现金”的政策。

但就目前而言，这些政策、措施仍有可优化空间：

比如取消普通住宅和非普通住宅标准，这样购房缴纳的契税更少，买房的首付层数也会少很多；

▌关注公众号回复关键词【交税】，可查看成都住房交易需要缴纳的详细税种和税费减免政策

比如取消二套的首付层数和利率上浮，并且允许三套、四套使用贷款。

这其中，如果取消了普通住宅与非普通住宅的认定标准，那么将意味着，143㎡将不再是一道“坎”，开发商也会有更大发挥空间，更加自由地设计高品质的改善住宅。

换句话说，未来144㎡及以上建面的房子，将会越来越多。

商品房预售制度，真是叫人又爱又恨的一种制度。

1994年，为了改善居民的住房环境、配合商品房制度，我国大陆正式实施商品房预售制度。

当时，我国城镇居民的人均住房面积仅15.7㎡。

当前我国的房地产市场，相比起30年前已经有了翻天覆地的改变，人均住房面积也提高到41㎡左右，某些“过时”的制度也已经完成了它的历史使命，是时候退出历史舞台了。

如果要从救市、保民生的方向出发，对预售制度进行改革，强制现房销售还是不太现实，大概率还是学习香港模式：购房只给首付款，交房后再开始还贷。

所以，加强对预售资金的监管就尤为重要，为此，成都市在上周也是发布了《成都市商品房预售资金监管办法实施细则》（征求意见稿），也算是适应了新时代的变化。

可能大家第一反应，就是房产税，那我们就以此展开来讲。

互联网上一直以来都有个声音，那就是：房产税征收的话，房价就要降到白菜价。

在他们看来，这其中的逻辑是：

有钱人为了规避高额的房产税，就要把手头的房子快速处理掉，房东急售加上市面上房子增多，就会导致市场进入买房市场，从而促使房价下跌。

但实际上，无论房产税是按照房东名下的房子套数，还是按照房屋面积来征收，想要规避实在是太简单了。

看看早就在试点的重庆就知道了，房产税对房价的影响实在微弱。

并且，即便房东不去规避房产税，这部分成本也会被其转嫁给租户，造成市面上平均租金的上涨。

并且，在实施过程中，如何界定哪些人该征收，哪些人该予以扶持；如何让真正的有钱人多纳税，又如何降低工薪家庭的住房成本，更是让施政者头大。

另外，如果真的对改善家庭、多套房家庭征收过高、过于严厉的房产税，势必又会抑制其购房需求。

先不说与第三条中的“支持城乡居民多样化改善性住房需求”精神相违背，还会导致房地产行业坠入更加黑暗的深渊，这是得不偿失的。

所以综上来看，这里提到的“房地产税收制度”，大概率并非是指要出台房产税，而是对现有的契税、个税、增值税等住房交易、土地出让过程中所产生各种税费进行完善。

一定意义上来说，这就是给了个政策依据，让城里的有钱人，能够去农村找农户，以合作的名义，修别墅，这个不用多解释了，懂的都懂。

只不过，“农户”可是包括广大的“城中村”村民，比如我此前去踩盘过的武侯区果堰村，点击下方链接可以查看稿子详情

一拆暴富的梦碎了！三环内超百亩地拆迁，仅赔4300元/㎡！

如果后续这样由外来人去合作修的农房被拆迁，赔偿该如何分配？

按照此前的一些案例，很多时候，城里人去“借土地”修的房子，拆迁的时候绝大部分都是归土地所有者，也就是农户，城里人也就意思意思分一点钱。

这其中风险，需要多方权衡。

想必大家更加关心的，还是存量房贷利率到底会不会降低。

关于这一点，我在昨天的稿子中做了详细的分析，大家点击稿子链接即可查看→

存量房贷利率，有望下调！

成都房小团会持续关注存量房贷利率相关动态，各位可以点击左下角“成都房小团”公众号名字关注公众号，有最新消息会第一时间通知大家。

那么，你还期待成都出台哪些楼市政策？欢迎在评论区留言讨论~

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